房企融资变局： 融资成本整体上升 资产证券化成新风口
产证券化正在改变行业的融资结构，而资产证券化提速将是2018年房地产市场的显著特征。
经历2016年的放量后，2017年国内房企的融资环境持续紧缩。数据显示，今年超过半数房企的融资总量出现大幅下降，而融资成本则整体回升。
多家券商认为，基于目前的政策环境，明年的房地产融资环境仍将保持收紧态势，境外融资规模的比例将会进一步扩大。这对部分高负债房企及融资能力较差的中小房企构成压力。
在渠道受限的情况下，受到政策鼓励的资产证券化成为突破口。数据显示，今年来房企发行资产证券化总额达423亿元，同比去年大幅增长210%。
克而瑞认为，在房企大力发展租赁业务的趋势下，未来资产证券化的比例还将进一步提升。
同策研究院总监张宏伟(博客)认为，总体来看，房企融资能力之战还将持续，房地产企业也将在激烈竞争下重新洗牌。
成本上升与资金链趋紧
“信贷收紧”是2017年房地产市场的关键词。在去杠杆叠加金融监管趋严的大背景下，房地产行业这一年的融资难度也随之大增。
数据显示，2017年1-11月108家房企融资总额为10014亿元，同比下降4%。克而瑞预计，今年最终融资总额相较于2016年持平或有小幅下滑。
事实上，这一数字并未反映出房企融资的真实困难程度，个别房企的高额融资拉高了整体水平。今年1-11月，恒 大和阳光城分别融得资金1724亿元和1036亿元，创下单个房企历年融资规模新高。
如果剔除上述两家房企，今年前11个月的房企融资总额则为7254亿元，较2016年全年下降31%。这意味着大部分房企的融资额下降明显。
在监管部门的严控下，公司债成为了受影响最大的融资渠道之一。记者注意到，今年已有多家房企终止了定向增发计划。
截至11月15日，今年A股上市房企提出预案的定增计划募资规模约852.78亿元，而实施的定增募资规模仅45.14亿元。同比去年分别下降23.9%和89.7%。即使是定增方案获批的上市公司，其资金用途亦不包括购置土地。
这表明公司债渠道已经基本失去作用。数据显示，2017年前11月公司债融资总规模为422亿元，较2016年全年大幅下降91%，占比仅为4%。
债权融资难度增大的同时，股权融资开始盛行。近期数据显示，包括恒 大、华夏幸福、越秀地产等开发商在内，以出让项目权益的方式进行境内股权融资逐渐成为房企融资的常用方式。
据同策研究院监测，11月40家典型上市房企完成融资金额1246.18亿元，环比上月大幅增加134.50%，成为年内股权融资额最高的一个月。
“如今股权融资的盛行反映出房企在资金压力下被迫转变融资方式的无奈。”同策研究院指出，随着融资渠道继续保持收紧，未来股权融资方式将进一步蔓延。
此外，房企还加快了海外融资的步伐。今年来，中国恒 大、碧桂园、绿地集团等龙头房企纷纷到海外进行发债。据不完全统计，2017年1-11月共有108家房企境外发债合计人民币高达1993亿元，而2016年全年仅合计约人民币626亿元。
不过，海外发债需要面对较高利率。记者注意到，近期多笔房企海外融资的年化收益率已经在5.5%以上。
这抬高了房企整体融资成本。据统计，今年前11月108家房企的境外发债、公司债及中期票据平均融资成本分别为6.72%、6.05%及5.52%，与2016年全年相比，分别增加1.34、1.03及1.20个百分点。
升高的融资利率对负债率较高的房企形成考验。张宏伟表示，由于部分房企去年替换了高成本资金，所以目前资金链依然较为宽裕；但如果调控持续，房企面临的压力将越来越大。
兴业研究则进一步指出，受过去两年房企大规模发债影响，预计从2018年下半年起房企债券的到期回售量将上行。叠加销售回款减弱，融资环境较紧影响，预计房企偿债能力将受到考验。
资产证券化突围
在传统融资渠道受限的情况下，房企开始寻找其它融资方式。
资产证券化站上了风口。业内观点认为，资产证券化产品不仅可以有效帮助企业盘活存量资产、提升资产和资源配置效率，还能为企业提供资金支持。
今年来，已有保利地产、招商蛇口、万科等多家房企成功发行了CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)及REITs(房地产信托投资基金)等资产证券化产品。
据统计，2017年前11个月已有多家企业发行资产证券化产品，发行金额总计达423亿元，同比大幅增长210%，大大超过了去年全年的发行总量。
在这当中，模式较为简单的CMBS推进最快。由于原始权益人不需要出让物业所有权，CMBS受到众多房企的青睐。
近期，万科印力、保利地产相继设立商业物业CMBS，招商蛇口本月初则将CMBS应用于长租公寓。据记者不完全统计，目前开发商已经发行的CMBS总规模约300亿元，集中于商业物业及长租公寓项目。
此外，由于类REITs标的多集中于租赁物业，符合国家推进租购并举的宏观导向，因此部分类REITs项目得到了监管方的支持。
今年来，已有魔方、自如、新派和保利四家长租公寓类REITs产品获准发行。其中，保利10月获批的国内首单房企租赁住房REITs发行规模达到50亿。
值得注意的是，上述项目均属于“类REITs”，真正REITs目前尚未得到放行。
“REITs最先有望从租赁运营端取得突破”，国泰君安认为，随着各省市纷纷出台文件支持类REITs试点，将有助于从类REITs向公募REITs突破。招商证券也表示，一旦公募REITs正式落地，通过REITs自持公寓将成为主流的运营模式之一。
从统计结果看，行业的融资结构正在被资产证券化改变。数据显示，2015年时，资产证券化仅占房企融资总额的0.3%；今年前11个月，这一数字已提升至4.2%。
这一趋势有望继续保持。西南证券预计，资产证券化提速将是2018年房地产市场的显著特征。克而瑞也指出，在房企大力发展租赁业务的趋势下，未来资产证券化的比例还将进一步提升。
