“二次房改”前站：土地拍卖制度已开始调整
“二次房改”要来了？
这是12月8日中共中央政治局研究用“加快住房制度改革和长效机制建设”为2018年房地产市场定调后，市场人士第一时间作出的反应。12月12日，经济学家马光远也撰文指出，启动“二次房改”，弥补房地产制度建设的短缺，构建真正的长效机制是当务之急。
自1998年首次住房制度改革以来，也有几次重大的政策发布被解读为“第二次房改”，今年也不例外，租购并举、共有产权住房、集体土地建设租赁住房等相关政策，均在房地产市场激起千层浪。
中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞(博客)接受《华夏时报》记者采访时表示，目前还没有官方口径提到二次房改，不过这一次住房制度改革的力度，或会触及到土地财政这一住房相关性基础制度。若执行坚决，产生的影响将不输第一次房改。
房改路径螺旋式上升
中国的第一次房改，实质上是住房商品化的过程。不过，在制订改革方案初期，第一选择并不是“售”，而是租。
为了解决长期以来在公房的建设和维护上过度支出的问题，20世纪80年代，政府以租金改革为重点，提出分步提高租金，缴纳租赁保证金等多种思路，反向刺激大家去购买住房。然而，当时老百姓的收入很低，很多支付不了购房款，还需要单位和政府补贴。
这条路并没有走通。倪鹏飞记得，当时某市人大有一个议案是全市增加5分钱租金，两三年都没有通过。
1998年，国务院颁布23号文《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。住房作为一种商品，其价格由市场决定。这一划时代的方案，迅速卖出了积压的住房，也解决了城市居民住房短缺的问题。
近20年来，购房市场在价格机制的刺激下蓬勃发展，但房地产基本制度建设仍然不足，土地财政这一住房的基本性制度没有改变，通过短期调控措施来抑制房价，最终效果都不尽如人意，构建长效机制的重要性也因此凸显。
倪鹏飞指出，由于此前保障房的比例较小，大量城市中买不起房的“夹心层”全部都被推入市场。租购并举的政策，正是要纠正之前的偏向，发展租房市场让买不起房的人能够住有所居。“新一轮改革的思路是‘否定之后再否定’，但不可能回到从前没有市场化的时候，而是螺旋式上升的。”他说。
“之前是什么都给了市场，政府应该做的没有做。未来是政府做政府应该做的，同时用财税调节市场。”中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示。
降地价才是核心
在具体的改革方向上，倪鹏飞认为，当前，住房的问题很多时候并不来自于住房本身，而是来自基础的土地财政制度，以及金融制度、财税制度等。如果这些制度不变的话，也还是改变不了高房价的现状。
日前中国社科院发布的《中国住房发展报告(2017-2018)》指出，住房基础性制度不合理导致住房结构性问题积聚了市场风险。一方面，地方政府是房地产调控的主力，其财政收入却过度依赖于土地出让收入以及房地产行业相关税费，这使得他们在调控问题上的立场并不坚定，随时可能“倒戈”；另一方面，在土地市场和管理制度上，我国土地市场主要被地方政府垄断，土地拍卖实行“价高者得”的制度也推高了土地拍卖价格。
在倪鹏飞看来，对土地财政的根基，目前的一些政策已经一定程度上有所触及。8月底出台的集体建设用地建设租赁住房方案，就是政府让利的结果。如果把集体土地重新收回来进行招拍挂，又能赚一大笔，但政策让它们直接入市，就是避免了这一过程。鉴于农村集体建设性用地比例之大，如果能够规避好小产权房以租代售的风险，有望缓解城市住宅用地短缺的问题。
另一个是上海的21幅“纯租赁”地块，用协议出让的方式挂牌，最终均以低于周边商品房数倍的单价成交。甚至有地块周边商品房单价达10万元/平方米，高于其成交价的8倍左右。而这种地方的探索，也有可能在全国范围内推广。
“降房价的根本是降地价，只有地价降下来了，房价才能降下来，不然无异于扬汤止沸。”倪鹏飞说。他建议将城市范围内的土地管理权限归并于城乡建设部门，并针对不同性质及用途的土地采用不同的拍卖方式。普通商品住房用地采用控房价、竞地价的出让方式，对租赁住房建设用地实行协议出让，高档商品房用地可以采取自由竞价的拍卖方式。
加快财税金融改革
而对住房市场起到支撑作用的财税和金融改革也是改革的重点。不过，针对另一个大众关注的焦点“房地产税”，许多专家在采访中表示并不会在短期内立即出台。
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进分析，对于房地产税，当前住房制度改革中肯定会做考虑。但由于征税的问题比较敏感，应该还是在论证阶段，暂时不会出。在立法前还要做更多基础性工作，针对什么类型的房产应该进行征税的问题还会谨慎处理。
张大伟认为，建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系，另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从政策预期看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度。不过，他也表示短期出台房地产税并不现实。
调控的金融政策方面，倪鹏飞建议实行信贷差别利率，不建议提高首套房利率。他认为，目前银行上浮首套房利率对刚需人群解决贷款问题形成了一定的阻碍。他还建议推进租赁住房投资信托基金试点政策，支持金融机构向符合条件的住房租赁企业提供发行债券、票据、不动产证券化产品等服务，并至此用于发展住房租赁业务。
“一个完美的租赁市场和制度，应该由三大基石组成：信用租房、租售同权和租金证券化。”严跃进指出，信用租房基于移动互联网、大数据等概念，未来可以针对不同的出租者和承租者提供信用评估，也可以基于信用要素来进行租赁市场的定价。这样既消除了信息不对称的风险，也有助于降低交易成本。在租售同权上，要走出过去租赁市场的老路，研究承租者背后的新需求，包括积分落户、子女教育、医疗、居住安全感等，“同权”做到位，租赁需求自然积极释放。而在租金证券化领域，应该充分考虑房屋销售市场和租赁市场的本质区别和差异，积极为企业创造更宽裕的金融环境。企业若实现了资金的较快回笼，那么其参与租赁市场的积极性就容易被调动起来。
