楼市显著降温 土地市场依旧活跃
“十一”长假期间，全国楼市十分冷清。多家机构发布的研究数据显示，近期全国楼市的交易量普遍出现下滑。但值得注意的是，土地市场的状况与楼市截然不同——在楼市调控的背景下，房企仍愿意花重金买地。相关统计数据显示，今年1月至9月，全国多个城市的土地出让金仍保持大幅上涨态势，土地市场热度依旧。
楼市逐渐回归理性
在楼市调控的浪潮下，房地产市场正在逐渐回归理性。
如今，距离去年各地共同开展的“9·30”楼市调控已经过去了一年。据不完全统计，在这一年间中，全国有超过55个城市加入到调控行列，累计出台各项调控措施超过300次。而在今年“十一”长假前，重庆、南昌、西安等多个重点城市还进一步收紧了调控政策以遏制购房者对楼市的非理性投资需求。受此影响，今年国庆黄金周期间多地区的房地产市场显著降温。
根据伟业我爱我家(微博)(博客,微博)市场研究院的数据统计，今年国庆长假前7天，北京楼市商品住宅(含新建商品住宅和二手住宅)网签总量为98套，与去年国庆长假同期相比下跌了76.9%。与此同时，其他热门城市商品房市场同样保持“冷静”——“十一”长假前7天，上海新房网签量同比下降了78%、广州新房成交量同比下降了78%。
而实际上，全国楼市逐渐回归冷静的态势在前几个月就有所体现。此前国家统计局公布的数据显示，今年8月全国15个一二线热点城市的新房价格首次出现了环比零增长。而楼市传统的“金九”旺季同样风光不再——来自中原地产研究中心的统计显示，今年9月首周，一线城市整体成交量平均环比下调了20%。其中，北京环比下调28%，同比跌幅达60%；上海环比下调22%，同比跌幅为27%。
而上海易居(博客)的报告则显示，去年“9·30”新政后，各地楼市政策持续收紧。限购、限贷、限售、限价等政策抬高了住房交易成本，使得楼市的交易频率放缓。“在近一年的楼市发展过程中，各地积极坚持房住不炒、因地制宜的调控导向，有效地促进了量价等指标的平稳回归。”中原地产首席分析师张大伟表示，过去的调控更多的是事后管理，而今年楼市调控更多的是预期管理——在市场出现不稳定因素后提前发布政策。相比于往年的调控措施，其效果更好。
在楼市调控的浪潮之下，房屋中介群体的调整也从一定程度上反映出楼市已重回理性。
据了解，在过去这一年里，房屋中介的经纪人们正在经历着“离职潮”。据麦田房产(博客,微博)门店的一名中介经纪人介绍，在工作人员最多的时期该门店有近50个经纪人，而现在却只有30多个了。事实上，离市场最近的中介经纪人堪称二手房市场上的晴雨表。该职业薪资主要靠从中介卖房收益中提成，如今楼市不景气、交易量上不来，挣过了“大钱”的经纪人便作鸟兽散。
而对于楼市后市的发展，易居研究院副院长杨红旭(微博 博客)认为，目前政策仍在持续收紧，楼市成交的“量缩”阶段还没有结束，直至明年成交量才会慢慢筑底。当成交量持续低迷后，成交价格就会出现下跌，例如目前北京、天津、上海、深圳、合肥等地的二手房都呈价格微跌状态。据杨红旭估计，二手房成交价格下跌的城市数量还会进一步增加。
土地市场热度依旧
虽然楼市较为清冷，但这并未反映在土地市场上。中国指 数研究院10月10日公布的最新数据显示，2017年1月至9月，全国300个城市土地出让金总额为26384亿元，同比增加了35%。其中，住宅用地出让金总额为21665亿元，同比增加了42%。
2017年9月，全国300个城市土地出让金总额为4088亿元，环比增加了21%，同比增加了30%。其中，住宅用地出让金总额为3548亿元，环比增加了25%，同比增加了32%。1月至9月，全国40个大中城市出让金过半数同比增加，其中北京增加得最为明显，本年度收金总额有望继2015年后再次突破2000亿元；而在同比下滑的城市中，银川、苏州降幅超五成，一线城市中深圳、上海入围。
而缩小范围来看，截至2017年9月30日，全国单城市卖地最多的50大城市，合计卖地金额达到了刷新历史记录的2.4万亿元，同比上涨达到了37%。
其中，北京卖地金额高达1847.4亿元，领先于全国；杭州、南京、重庆、上海也超过了千亿元；武汉、苏州、广州、合肥、天津、郑州、佛山、济南、嘉兴、成都等10个城市卖地超过500亿元；累计有40个城市卖地金额超过了200亿元。
从溢价率看，武汉、北京、南京、合肥、天津、重庆、上海、苏州等一二线城市在2017年的土地溢价率相比2016年同期有明显降低，但三线城市的溢价率则有明显上升。扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等城市的溢价率在热点城市中排名前十。从同比涨幅来看，最明显的城市以三四线城市为主，如菏泽、漳州、无锡、湖州、滁州、嘉兴等。
在楼市调控持续的背景下，为何土地市场交易活跃？张大伟认为，经过持续两年的去库存，中国大部分房地产企业都处于补充库存阶段，而且房企互相竞争做大，拿地依然是企业发展最为重要的路径。
来自中原地产的统计数据显示，今年前9个月，拿地最积极的50大房企合计拿地金额为17711.8亿元，同比增长了48%。其中，拿地支出超过100亿元的企业有49家，超过200亿元的企业达到了26家。碧桂园、保利、万科的拿地支出甚至超过千亿元。
未来土地市场会怎么走
在土地市场仍旧十分活跃的背景下，未来的土地市场又会走向何方？据易居房地产研究院研究员王梦雯分析，2016年下半年部分热点城市虽然出台了控制地价增长的政策，但从全国层面来看地价涨幅并未受到抑制，今年前几个月全国地价依旧保持上行的态势。据分析，这种情况主要与市场成交较活跃、去年基期值较低有关。而到了下半年，房企资金面大概率趋紧，三季度出现了增幅持续高位盘整的情况，四季度增幅或出现下行态势。
此外，从上半年出现高价地的城市来看，一线城市中的上海、广州、深圳三地已不再是主角。对此张大伟称，“从最近调控重压下的楼市趋势来看，热点一二线城市的调控政策非常多，土地溢价率被各种政策所抑制。此前统计局公布的房价上涨城市基本为三线城市，除广州上涨了1.4%外，其他城市均为之前涨幅较低的城市”。他认为，热点一二线城市全面进入调控周期，房价涨幅明显收窄，土地价格也逐渐失去了上涨动力。
事实上，就热点城市的土地市场而言，大房企低溢价成交或成主流趋势。
以上海为例，在“金九”的前半程，上海已经拍出15幅土地，但土地市场并未出现房企“疯狂”举牌和频繁加价的情况——挂牌价格的准确把关及“招挂复合”的拿地制度推动着市场走向冷静。之后上海土地市场的“开闸”，已是一幅新的景象。
而对于未来房企的拿地走向，张大伟表示：“今年以来，全国楼市成交分化显著，一线城市明显降温，二线逐渐平稳，三线城市有所上升。房企开始集中于部分围绕一二线热点城市的三四线区域拿地。预计后续政策将继续扩围，调控城市数量也将继续增加，整体市场的调控目标是约束房价上涨过快区域，稳定市场预期。”
另外，此前有数据显示，今年前8个月全国283个三四线城市的住宅用地成交金额达9830.3亿元，平均土地成交溢价率超五成，创下历史新高。专家分析，受政策和市场因素影响，今年三四线城市的土地市场仍将持续活跃。
