命运多舛的佳兆业
新闻来源：《中国地产总裁》 作者：李海燕
对于刚从重创中恢复生机的佳兆业来说，急于弥补“失去的两年”所造成的损失，只争朝夕的心情是可以理解的，但一口终究吃不成胖子。
2017年，对佳兆业来说，是具有特殊意义的一年。今年，佳兆业步入十八岁的“花样年华”，同时也是佳兆业置之死地而后生、在停牌两年后恢复正常运转的一年。
今年郭英成将销售目标定位400亿元，按照佳兆业日前所披露的前9个月301.84亿元的业绩来看，基本可以完成今年的目标。曾在地产江湖留下了神秘猜想的佳兆业，算是为自己的成年献上了一份大礼。
在今年3月的业绩发布会上，重回地产江湖的佳兆业高调宣布：要在未来三年冲刺千亿目标。
佳兆业在地产江湖湮没了两年多，甫一发声，便有点气吐山河的气势，在即将完成400亿销售额的时候，就把目标瞄准了千亿。
然而，对于命运多舛的佳兆业能否如愿迈过千亿俱乐部的门槛，尚有几个难题。
旧改遭遇集体土地入市
众所周知，佳兆业在业内被称为“旧改专业户”。从1999年开始涉足旧改以来，佳兆业在深圳成功运作了平湖旧墟改造、盐田整体搬迁、坂田雪象村工业区改造等大型旧改项目。
从某种程度而言，旧城改造业务已成为佳兆业最为重要的发展战略之一，也是其最大的依仗。
截至今年6月30日，佳兆业集团拥有土地储备2160万平米。在上市房企中，佳兆业的土地储备名列第26名。这一数字，与目前销售额在行业排名16的旭辉相差无几，而佳兆业的销售额排名为26，与旭辉足足差了十名。
在佳兆业的2160万平米的土地储备中，约有55%土储位于粤港澳大湾区内。在佳兆业“消失”的这两年，深圳区域房价正好经历了一轮暴涨。而且，今年两会上，粤港澳大湾区概念被明确定为国家战略，这一区域已成为众多企业眼中的香饽饽。
在这个区域有大量土地储备的佳兆业，土地成本的降低带来的最直接影响就是毛利的增加。
从佳兆业前几年的年报来看，目前其手头所拥有的土储，绝大部分是过去积累下来的。拥有相对成本较低、储量较高土地的佳兆业，似乎迎来了自己“十八岁的花季”。
不过，近期国土资源部和住建部联合下发关于《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，第一批在北京、上海、杭州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。虽然，佳兆业的大本营——深圳不在这一名单之中，但在8月28日，深圳市规划和国土资源委员会也发布了《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(征求意见稿)及《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)。这两份文件提出，在加大租赁住房建设和供应力度上，市规划国土部门应在住房建设规划中合理确定租赁住房供应规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。
对于佳兆业来说，这并不是一个好消息。
旧改项目一向拆迁难度较大，通过旧改拆迁补偿往往会产生一批批的土豪。随着集体建设用地建设租赁住房试点的推行，佳兆业的土地储备隐形危机也会增加，旧改的积极性和力度相应会受到很大影响。
未来，佳兆业的旧改之路也许并不会再像从前那么平坦。
布局一二线又逢最严调控
从2015年开始，佳兆业就提出了立足深圳、深耕珠三角、拓展全国的市场战略，并在北京、上海专门成立分公司，以完成在一线城市的战略布局。
接手长安8号，就是这一战略的重要体现。不论更名为“佳兆业广场”的项目前景如何，佳兆业总算是完成了“京城最贵烂尾楼”，在城市繁华中消除了一道碍眼的风景，也算功莫大焉。
从佳兆业的土地储备结构来看，2160万平方米中有80%位于一线及重点二线城市；如果按货值计算，则一、二线城市土储占比达94%。土地储备与销售额在区域分布上达到了高度一致——根据佳兆业中报显示，珠三角及长三角区域的销售贡献分别达54.3%及21.5%，而一线城市销售贡献占合约销售近六成。
然而，佳兆业的命运如同他们曾经义无反顾接手的“长安8号”一样，有点多灾多难。
佳兆业复出的轨迹与楼市的狂飙轨迹在去年重合，这也是佳兆业复出之后所遇到的一个良好的开端。然而，好景并没有延续多久。自从史上最严调控启动以来，一二线城市降温明显。无论是项目入市时间、销售周期、市场需求都出现诸多不确定因素，项目去化周期很可能被拉长。
当立足于重点布局都市圈核心城市的战略与史上最严调控相撞，撞出的不是火花，而是风险。
在宏观调控加码的情况下，房企的销售速度普遍放缓，而佳兆业仍然保持较高的增长率——这是个奇迹。
但当大多的开发商为规避风险而纷纷入驻三四线城市时，佳兆业在逆市中能否继续保持较高的增长率，并依靠坚守一二线城市而迈入千亿俱乐部——这是个问题。
多元化转型尚无拳头产品
似乎，在过去两年寂寂无闻的生活中，佳兆业积蓄了太多的能量，一遇时机反弹力量便很惊人。
细数佳兆业所进入的领域，包括医疗健康、商业零售、茶叶、文化旅游、科技运营、长租公寓等领域。
佳兆业甚至开始涉水科技地产领域——签约了苏州木渎智慧产业园区项目后，又与河北承德市人民政府正式签署战略合作协议，在科技产业、健康养老、文化旅游、特色小镇、文体场馆运营、酒店管理等领域开展深入合作。
为了发展文化旅游，佳兆业甚至签了前香港迪士尼乐园运营副总裁Noble Coker，负责佳兆业主要的两个旅游地产项目——金沙湾国际乐园和葫芦岛绥中佳兆业东戴河。
此外，佳兆业在足球领域的投入也着实不小，中甲足球队深圳佳兆业的关注度也持续走高。
当如上消息重叠在一起的时候，佳兆业的形象和恒 大竟有些莫名的重合——一样的多元化战略，一样的玩足球。不过，恒 大俱乐部亏损高达6.6亿，每月发薪水超1亿。对于许老板来说，对足球给恒 大带来的品牌效应的考量远远大于收益，况且恒 大财大气粗，可佳兆业呢？
“恒 大集团已完成多元化发展的产业布局，并已经完成由房地产业向房地产+服务业的转型。”这是许老板在2017年工作会议上对恒 大“两个完成”的阐释。
即便如恒 大，在地产之外，其多元化战略也主攻金融、健康、文化旅游。但是，数数佳兆业的产业，足足有十多个。
这些产业可谓遍地开花，可是并无拳头产品，一些产业的门槛还很高。比如，科技地产的专业团队组建、资源的整合等等都非易事。至于这些产业之间如何形成协同作用，都是摆在未来佳兆业面前的难题。
对于刚从重创中恢复生机的佳兆业来说，或许急于弥补“失去的两年”所造成的损失，只争朝夕的心情是可以理解的。
进军千亿俱乐部的雄心固然令人崇拜，不过胖子虽然是一口一口吃成的，但一口终究吃不成一个胖子。
