导读

  从数据上看，土地储备规模的同比增幅已保持了连续11个月的同比正增长，且增幅有扩大的趋势。但由于2016年的基数值相对低，所以当前土地储备规模依然没有走出低位区间。

  需求端被调控同时，国土部以及地方各省市也在督促供给端发力。

  国土资源部的信息显示，9月下旬，国土部部署开展住宅用地出让合同执行情况检查，检查范围包括70个大中城市和热点城市苏州市。国土部表示，此次检查目的是促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给。

  6月27日下午，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》（京建发〔2017〕243号，下称“243号文件”）。要求房地产开发商全力推进“拿地未开工和开工未入市项目”尽早开工入市，并在通知后附上未开工项目名单。10月13日，北京市住房和城乡建设委员会在官方网站上再度发布《关于加快推进2017年政策性住房、商品房及配套设施投资任务落实的通知》。通知明确要求，“各区住建委（房管局）和全系统各级领导干部要充分认识当前房地产投资面临的严峻形势，切实增强紧迫感和责任感，把这项工作当成一项政治工作，抓紧抓好。”

  上海易居房地产研究院监测显示，观察 2011 年以来的土地储备规模，当前50城6亿平方米左右的土储其实是偏低的。

  低基数下的放量

  城市土地储备规模较好地衡量了具体城市潜在的房屋供应量，属于在途商品房的性质。作为广义库存的重要范畴，它也是形成预售商品房即狭义库存的条件。在上海易居房地产研究院研究样本中，城市土地储备规模=过去18个月该城市招拍挂市场出让的土地建筑面积总和。此类土地包括招拍挂市场上的纯住宅、商住、商办和综合用地，但不包括工业用地和其他用地。

  今年以来，在国土部以及各省市督促下，土地供应明显加快。根据上海易居房地产研究院监测显示，截至 2017年9月份，易居研究院监测的50个典型城市土地储备面积为64040万平方米，环比增长5%，同比增长13%。近期50城土地储备规模上升，得益于2016年以来的供给侧结构性改革导向，部分预售商品房库存规模不足的城市均加大了供地的节奏，进而扩大了土地储备的规模。

  中原地产研究中心针对住宅类土地进行了数据统计。统计显示，50大城市合计卖地达到了2.09万亿元，同比2016年同期的1.41万亿元上涨了47.4%。累计供应的住宅类土地规划建筑面积达到了4.4亿平米，同比上涨了17%。特别是北京等一线城市，供应上涨明显。

  尽管土地供应明显加快，但上海易居房地产研究院注意到，若观察 2011年以来的土地储备规模，当前50城6亿平方米左右的土储其实是偏低的。从稳定房价等角度看，后续依然需要积极增加土地储备规模。

  按照数据监测显示，17个城市的土地储备规模呈现不同程度的同比下跌。其中东莞、廊坊和南昌等城市的土地储备规模同比跌幅较大，分别为59%、52%和47%。此类城市供地节奏总体上较为缓慢，后续从稳定房价以及增加房源等角度，都需要积极增加土地供应，同时优化供地结构。

  土地储备规模的同比增幅曲线更容易反映当前市场走势。也就是说，从数据上看，土地储备规模的同比增幅已保持了连续11个月的同比正增长，且增幅有扩大的趋势。但由于2016年的基数值相对低，所以当前土地储备规模依然没有走出低位的区间。

  中原地产分析师张大伟认为，一二线城市已经基本完成了去库存任务。这种情况下，很多一二线城市为了抑制市场的上涨，开启了增加土地供应的政策。调控从过去的减法开始叠加加法。从市场看，一二线城市在目前已经做好减法的同时继续做好加法，平稳市场供需结构。增加供应后，市场价格将有望有所降低。

  33城市相对不足

  从近期政策层面看，无论是国土部还是各热点城市仍然在督促土地供应。

  10月13日，北京市住房和城乡建设委员会在官方网站上发布《关于加快推进2017年政策性住房、商品房及配套设施投资任务落实的通知》。其中提到，今年1-8月，北京市政策性住房、商品房及配套设施投资共计完成1387.6亿元，占全年2500亿元投资任务的55.5%，与去年同比下降5%，距离完成全年任务还有很大缺口。通知强调，北京市委市政府领导高度重视，明确提出落实全年投资任务坚决不退不让的要求，并多次召开会议专题协调推进。

  日前，上海市规划国土资源管理局负责人表示，将按照“商品住房用地稳中有升、保障性住房用地确保供应、租赁住房用地大幅增加”的原则，有序加大住宅土地供应，在就业密集、产城融合重点区域以及轨道交通站点周边区域推出租赁住房用地，构建租售并举的住房体系。

  上海易居房地产研究院监测显示，2017 年9月，全国50个城市土地储备去化周期为15个月，相比8月份有所增加。其含义是，若按照当前商品房销售的节奏，此类土地储备面积15个月后就可以消化完毕。观察历史数据，受房屋销售市场持续升温等因素的影响，自2015年第四季度开始，土地储备去化周期持续走低。而到了今年第二季度，各大城市房地产管控政策较为严厉，市场交易开始走弱，加上各地供地节奏加快，所以该指标正在低位水平上小幅反弹。

  从具体城市看，有17个城市的土地储备去化周期是大于18个月的，这说明土地储备规模相对是充足的，甚至是偏高的。这17个城市包括肇庆、郑州、太原、常州、合肥、湖州、济南、镇江、昆明、惠州、厦门、北京、苏州、 无锡、宁波、南通和嘉兴。同时，从排行中可以看出，有33个城市土地储备去化周期是小于18个月的，说明这些土地储备规模是不足的，也是后续需要积极增加供地的城市。具体城市来看，包括东莞、沈阳和泉州等城市的去化周期相对较小，均为4个月左右的水平。尤其是对于沈阳等城市来说，过去被贴上了“高库存”的标签，供地节奏一直较为缓慢。今年1-9月份房屋交易市场总体较为活跃，这也容易使得此类城市土储去化周期继续走低。

  上海易居研究总监严跃进认为，9月份全国50个典型城市土地储备去化周期曲线总体处于低位，但呈现了缓慢上升的态势。这和当前供地节奏有所加快以及各地房屋销售市场降温有关。此类曲线的上升，也有助于缓解部分城市潜在库存不足的压力。另外从市场结构上看，部分三线城市的去库存工作基本上可以告一段落，应该快速转入到增加土地供应的阶段。