中物研协杨熙：物业服务企业增值服务业务发展情况
“十四五”规划纲要提出，“十四五”期间我国将基本完成2000年底前建成的、约21.9万个城镇老旧小区的改造任务。据测算，未来5年旧改撬动的投资总额或达4万亿。万亿物业增值服务市场正在崛起，哪些供应链企业行将受益？2月26日上午，优采平台10周年峰会同期，在中国房地产业协会的指导下，由中房优采、中物研协联合主办，上海市物业管理行业协会多种经营专业委员会协办的“社区增值业务发展合作论坛”召开，特邀行业专家、品牌物企代表以及家居家装优质服务商代表，探寻社区增值新路径，把握新机遇。
论坛上，中物研协总经理杨熙述说了物业服务企业增值服务业务发展情况。
中物研协总经理杨熙
以下为演讲实录：
杨熙：
物业行业的增值服务发展，伴随着中国房地产业的发展以及物业行业本身的发展，不断变迁。最开始萌芽在房地产黄金时代，物业公司伴随地产黄金时代野蛮生长。2020年后上市热潮及大并购热潮，在案场协销、新零售、拎包入住等高同质化服务具备以后，各家企业的增值服务方向开始逐渐分化，并在社区金融、社区养老、社区教育等衍生领域做出布局，服务种类进一步扩大。
今天，未来的增值服务发展进入一个新的趋势，或者说进入一个新时代。在2021年的地产大变局的情况之下，相信每家物企负责人都可以感受到地产带来的压力，这样的环境之下，未来增值服务追求高质量高发展。2022年开始，需要更真实的去做好在社区增值服务方面的探索，包括实际收入和利用。
从整体政策上看，公共政策一直对物业服务企业社区增值服务的发展支持和鼓励，这是一个很好的趋势。整体上国家政策相对比较支持，相关政策给了很多指引，尤其是商务部的生活圈计划、去年年初的家改通知、加快线上线下生活服务发展的探索，都在积极主张物业服务企业积极探索，如何在社区里做好增值服务，尤其是未来在物业服务、养老服务、托幼方面做出更好的成绩。更好的解决社会民生相关问题。去年民法典里，进一步规范了物业行业，限制物企灰色收入，对头部企业或者是优质企业来说，也是一个好的方向。政治保驾护航有利于市场健康，也有利于企业更好的发展。
从行业层面看，物企具备开展社区增值服务的土壤及优势，物业管理的消费属性具备一定的特殊性，从客户特色的角度而言，物业管理具备高粘性、高信任感、高频次、高转化率四大特点；从服务特色的角度而言，物业管理行业具备就近方便、定位精准、日常生活、信用背书四大特色。社区增值服务是物企中长期价值的驱动力，从短期来看的话，更多是看物企经营收入利润规模 、 年增长率，从长期来看的话，主要看单面积运营净收入水平(更高的收入、更低的成本)。
社区增值服务情况表
社区增值服务的发展主要看物企核心能力三角，第一是规模，代表面积、也代表收入的规模，传统的住宅和公建背后都有大量的业主，无论是C端的业主还是小的商户，这些规模端对增值服务的发展有很大的影响。第二是物业企业的品质，有更好的品质才可以形成更好的增值服务，开展一个循环的土壤。第三科技，科技对物企非常重要，增值服务的开展有没有更好的利用科技或智慧物业方面加持降本增效，如何让管理效率更高以及经营决策更有依据，很大程度上都是依赖于科技。
从各业务背后依赖的资源属性看，大致将增值服务分为社区消费类、空间资源运营、地产后周期业务三大类。如果按照不同的情况将增值服务细分赛道，主要有消费频次、社区场景、客单价、总价、收入规模以及物业公司的匹配程度。
增值服务细分赛道核心要素概览
如果从2020年上市物企社区增值服务数据来看，可以看到2020年29家上市物企，基础服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他服务收入分别占比60.2%、18.6%、13.5%和7.8%。社区增值服务中，社区生活服务表现显著，近三年保持了稳步的增长，占比由25.4%增长至30.5%，其余板块除了美居服务的占比有小幅增长外均出现了下滑。
从2020年上市物企社区增值服务细分市场来看，在年报出来之后，社区生活服务、空间运营服务、美居服务、经纪服务和车位管理服务是上市物企主要的社区增值服务板块。在业务增速上，美居服务和物业经纪服务的增长更为显著。
从2021年上半年41家上市物企总营收规模及增值服务占比情况来看，2021上半年总营收突破765亿元 同比增长58.57%。营收规模前5物企收入突破50亿元，均值达到71.52亿元。到2021年年底的时候，大致会有接近十家的企业整体的营收规模会超过100亿，这是整体营收的一个情况。增值服务方面，2021年上半年41家物企社区增值服务总营收为124.89亿元，较上年同比增长约92.24%，占比总营收16.31%，较上年同期增加3.06个百分点。
从整体收入规模或社区服务情况来看，中物研协把物业服务企业的收入规模和增速做的对比，认为社区增值服务行业仍处于发展初期，巨大潜力待挖掘。但行业分化已经初显，在数据上表现为总营收规模处于第一二梯队的物企平均增速(153.95%)高于整体平均值，剩余21家企业平均增速(104.76%)低于整体平均值。与此同时，社区增值服务收入规模TOP10的物企平均增速(163.95%)也高于整体平均值，TOP20-30企业平均增速(101.20%)低于整体平均值。
从社区增值服务收入占比、毛利率以及单位住宅面积社区增值服务收入作为参考维度，侧重衡量截至2021年6月30日各物企的社区增值服务经营效率。那社区增值服务发展结合物企自身在行业中的总体营收规模来看，社区增值服务能力TOP 10中，总营收规模TOP 10的物企数量有7家，分别为碧桂园服务(总营收第1名，社区增值服务第2名)、保利物业(总营收第5名，社区增值服务第3名)、雅生活服务、金科服务、绿城服务、旭辉永升服务和世茂服务。
图：26家上市物企社区增值服务经营效率气泡图
注：1、横轴表示社区增值服务毛利率，用以衡量业务运营效率；2、纵轴表示社区增值服务收入的占比，用于对比业务的相对规模；3、气泡大小表示单位住宅物业社区增值服务收入，用于对比业务的相对效率；4、本图对部分上市物企社区增值服务收入结构及总营收结构做了调整。
每家公司会基于自己的状况去在增值服务的不同的赛道里面去做一些布局，均重点围绕资产相关服务和生活服务相关业务展开。社区零售、美居服务、空间运营、到家服务、资产管理及车位经纪和管理成为最主要的布局领域。
整体上，以碧桂园为例，整体的增值服务领域布局较完善，无论从基础的资源生活到家服务、车、房，专项的消杀清洁方面，布局比较全面。碧桂园还提出了社区增值服务的增长的模型，社区增值与基础物管构成一体化社区生活服务，以客户体验为核心驱动，深度链接管理规模，构建业绩增长双飞轮。
从中物研协的研究来看，认为社区增值服务未来可期，一方面，政策有更好的引导和扶持。资本市场非常关注实际的增长，公司增长需要社区增值服务，规模扩张也会影响社区增值服务发展。头部企业积累了很多很好的成熟经验，未来几年内可以在业内充分交流，相信整个行业的增值服务发展会有一个更大的提升。中物研协也有美好生活服务相关计划，希望持续推动物业服务企业在增值服务方面更好的发展！
