司空商学院刘士民：新家装赋能物业 打造幸福健康人居
“十四五”规划纲要提出，“十四五”期间我国将基本完成2000年底前建成的、约21.9万个城镇老旧小区的改造任务。据测算，未来5年旧改撬动的投资总额或达4万亿。万亿物业增值服务市场正在崛起，哪些供应链企业行将受益？2月26日上午，优采平台10周年峰会同期，在中国房地产业协会的指导下，由中房优采、中物研协联合主办，上海市物业管理行业协会多种经营专业委员会协办的“社区增值业务发展合作论坛”召开，特邀行业专家、品牌物企代表以及家居家装优质服务商代表，探寻社区增值新路径，把握新机遇。
司空商学院院长 刘士民
论坛上，司空商学院院长刘士民以《新家装赋能物业 打造幸福健康人居》为主题进行了演讲。
以下为演讲实录：
刘士民：
今天的演讲三个主题，一、新需求-适老住宅翻新，二、新物种-变家装为安装，三、新布局-赋能美居新服务。第七次人口普查结果显示，我国60岁及以上老龄化人口已经达到2.64亿。近两年，住建部等部门除了鼓励各地在老旧小区改造，并鼓励老旧小区引入物业公司，推行“物业+养老”的模式。各个企业早已瞄准了居家社区养老这一趋势，并加快产业布局。预计市场规模可达到万亿级别。随之产生的适老住宅产品需求，也给物业管理公司带来新契机。
传统的美居业务过程当中，最难的是产品慢，如果是旧改，对于楼上楼下的影响，噪音、拆改很麻烦。这是在装修行业的一个特点，到翻新市场一直没有解决，但都会逐一解决掉。在其他城市，比如烟台、福州、南京、青岛、北京，都开展了旧房翻新的业务。要淘汰掉原来冰冷的没有人性的产品，未来居家养老一定是最主要的一个方向。
首先把家装变安装，司空产品面向室内空间装修，实现“工厂柔性定制生产、现场快速安装”，新家装标准体系将一个家4.5万个家装部品，总结归纳为十大定制部品体系，由预制墙面、地面、顶部组装成小盒子，通过架空技术及管线与结构分离技术，组成在建筑大盒子里拼建的单元小盒子。
举个例子，定制装配式地面系统完全取代了传统瓦工的工作，也取代了水泥沙的工作，完全是工厂化生产的加工产品，适用于瓷砖地面，地板地面，加工之后有很高的承载性，软硬程度可控。未来这一套加工体系对于人体保护也很不错。
定制装配式墙体系统(调平墙)，已知墙体所有的功能都有，可以重新定义施工的管道层，目前这个场景是技术上突破是最大的，首先它是完全瓷砖面，跟传统卫生间触感一样。第二，它是完全工厂化生产的，到现在任何工种都可以组装，南方跟北方都是适用。有别于SMC产品，适用于各种户型，之所以要柔性定制，是为了突破任意一个单个小批量的生产问题。
司空实现了把产品服务应到客户的工具，第一个是数字化设计系统，第二个标准定义的PDMS，从一个大衣柜生产，突破到了整家安装。工厂可以接到所有数字化的订单，完全按需生产，指定生产，用集装箱的方式，送到C端客户家里，在交付过程当中，解决谁来交付，怎么交付的问题，还有配套的交付管控系统。
司空所有室内产品做到了无毒化的改造。整个运用全链条数字化方案，在精准测量方面，拥有自己的技术，可以到室内进行测量，通过软件来进行方案设计，工厂通过系统拆单进行统一的生产，做到精细配送，最后做到了数字化管控交付，未来会以五百公里为半径来覆盖主要的城市。
司空对于美居服务的赋能，在于理解新的需求，帮助定制家居企业从一个卖定制家居走向卖定制家装的过程。平台上的客户通过自己内部关于产品培训以及使用。另外，整个生命周期的产品会有一个数字化的家。无论是哪个角色都可以拿到每一户的数字化管控。
在和物业联营以及其他品牌商联营当中，福州、烟台的两个社区店，定义为第二物业的身份，帮助物业解决一些维修等小的服务，同时开展新的零售方法，其中有整装业务、局装业务，还有一些小的新零售产品。
司空现在有两个方式，第一个是自营方案，希望物业自由，服务质量可控，扩宽物业服务业务，提升收益，减少业主与物业的琐碎矛盾。第二个方法是联营，最低成本的物企可以以第三方监管的身份出现，促进物业与业主和谐关系。
