重庆商业地产迎发展风口
来源：重庆日报
原标题：商业地产迎发展风口 碧桂园嘉誉树行业标杆
从9月下旬开始，楼市再次迎来收紧的调控浪潮。重庆、南昌、长沙、南宁、贵阳等50多个城市密集发布楼市调控新政。9月22日，重庆出台限售新政，规定主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。本次调控新政是为了落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，在一定程度上限制住了住宅市场短线投资。
数据：商业地产领域成资本新去向
据艾普大数据“北上广深人群迁徙数据”显示，在人口流入城市中，重庆流入总量占比高达14.22%，位列全国榜首，成为最受“逃离”人群青睐的城市。在各种国家级战略政策红利的助推之下，人才、资源、资金正在以几何倍数增长涌入重庆，其商务需求正在迎来井喷爆发阶段。
据重庆市统计局数据显示，今年1-9月，商品房销售面积4894.97万平方米，办公楼销售面积增长97.5%，商业营业用房销售面积增长16.9%。据克而瑞统计数据显示，今年1-5月商铺价格从去年成交均价最高值15250元/平方米到今年商铺成交均价最高值16420元/平方米，售价出现波动性增长。据中国指数 研究院数据显示，10月以来，住宅市场受调控加码影响，首次止涨下跌，商业价格保持坏比上涨，商业投资市场出现量价齐涨趋势。
调查发现，商铺、公寓类在商业地产产品中脱颖而出。业内人士表示：“一方面，商铺、公寓类商业地产供应量大增，区位较好，价位也相对合理。另一方面，商铺、公寓类商业产品并未限购限售，部分购房者也将投资转向该领域。因此，该类产品成为目前重庆房地产的新宠。”
作为经济形势的风向标。商业地产因其本身的投资品属性，稀缺性和收益率等种种利好逐渐显现。对广大投资者来说，相比高位运行的住宅市场，商业地产或可成为推动房地产投资市场的新中坚力量。
趋势：商业新形态催生投资机遇
2016年，重庆零售市场商业格局迎来变革期，传统商圈商业已近饱和状态。一方面由于重庆组团式城市结构的特性，绝对集中型商圈商业地位将逐步减弱，另一方面，区域商业中心或商圈社区型商业在销售、招商、运营等多个阶段表现突出，综合体商业已全面开花。社区商业在国家商业布局和城镇化大力发展的前提下大受关注，越来越多的居民更加青睐选择“生活圈半径一公里内”的消费，社区型商业综合体兼具社区商业和综合商业的双重优势，成为商业布局核心板块。
据了解，社区型商业综合体位于核心商圈，享交通、商业、配套、物业管理等多重利好，区别于单一的社区商业模式，融商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体，具有“城中之城”的美称。社区型商业综合体依托社区常住人口，同时吸纳商圈商务人群和大量交通流动人群，拥有大客流量基础，同时凭借规模运营管理优势，具有市场风险低、投资收入稳定、升值潜力大、消费人流稳定、商业灵活度高等优势，所以备受投资者看好。因此，社区型商业综合体价值回报率较快速。
社区型商业综合体中的临街铺面作为经典地产投资项目，一直都以收益稳定、增值稳定的特点而备受投资者的喜爱，中小面积临街商铺尤其受到投资者的关注。
商业投资市场中，除了人气旺、出租率高、消费力强的临街商铺成为投资者眼中的香饽饽外，商务公寓因其兼具住宅、商业和商务等多重功能，也被投资市场看好。商圈型社区自带“大流量”，其商务功能为公寓提供客源基础，商业环境为公寓拓展更多发展空间。近年来，商务公寓“一路向上”，已经从居住场所摇身变成了服装店、私房菜馆、酒吧、精品商务酒店等全新商业形态的集散地，催生出巨大的商务需求和投资机遇。
据2016年《租赁崛起》报告显示，中国房屋租赁市场规模现为1.1万亿元，预计到2025年将增长到2.9万亿元。据《2017年夏季成渝租房趋势报告》显示，品牌公寓馆在重庆受欢迎度也在持续上涨，其中浏览量6月较5月环比上涨近三成。租赁市场的大好前景，同样为公寓市场的增值提供了广阔空间。
优势：“零培育期”核心商圈
2013年8月，市政府将嘉州商圈确定为重庆主城核心商圈之一。相关数据显示，随着2017年新光天地等项目的建成投用，嘉州商圈年实现社零总额将达150亿元，2020年预计达200亿元，区域交易总额将突破千亿元。
发展至今，新牌坊周围已建成财信城市国际、长安锦绣城、嘉州城市花园、山顶道国宾城等高端住宅小区，高层、豪宅、洋房、别墅等形态各异的高端物业齐聚。据不完全统计，嘉州片区的常住人口超60万人，商务办公人群多达40余万人，企业机构已超3000个，入驻世界500强企业40余家，40余个市级行政机关和国家职能机构云集于此，超100万消费人口形成了一个以都市精英阶层为核心的高端集群。
新牌坊地理位置得天独厚，三个轻轨站环伺，30余条公交线路汇集，占据“北区交通经济圈”核心地位，毗邻江北机场，水陆空轨四位一体的交通体系可与商业实现无缝连接。再加上近来各项配套利好，其他公共医疗、学校教育、商业娱乐等配套的步步规划和实现，其区域升值潜力越发凸显。
“好的商业投资产品，需要天时地利人和，好时机、好地段、高人气，三者缺一不可。从商业投资角度来讲，新区域的商业发展依赖于区域的整体规划和总体发展，大多处于建设时期，周边小区的大批量入住至少还需要5—10年的培育期。相对于新兴区域，嘉州商圈的商业成熟度已经很高，投资享有‘零培育期’的优势，在重庆主城的竞争优势都是很突出的。”相关专家表示。
动态：城市级商业产品将成绝版
少量商务SOHO和商铺在售
碧桂园嘉誉是集公寓、精品酒店、商务SOHO和主题商业街为一体的MINI都市综合体。目前还有少量商务SOHO房源和商铺在售，其中在售商务SOHO3#房源，总价38万元；临街商铺，总价100万元，5.1米层高，得房率高，市场稀缺品。作为投资性产品来讲，项目产品属于低总价、低门槛、高回报、高人气、高品质多功能产品。
据不完全统计，目前以重庆新光天地为中心的5公里范围内，在售新楼盘仅剩恒 大嘉州城以及碧桂园嘉誉两个楼盘，城市级商铺资源越发稀缺。
