北京租售并举利剑：40万套集体租赁房
新闻来源：北京商报
11月16日，北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》(以下简称《意见》)，确定了未来五年北京将供应1000公顷集体土地，约能建40万套集体租赁住房，租金参考周边市场水平，鼓励签订长期租赁合同，但单次租期不得超过10年。同时，集体租赁住房可依法出租获取收益，但不得对外出售或以租代售。
供应量：40万套租赁住房
从供应计划来看，北京市规划国土委相关负责人表示，北京市计划于2017-2021年的五年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷。而根据今年4月北京市发布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，今后五年，北京将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套。以此推算，1000公顷大约能建设40万套租赁住房。
在关注度较高的租金方面，租赁住房的租金水平可统筹考虑区位、配套、市场需求等因素，并参考周边市场物业水平，与房屋租赁市场接轨。
中原地产首席分析师张大伟测算，北京租赁市场房源总量接近250万套，这1000公顷的租赁住房入市后，相当于在未来五年，给北京房屋租赁市场增加约15%的房源，若能按照计划完成这部分供应，届时北京住房租赁市场的租金将会出现明显下调。
早在2011年，北京市就向国土资源部提出利用集体土地建设公共租赁住房的试点申请。同年，国土部批准北京市开展试点工作，北京市成为全国第一个利用集体土地建设租赁住房的试点城市。
截至去年底，北京已先后启动了唐家岭、温泉镇太舟坞村、平房乡平房村、西北旺镇皇后店村和北七家镇海落村4批5个试点项目，共涉及集体建设用地38公顷，可建设公共租赁住房近1.5万套、总面积约110万平方米。在集体用地市场租赁住房供应方面，从今年下半年开始，前期用地工作已经展开，目前北京已经有17个集体租赁房项目落定，分散在海淀、朝阳、石景山、昌平、房山、顺义等区域。
租期：限定10年内 避免以租代售
为从制度上杜绝以租代售的可能，在租期方面，《意见》鼓励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过10年。除承租人另有要求外，单次租赁期限不低于3年。但如果承租人要求承租3年或以内的，出租机构不得拒绝。
考虑到房屋建设需要资金，《意见》提出，集体租赁住房项目的资金筹措主要包括四种模式，即农村集体经济组织的自有资金；市区住房保障专业运营机构、园区管理机构或签约租赁的企业支付租金；农村集体经济组织以建设用地的预期收益，向金融机构申请抵押贷款，获得金融资本的支持；农村集体经济组织以土地使用权入股、联营的方式，与国有企业联合开发建设。
在易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进看来，北京对于集体建设用地的政策放宽，符合此前中央对于租赁市场发展的导向，“集体建设用地过去的改革重点在于和国有建设用地同权，而现在发展租赁市场，实际上也是同权的一个重要体现。对于此类用地发展租赁市场来说，既实现了相关土地价值的提升，也为租赁房源增加了更多的用地支持”。
“一般租赁房设置的最长租赁期限是20年，《意见》此次将时间缩短到10年，显然是为了最大限度规避潜在的以租代售可能，但需要注意的是，设置租赁期限如果过短，也可能无法满足消费者稳定居住的需求”，亚豪(微博)机构(博客)市场总监郭毅告诉北京商报记者，整体上看，《意见》通盘考虑了现阶段北京市场情况，较为慎重定下的3-10年租赁年限。
有业内人士提醒，即使限定了租赁期限，也可能出现租户不断续租的情况，最终发展为变相以租代售。要杜绝这一情况，郭毅建议，可在限定租期的基础上，要求租户按年缴纳而非一次性缴纳全部租金，“不过这一模式可能会挫伤开发商的建设热情，可以说，如何在企业利益和租户利益之间保持平衡，是未来相关监管政策需要特别注意的”。
合规：产权证按项目核发
游走在政策之外的小产权房合法化之路已被相关部门明令禁止，为了避免这一形式在北京死灰复燃，《意见》在集体租赁住房的产权管理上明确规定，房屋不动产权证书(包括土地使用权和房屋所有权)按项目整体核发，不予分割办理单元产权证书。同时，权利证书还应注明：仅用于租赁住房建设和运营，未经批准，不得出让、转让，不得转租，不得出售，不得改变土地用途。
在郭毅看来，根据现行政策，集体建设用地上本就不能建设大产权房屋出售，《意见》此次再度强调不得分割单元产权，是为了全方位堵死建设所谓小产权房的可能。
居住设计方面，《意见》提出，租赁住房用地按照城镇居住用地标准进行规划和管理，配置必要的教育、医疗等公共服务设施。房屋套型结构和面积标准，可结合实际情况按市场需求进行规划、设计和建设，同时实施全装修成品交房，届时租户可实现拎包入住。
专家指出，在符合规划的前提下，由集体经济组织利用自有集体建设用地集中建设租赁物业，使城乡接合部农村从无序收租的“瓦片经济”提升为规范合法、以租赁为主的“楼宇经济”。“利用集体建设用地开发租赁住房，不是为了一次性出售再分钱给村集体成员，而是确保成员们都能获得长期且持久的收益”，郭毅表示，相较于此前多地尝试的开发厂房、文旅型产业型项目，租赁项目持续性更强、收益性也较高，同时这部分项目也能弥补城市供地不足、建设规模压缩带来的难题，实现多方得益。
模式：专业机构参与经营
在规范租赁模式方面，《意见》提出，鼓励专业化租赁运营。鼓励将集体租赁住房委托给专业化运营企业进行管理和运营，提高租赁业务和物业管理的标准化、专业化水平。
“集体土地建设的大规模租赁房源，会需要整合和专业化经营，以此来看，专业化租赁机构参与租赁房的运营管理显得尤为关键。”严跃进如是说。
严跃进进一步分析称，目前专业化的租赁机构包括三类，一是以传统中介为主要组成部分的中介机构，这类机构需要增加公寓运营能力；二是专业从事长租公寓的机构，包括各路资本及企业成立的租赁平台；三是地方政府专门组建的中介经营机构，比如说一些国有企业凭借既有土地资源进行开发，或者说通过过去的国有房屋置换公司等进行改制等而形成。
专业化的租赁机构未来经营更多的是对房源的持有与运营管理，这也是专业化租赁机构参与租赁房运营管理的优势和基本立足点。不过，严跃进表示，要防范把租赁经营变为劳动密集型产业，要采取新技术来经营，同时，要从房屋筹集、房屋出租等方面降低各类成本，通过成本压缩来提升盈利能力。
长租公寓自如相关负责人在接受北京商报记者采访时表示，在租赁房屋的运营中，专业化租赁机构在产品设计、服务规范性、技术平台的搭建和可持续运营管理上有很大优势。自如方面看好专业化租赁机构参与租赁房屋的运营管理前景，并愿意协同政府参与到租赁房的运营中。
北京推进集体租赁住房大事记
2011年4月 原北京市国土局向国土部提出利用集体土地建设公共租赁住房的试点申请。
2011年9月 国土部批准试点工作，北京成为全国第一个利用集体土地建设租赁住房的试点城市。
2012年2月 北京正式启动了第一批试点——唐家岭地区集体土地租赁住房试点项目。
2014年10月 原北京市国土局联合7部门印发《利用农村集体土地建设租赁住房试点实施意见的通知》，为开展集体租赁住房工作提供政策保障。
截至2016年底 我市已先后启动海淀区唐家岭、温泉镇太舟坞村等4批5个试点项目，可建设公共租赁住房近1.5万套。
