租赁房亟须从多层次供应转向多渠道保障
新闻来源：上海证券报
在政府与市场的共同推动下，住房租赁呈现出“多层次、多主体”供应的良好局面，除万科、龙湖等龙头开发商，链家、世联行等大型房产中介，机构房东(YOU+、魔方等)外，各地国企、互联网平台、大型商业银行等近期都高调进入租赁住房这个被称为“蓝海”、“风口”的行业，成为租赁供应主体。今年以来，京沪深等大城市均表示，未来5年租赁供应占新增住房供应的30%至50%。大型租赁企业也表示，未来2至3年，管理房屋数将从目前的数千套或1万套左右增加至10万套。去年以来，热点城市出让的租赁用地近80幅，仅上海就推出了19宗纯租赁住宅地块，京沪深新增地块基本转向了租赁，“重售轻租”的住房供应跛行局面有望改观。
目前，我国租赁需求主体是2.7亿新市民(2.45亿外来人口、2500万租房大学生)，以及城市户籍“无房户”。考虑到年轻人“先租后买”，甚至长期租赁已成普遍选择，热点城市实际管理人口中，租房人群占比超过50%。从各地的调研看，大城市70%租赁需求是以小户型、低租金为主的普通房源。链家地产统计，京沪深20至30岁的租客占比在70%至80%，超过50%的月租金支付在2000元以下，不到商品住房套均租金的50%。由于50至60平方米的主力需求户型严重短缺，供需缺口超过20个百分点，合租比例高达65%，非成套商品房租赁(合租、城中村、企业宿舍)超过80%。可见，小户型、低租金是租赁的有效需求。
不过，尽管当下租赁供应呈“多层次、多主体”格局，但并不能契合有效需求。近两年，长租公寓成为投资“风口”，全国一下子涌现出上千家公寓企业，仅深圳就有300多家。确实，长租公寓改善了居住环境，租赁关系稳定了、权益保障性提高了。特别是改造旧住宅区、城中村的长租公寓，适应年轻租客的居住体验性提高了，但租金也明显上涨了。相比中介代理下租客和房东间的“私人散租”、“二房东”租赁，企业化租赁增加了翻修、物业管理、运营(人工、税收和财务、保洁、维修)等成本，这些都将以更高租金来收回。
当然，在租赁供应端，国家政策也考虑到降低成本。比如去年以来，热点城市土地出让完全自持租赁，或配建租赁住房已“常态化”，并主要由市属或区属国企承接，楼面地价仅相当于同区域“招拍挂”地价的十分之一、六分之一。国企带头并承担社会责任，无疑是降低租赁供应成本的重要手段，但大城市新增地块供应的可持续性不足，另外新增地块多在城市外围，供应的有效性值得考虑。各方调研显示，对新市民和广大租客来说，租房最看重的因素是：是否位于交通便利的位置(如是否临近地铁站)、租金水平、公共配套服务等等。由此，外围新增供地建设租赁住房，需要应对租赁供应有效性的强烈诉求。2011年，我国提出了“建设3600万套保障性安居工程”的战略，但事后显示，相当部份保障房建在城市外围、公共配套难以共享或跟进。
租赁住房已实现多层次供应，但由于供应基调并未摆脱过去房地产运营模式，供应难以契合有效需求，也就无法实现“多层次供应和多渠道保障”的结合。因此，发展租赁住房绝对不能重蹈过去保障房供应效率不高的覆辙。从过往经验看，越强调社会责任，越需要确保“投入-产出”的平衡。唯有如此，才能保证租赁供应持续和有效，不致衍生道德风险或沦为数字工程。眼下，尽管土地成本降低了，但考虑到运营、财务成本，新增地块建设的利润并不乐观。建议国企承接的自持租赁用地，多应作为引导或示范，带动社会投资进入。而且，基于国企的运营绩效考核，建议以配建一定比例自持或公租房为主要模式，并以市场化部分弥补承担社会责任的损失。
考虑到盘活存量(包括闲置低效的商业办公)，大城市住房供求关系并没有那么紧张，租赁房源供应潜力很大。租赁成本高(高租金、高交易成本)，首先源于秩序混乱，监管缺失，租赁服务配套不足，租赁环境“体验差”、信息不对称等。因此，笔者建议以政府主导的租赁信息平台建设为契机，将监管重点从新房转到存量房，加快配套公共服务跟进。这样，既能够以互联网大数据信用叠加政府信用，解决监管和服务缺失、秩序混乱等顽疾，还能以强大信用降低成本。房源平台化的示范效应，将鼓励更多房源上平台交易，挖掘供应潜力，解决信息不对称。至于供应契合需求的问题，应交给市场来解决，市场自然会结合需求偏好、收入水平来推动供应。
相比新增地块，加大存量闲置低效商业办公用房盘活力度，集体土地建设租赁住房从试点转向全面推广，也是降低供应成本的两个渠道。商业办公地价本来就低，在“互联网+”的冲击下，待盘活的商业办公用房存量空间很大，改造成本也不高。关键是，土地用途管制、片区规划限制要突破，公共配套要跟进。当务之急是加快地方政府统筹和各职能部门工作协调，强化主体责任和主观能动性。集体土地建租赁房，不仅农民可分享城市化红利，而且相比传统的农地征收，红利分享有细水长流的优势，应能获得农民和村集体的认可，因而也该加快推进节奏，并从试点转向全面铺开。另外，做大3至5家租赁龙头企业，以规模化经营降低单位成本，以流程标准化、服务衍生化(REITs、房屋装修、租客生活电商)接受散租房屋托管，由龙头企业管理、维护和运营受托房屋，在增加供应的同时，以衍生服务、流程标准化进一步降低单位租赁交易成本。
