西安楼市翻身 专家：西安房价靠外来投资客带动
西安城市化发展的内驱动力、时间窗口和全国调控的“蝴蝶效应”，奠定了西安楼市快速发展的新基础，但是目前当地人士认为“东部得病，西部开药”的观点，也反映了西安楼市快速发展机会与调控之间的一丝冲撞。
2017年，对房地产而言并没有出现“小年”，沉寂多年的西安楼市，还迎来了翻身。
库存量大、去化周期长曾是西安楼市的标签。这个西北最大的省会城市，2016年商品住房销售面积环比有较大的上升，但是商品房销售均价上涨有限，上涨幅度5.3%，房价保持在7200元/平方米左右的水平，较众多一线城市高达两位数的涨幅，属于铢两分寸。
情况在2017年出现反转。国家统计局发布的2017年8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，西安新建住宅价格环比上涨0.3%，同比上涨13.4%；新建商品住宅价格环比上涨0.3%，同比去年上涨14.7%。据世联行西安分公司分析数据显示，2017年前三季度西安商品房成交价格为8629元/平方米，同比上升22%，环比上升17%。
10月中旬，中国房地产报记者在西安调查房地产市场情况发现，西安楼市格局现在绕不开的是曲江、高新、城南、经开这些热点区域，成熟的区域配套和大批品牌房企的驻扎开发，吸引购房者涌入，曾经籍籍无名的城西浐灞，在2017年跃入购房者眼帘。
根据中原地产上半年监测报告，西安楼市各区域供应热度由高到低依次为：城西、浐灞、经开、高新、曲江、城南、城东、城北、长安、城内。在上半年，城西片区入市房源占比22%，浐灞紧跟其后占比17%。
世联行西北区域公司总经理杜佳琳在接受中国房地产报记者采访时表示：“2016~2017年强力去库存后，目前西安主流畅销刚需项目主要分布在三环以外，整体市场已经进入三环时代；市场开始出现分化。品牌开发商价格与非品牌开发商价格开始出现分化，品质高的产品溢价能力强过品质一般的产品；地铁对西安的置业选择及房价的拉动作用愈加明显，未来随着更多地铁线路的开通，西安的房地产外扩格局将被进一步强化；西安中大国际九号项目高价快速去化，充分印证了西安房地产高端市场的潜力，将逐渐进入豪宅时代。”
对于2017年西安楼市价格的快速向上变化的原因，杜佳琳向中国房地产报记者表示：“西安房价与周边其他城市相比仍处于价值洼地，今年上半年商品房供不应求，属于补涨状态。此外，上半年受宏观大环境利好的影响，各品牌开发商加速布局西安市场，为西安房地产市场带来更好的预期。”
“西安房价和全国房价有关联性，东部沿海城市和北上广相继出台限购政策后，一些投资客将目光转移到西安投石问路；此外，西安致力于城市发展的政策利好拉动了投资者预期，比较周边城市属于价值洼地，北京、上海投资客涌入西安楼市；开发商本身有涨价动机也是驱动房价上调的原因之一。”西安交通大学公共政策与管理学院教授、房地产研究所所长杨东朗向中国房地产报记者给出了他的观点。
在楼市价格上行的同时，今年西安的调控频率也是最高的年份，一年五次的调控，首付比例提高、预售监管从严、房贷政策收紧、购房资格严审、投资投机被挤压，政策叠加让西安房价快速连涨得到了一定的遏制。
美好需求时代躬逢其盛
“目前我们的开盘均价为每平方米9000多元，限购政策影响有限，主要是西安本地及周边县市的客户居多，都有社保，目前处于集中签约阶段。”西安雅居乐锦城的一位置业顾问匆匆结束中国房地产报记者的采访，转而接待买房客户。
这个位于西安城西大庆路延伸段、阿房一路以南的雅居乐锦城，是西安近期新开盘的项目，售楼中心内人头攒动，开发商工作人员忙不迭地接待来访客户，中国房地产报记者调查发现，问询和签约的客户多数为西安及陕西省内的地缘性客户。
一位从延安远道而来的购房者准备签约，他向中国房地产报记者表示：“我看中大房企的信誉、户型和较好的配套”。
作为西安楼市名片，曲江自然是绕不过去的重要板块。中国铁建·万科翡翠国际项目作为区域内坐拥优势地段的楼盘，虽然只有零星房源在售，但是看房客依然络绎不绝。
售楼处的置业顾问告诉记者：“目前在售的是高层精装修部分房源，均价为9000~10400元/平方米，客群变化不大，本地客户较多。”
城北的碧桂园凤凰城则是西安在售的明星楼盘，也是碧桂园打造的第11个凤凰城，基于配套学校以及临近未来的地铁线，外加本身的品牌效应，这个千亩大盘一经推出便颇受追捧。中国房地产报记者在现场发现，目前该项目高层产品处于推盘阶段，具体价格并未公布，但是售楼人员称价格将参照已售价格，据安居客实时已售洋房均价在15000元/平方米左右。
碧桂园凤凰城的销售人员称：“选择凤凰城的客户多数是改善型客户，经济条件允许的情况下，多数优先选择洋房。”
未央区昆明路的中海·昆明路9号项目在8月13日洋房开盘，房源面积130~159平方米，参考价格14000~18000元/平方米，推出不久后就基本销售完毕。融创西安宸院项目位于西沣路与西部大道十字交会处，在今年6、7、8月份分别推出不同楼栋的洋房产品，每次都供不应求。
2017年来西安住房消费市场一个新的变化是，购房面积需求跟随政策而变化明显，年初90~120平方米面积占市场份额40%以上，在限购政策尤其是6·28政策后，90~120平方米面积段开始出现下滑，截至8月底，占比下降至31%；占比一直处于17%~18%之间的120~140平方米面积段在8月底也继续下滑，跌破15%的市场份额。但是，70~90%户型占比在6·28政策之后连续两个月呈攀升之势，8月底达到了今年峰值26%，首次刚需置业需求明显攀升。从9月份开盘的项目房源推售来看，华远海蓝城、中航华府、金地西沣公元、融创天朗蘭园、紫薇西棠等多家项目开盘主力户型都是刚需和首改户型，面积都在100平方米左右。
对于西安房地产市场的新局面，杜佳琳表示：“沣东新城、港务区、秦汉新城、临潼新城已成为开发商拿地热点，市场和产品开始出现分化。”
地产板块表现各有千秋
楼市三环时代，西安各房地产板块的表现各不相同。
走在西安“名片”曲江会发现，主流在售楼盘集中而建，雁翔路公园南路板块集结了阳光城、万科、旺座城海德堡等楼盘；地铁4号线金泘沱曲江CCBD板块集合了曲江香都、金辉、大华曲江等项目；新开盘的有南路集中了保利、曲江美好时光、金地等。中国房地产报记者调查发现，目前曲江在售产品基本偏大户型改善，价格相对较高。均价大多在13000元/平方米。中国房地产报记者不完全统计，曲江目前楼市均价在13900元/平方米左右。
长安区主要在售楼盘中，绿地城是纯改善型产品，均价在16000元/平方米。万科城润园作为精装修产品，均价在12000元/平方米。综合来看长安10月上旬最新均价约9671元/平方米。
?浐灞片区一直作为西安的价值洼地存在，房价较其他区域相对较低，目前，已步入万元时代，五证齐全，房源充足的楼盘较为稀缺。该区域楼盘多集中在地铁沿线，高新地产枫林九溪项目是该区域较为典型的项目，高层均价达到了11000元/平方米。
城北作为西安发展较早的区域，随着地铁的开通和道路交通的清晰化，成为了置业者选择的重点区域，在售楼盘均价在9500~10000元/平方米，代表性楼盘有碧桂园凤凰城、恒 大国际城、中国铁建西派国际。
西安城西方向(包括高新、城西、西咸新区)的项目中，许多楼盘近期开盘的房源已经售罄，均价在10000元/平方米。
高新区均价为14583元/平方米。高新区主流楼盘中目前有房源在售的项目，主要以刚需、改善型产品为主，均价全线过万，但以主流楼盘中中端档次来看，多数均价在11000元/平方米左右，名企开发的改善型产品则在16000元/平方米以上。
相比高新区，城西区域户型明显比高新区刚需房较多，户型在70~120平方米区间居多，价位基本向10000元/平方米看齐。
西咸新区楼盘各有千秋，客群定位清晰，有200多平方米改善偏豪宅型项目，也有77平方米刚需型项目，针对不同购房群体，客群分化明显，均价在9000元/平方米左右。
对于西安各区域板块的楼盘分布及价格走势，杜佳琳向中国房地产报记者分析称：“高新、曲江多年发展积淀，城市地位进一步奠定，成为全市房价实现度最高的区域。未来可供开发的土地稀缺。城南、城东、城西、城北、长安、经开供求两旺，房价稳步攀升，土地以城市更新和棚户改造形式供应。浐灞区域快速去库存，受环境资源利好影响，房价攀升较快，未来土地潜在供应以商办用地和城中村改造居多。沣东、沣西、秦汉新城、港务区、航天房地产加快布局和发展，土地存量较多，未来发展空间较大。”
品牌溢价的竞合大幕拉开
房地产市场火爆发展背后，市场开发层面发生了深度生态改变。
杜佳琳亲历了市场一波三折的震荡。2017年4月18日出台第一轮政策，主要是商品房限售的政策，此轮政策对市场的影响不大，因市场主力客户都是买房用于居住。2017年6月28日出台第二轮政策，进一步强调限售政策，同时提出外地人限购政策。此轮政策出台半个月内对市场影响非常大，客户上门量下降50%左右，成交下降20%左右，但是随着政策出台时间的延续，政策在不断地消化中，到9月初影响消化殆尽，市场基本回归政策出台前状况。2017年9月13日出台第三轮政策，进一步强化限购内容，本地人限购2套房，外地客户限购1套房。此轮政策出台对市场影响比较大，尤其是对于高端改善类住宅，成交下降30%左右。
她表示：“现阶段西安市场仍处于供销两旺状态。纯刚需类产品受政策影响不大，对于高端改善类以及小面积2房以下产品影响较大。今年新进品牌开发商基本都2018年才能入市，将会为西安市场带来创新型产品和更高的产品品质。”
陕西省房地产研究会会长王圣学接受采访时表示，不断加码的限购政策对于西安这样以刚需为主的需求市场，不会引起太大的波澜。
过往西安楼市本土房企主导的市场格局发生变化，竞争格局的加剧，本土房企寻求与品牌房企合作成为潮流。
继2015年天朗与融创合作之后，在西安本土房企就掀起了与大牌房企合作的浪潮，万科收购宝天地产80%股份、融创与科为地产联手、恒 大收购中渝国际城、宏府与当代置业、海亮地产分别合作开发项目，合作开发模式成为西安本土房企在竞争中求生存的重要模式。
合作代建的形式越发成熟，对于本土开发企业来讲，这不失为寻求出路的一剂灵丹妙药，这样的浪潮也就代表着西安楼市正在向品牌化房企时代迈进。杜佳琳表示：“在西安房地产市场新的格局下，本土房企有的选择和品牌开发商合作来抵抗市场风险，有的因早前土地低价获取优势而在市场中占据成本优势，有的另辟蹊径，以完全引领性产品占有市场先机。”
要么引领新需求 要么适应新需求
过去5~10年的时间里，西安的城市地位、经济环境与其他二线城市相比均不占优势，在此情况下房地产市场成交量以及成交价格均缓慢发展。
变化起于2016年9月底。当时，郑州、合肥房地产市场供应出现告急状态，一些客户开始进入西安市场，产生了第一轮西安市场的热销。由于全国楼市量价齐升的传导，西安房地产市场也出现量价攀升。进入2017年，大西安模式开启，无论是国家战略支持(一带一路、自贸区、国家级中心城市的愿景、米字型高铁的建设等)，还是西安本地经济引擎的发力(政府执政思想的转变、招商引资的火热进行、人才及户籍政策的助力等)都为西安房地产市场的发展提供了良好的基础。
杨东朗表示：“西安房价主要靠外来投资客带动，西安本地人炒不起来，这是历史原因，主要是经济发展相对滞后，地缘性购买力较弱，新增企业不多，就业人口导入不多，所以西安房地产市场一直较为平稳，西安本地主要是刚需为主，改善型住房需求较少，投资也就是近几年出现的事情，西安目前销售的房子购买对象本地人占一半，外地客占一半。”
对于一边是限购政策的加码；一边是城市扩容，引导高端人才数量逐年增加的矛盾局面。
杨东朗表示：“国家调控政策的主基调去年是去库存，今年是价格上涨过快，国家宏观调控房地产的主要思路是保持房地产的平稳发展，不能大起大落。西安第二季度涨幅太快，主要是基数小，增幅大，因此西安市政府出台调控政策，是与国家政策保持一致。”
他说：“限购政策只允许外地户籍买一套房，投资客炒房的机遇被封死了，西安房地产市场价格接下来将会趋于平稳，大幅升降的可能性不大。到第四季度各大银行已经把全年贷款额度用光了，接下即使有购房者有购买意愿也无法实现按揭买房。”
杜佳琳认为，西安经济快速增长，未来可预期的是大量人口流入，这是现实存在的状况，要满足住有所居，也要满足居者有其屋。以西安现行政策来看，外地人要满足2年社保就可以购买一套房。而西安人口快速流入是从2017年初开始，按这个政策执行到2019年初将有大部分外地客户具备购买资格。
对于西安房地产市场的未来，杨东朗说“产品质量、产品品位是房地产行业的核心，要么你引领新的居住需求，要么你就要适应新需求，这是房企在新的政策调控和市场条件下需要去做出调整，来适应市场的方向性新需求。”
