房地产“问题广告”触碰哪些法律红线
随着房地产调控升级,一些地方也开始出重拳治理房地产广告。
房地产广告中的不规范之处对消费者带来哪些影响?治理房地产广告应突出哪些方面?《法制日报》记者就此采访了业内专家。
规范房地产广告刻不容缓
不久前,江西省南昌市市场和质量监督管理局与教育局联合下发通知,规范房地产项目广告宣传。
通知要求,房地产开发企业或其委托的中介机构不得在其公开销售广告中使用“名校”“学区房”等违反义务教育平等原则的广告宣传语,也不得在其内部发行的有关销售彩页广告或在室内打出的广告条幅进行任何涉及“名校”“学区房”的宣传。
此外,广西壮族自治区南宁市工商局在公布2017年1月至8月房地产市场专项整治情况同时,曝光了28家企业的违法行为。专项整治行动发现,南宁市房地产行业存在以下几类典型问题:
未取得商品房预售许可证就开始销售宣传,违反了《房地产广告发布规定》相关内容；在广告宣传中使用“最终解释权”用语,违反了《合同违法行为监督处理办法》相关规定；广告中存在“本楼盘紧邻地铁某号线”内容,但未标明“在建”,违反了《房地产广告发布规定》相关内容；在广告中宣传“本楼盘距离某地多少时间”,违反了广告法相关规定；在广告中宣传房屋的“户型面积”,但未标明为“建筑面积”还是“使用面积”,违反了广告法相关规定；在广告中将商住两用楼盘仅宣传为商用楼,违反了广告法相关规定；在广告中宣传“本楼盘获满意度调查第一名”,违反了反不正当竞争法相关规定；在广告中宣传楼盘的“投资回报率”,违反了广告法相关规定。此外,房地产中介机构存在无照经营等违法行为。
中国消费者协会律师团团长邱宝昌认为,广告法对广告进行了严格规定,但仍有广告在打擦边球。
“这样的广告侵犯了消费者的三项权利:第一就是知情权,广告写的含糊不清,没有让消费者知道准确真实的信息；第二是选择权,消费者在信息模糊的状态下作出选择,这实际侵犯了消费者的选择权；第三是公共消费权。”邱宝昌说。
“不规范的房地产广告严重干扰消费者知情权。相对于开发商而言,消费者处于弱势地位,不仅是因为消费者所掌握的资源比开发商少,更重要的是消费者无法掌握许多信息。比如,产权证什么时候办下来、能不能办下来、房屋有无隐患、建筑质量是否存在问题等,消费者一般不知道。本来房地产广告在真实完整性方面理应要求更高,结果却更加误导消费者,甚至是欺诈消费者。不规范的房地产广告对于整个楼市也会带来负面影响。许多年前我买房的时候,我还记得宣传广告里反映的大概意思是,有一条河流波涛汹涌从小区前呼啸而过。实际上,北京并没有这样的河。一些楼盘销售情况如何,基本上取决于广告策划、营销。”中国消费者协会副会长、中国人民大学法学院教授刘俊海说。
刘俊海认为,不规范的房地产广告助长了房价的虚高,给实体经济带来负面影响。“房子是用来住的,不是用来炒的”,遏制炒房,要从规范房地产广告做起。“不规范的房地产广告还严重误导了居民消费。在一些房地产广告的攻势下,借钱买房、离婚买房等问题不时发生,污染了社会风气,危害是多方面的”。
广告可成为合同组成部分
据相关媒体报道,张家口市建筑和房地产市场稽查站发布了关于依法依规进行房地产销售广告的告知书。具体内容包括:房地产开发企业要依法依规进行房地产销售广告宣传,不得在报纸、网络等媒体上擅自对外发布不实广告信息,不得擅自张贴、喷涂、散发房地产销售广告；房地产项目销售现场布置应符合全市统一要求,合理布置企业证照、项目手续、沙盘展示、《购房提示》、法律法规等公示位置；加强管理培训,提高员工素质,增强房地产销售依法依规宣传的自觉性。
“房地产广告中的承诺分为两种,一种是要约邀请,另一种是合同法中的要约。如果是要约邀请,可以算是普通广告,主要目的是吸引人们购房,通常情况下并不产生违约责任；如果承诺的内容明确而具体,成为合同法中的要约,消费者也信以为真,这样的内容就成为合同的组成部分,承诺的内容没有兑现就构成违约了。”刘俊海说。
房地产广告如果失实,责任由谁来承担?
“房地产广告发布在不同环节有四类责任主体:广告主,也就是开发商；广告公司帮助做策划、写文案；发布广告的媒体；广告代言人,比如明星。上述四类责任主体对消费者应承担的责任,应根据广告法中有关规定来判定。原则上来说,开发商和消费者之间存在合同关系,开发商应承担主体责任,如果其他环节的主体也有过错,比如发布者没有认真审核广告、代言人伙同开发商忽悠消费者等,那么也应该承担相应的民事责任。”刘俊海说。
房地产广告中的承诺没有兑现,消费者该如何维权?
刘俊海认为,消费者首先要和开发商协商,如果协商不成就找消费者协会出面调解,调解再不成就看房地产广告中有没有仲裁条款,最后就是向法院提起诉讼。这是消费者房产维权的四个渠道。
“消费者在遇到广告误导买房后,可以与商家进行协商,协商不行可以投诉。如果还没有解决问题,可以提起诉讼,寻求法律途径解决问题。”邱宝昌说。
消费者在看房买房过程中应注意什么呢?
邱宝昌认为,消费者不要相信任何口头承诺,商家说的再好,也是他们的宣传策略,最终还是要体现在买卖合同中。
“房地产开发商要自觉尊重消费者知情权,履行信息披露义务。即使用房地产广告的方式招揽客户,也要坚持实话实说。要谨记,当房地产广告对消费者产生重大影响之后,就不再是普通广告,而是成为合同的一部分。广告公司在给开发商设计文案时,也要加强风险防控,详细核实,一旦被认定虚假广告,会面临索赔。媒体在发布广告时,也要对房地产广告认真审核,坚决不刊播虚假广告。现在有的自媒体也发布广告,对于自媒体发布广告的监管还需要进一步强化。防范房地产虚假广告,还要重视对网络广告的监管。从根本上遏制房地产虚假广告,相关部门要形成合力,打造全方位房地产广告监管体制、机制。”刘俊海说。
