北京共有产权管理办法正式落地 申购资格门槛提高
来源：北京青年报
32个共有产权房 你选哪个安家？
9月30日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式实施，同日，首个共有产权住房项目朝阳区锦都家园也进行了公开摇号。此前，由于共有产权管理办法没有正式落地，共有产权房(自住房)的申购暂缓。业内预计，《办法》实施后，此前推出的共有产权房土地入市速度也会加快。上周，北京市住建委也印发通知要求，加快推进政策性住房、商品房及配套设施建设任务落实，加快建设进度，尽快形成有效供应，切实保障群众住房需求。
新政策、新要求下，一大批共有产权房即将入市，哪些购房者将受益？运行了四年的自住房变身共有产权房，除名称外，到底发生了哪些变化？有哪些项目在路上等待购房人申请？
住建委要求推进未开工项目建设 共有产权房入市速度有望加快
等待了三个多月，小梁终于等到了锦都家园的摇号结果，这次他的选房顺序排到了6000多号。虽然买到的可能几乎为零，但对小梁来说，也算是一块石头落了地。
今年6月，继东坝两个项目申购失败后，小梁又申购了朝阳区锦都家园项目，申购完成后，他一直关注着该项目的动向，不过北京市住建委官网上，项目状态一直显示为“资格核验中”。据了解，申购过程跨越政策转折点的锦都家园，是北京首个共有产权项目，此前由于《北京市共有产权住房管理暂行办法》没有正式落地，迟迟没有进入摇号程序。
9月30日，该《办法》正式实施，同日，锦都家园也举行了公开摇号仪式，121186户家庭获得最终的选房顺序。业内人士认为，由于锦都家园的申购处在自住型商品房到共有产权住房的政策过渡期，申购时间有所拉长，这期间其他自住型商品房入市节奏也被暂缓。《办法》落地实施后，此前出让的自住房地块入市节奏也会加快。
近日，北京市住建委也印发了《关于加快推进2017年政策性住房、商品房及配套设施投资任务落实的通知》。《通知》要求，各区住建委、房管局主管领导要亲自带队，定期赴项目现场进行巡查，通过督促项目投资落地，加快项目建设进度。加快推进政策性住房、商品房及配套设施建设任务落实，加快建设进度，尽快形成有效供应。
针对已拿地未开工项目，特别是2014年至2016年期间新拿地未开工项目，各单位要及时了解项目推进需求，进一步畅通审批渠道，提高服务效率，尽可能缩短行政事项办理时限，为推动项目尽快开工创造条件。针对处于在施阶段的项目，特别是2016年以后新开工的项目，要加大推进服务力度，努力加快项目建设进度。针对“1300万平方米拿地未开工和950万平方米开工未入市”专项任务清单项目，各单位要集中精力，持续发力，继续做好推进工作。下一步，市、区两级住建委(房管局)将继续加大协调推进力度，全力推进政策性住房、商品房及配套设施建设进度。
《广厦时代》根据北京市国土资源局公开数据整理，目前北京土地已出让，但尚未申购的项目共有28个，加上刚推出尚未公开竞拍的四个地块，共有32个地块上的共有产权房等待购房人的申购。
申购资格门槛提高 “新北京人”申购成功概率提升
《北京市共有产权住房管理暂行办法》中规定，该《办法》施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，按照原规定执行。该《办法》施行后，未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售的，均按该《办法》执行。
这也就意味着，运行了近四年的自住型商品房将退出市场，此前出让的自住型商品房地块也都将转向供应共有产权住房。相较自住房，共有产权房的申请门槛有所提高。
按照以前自住房的申请政策，名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭，以及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭，都可以购买“自住型商品房”。不同类型家庭只是申请的优先级不同。而共有产权房的申请条件要求则增加了不少。申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房，单身申请者则需年满30周岁。
此外，已签订住房购买合同或征收(拆迁)安置房补偿协议的；在本市有住房转出记录的；有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的均不能申请共有产权房。如果申请家庭放弃选定共有产权房或选定住房后未签订购房合同，累计两次及以上的，3年内不得再次申购共有产权住房。
而且，如果共有产权房购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，其共有产权住房产权份额需由代持机构回购。也就是说，要想持续保留手里的共有产权房，购房人就不能再有其他房产。
虽然申购门槛提高了，但有一部分申购人购买到共有产权房的概率明显提高了，那就是“新北京人”。早期的自住型商品房申购中，非京籍家庭属于非优先家庭，很难有选房机会，但《办法》规定，共有产权房满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。以锦都家园为例，摇号按照销售对象分为两组，第一组为朝阳区户籍无房家庭及在朝阳区工作的本市其他区户籍无房家庭，共95965户。面向该组家庭销售的房源为299套，占该项目总房源的70%，中签率为0.3%。第二组为在朝阳区工作且符合北京市住房限购政策的非京籍(“新北京人”)无房家庭，共25221户，面向该组家庭销售的房源为128套，占该项目总房源的30%，中签率约为0.5%。“新北京人”的中签概率相较本区户籍无房户还要略微高一些。
实际价格相较自住房有所提升 品质标准大幅提升
相比自住型商品房，共有产权房另一个最大的变化体现在产权比例的分配上。自住房政策中规定，自住房购买五年内不得上市，五年后上市收益的30%上缴财政。
一刀切的政策让不同区域的自住房未来的增值空间出现很大不同，而共有产权房在产权分配上进行了大幅度的调整。
以锦都家园为例，如果该项目在《办法》实施前摇号销售，购房人拥有的是完整的产权，持有满五年后再次交易需要将收益的30%上缴。而按照《办法》的新规定，该项目均价为22000元/平方米，单套住房的购房人产权份额比例为50%，政府持有剩余50%产权。再次上市时，政府委托的代持机构优先回购，且购房人只能得到50%产权部分的收益。虽然购买时的价格没有变化，但对于购房人来说，购房、持有的成本还是有所上升。
除了产权分配发生变化外，近期入市的共有产权房地块的销售定价也有一定上浮。以昌平北七家的共有产权房为例，2014年入市的自住房地块，出让时定价为19000元/平方米，而北京市国土资源局最新挂出的共有产权房地块，销售价格则定为30000元/平方米，含全装修。
价格有所调整的同时，北京市住建委对共有产权房的建设标准也进行了明确规定。品质，成为共有产权房的另一个代名词。
与《北京市共有产权住房管理暂行办法》同步，北京市住建委同时出台了《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》。对于共有产权住房项目的土地供应、规划设计、专家评审、招投标管理、质量监管、严格验收、售后服务、执行监管、物业管理、社区营造等进行了规定，明确要求共有产权住房全面实施装配式建造、全装修成品交房，执行绿色建筑二星级及以上标准。近日，北京市住建委官方公众号“安居北京”也发表了文章，代表官方从品质层面解读了共有产权住房的建设标准。文章提到，未来的共有产权住房项目，将成为集环境优美、交通便捷、配套完善、节能环保、质量过硬、智慧科技于一体的优质项目。
共有产权房让投资客“走开”
此前，有人提出由于去杠杆化及限贷限购政策影响，商品房投资属性在下降，而共有产权房作为一个新品类，而且价格远远低于周边商品房，一旦过了政策期，价格会从二手房市场找齐，正如当初的经济适用房5年政策期之后，跟商品房价格差得并不是特别多。因此，共有产权还是有投资价值的。
对此，中原地产首席分析师张大伟提出异议。
首先，从制度设计看，北京的共有产权是中国保障房历史上到目前为止最完善的一次。
其次，从投资角度看，共有产权已经毫无价值，所以从制度设计上，的确是非常明显地回归了居住，“避免了过度福利化”导致的开着宝马申请的现象。买了共有产权房，未来通过共有产权小户型作为跳板，获得升值的概率已经非常低了，基本上离开这个市场的可能性也很小。
第三，共有产权房的最重大的政策变化是，不得转商，也就是说，购房者将永远不能够获得完全意义上的投资价值。虽然在体系内也有一定的升值可能性。
共有产权房实际就变成了有产权的公租房，可流转，但投资属性弱。
本版文/门庭婷
(北京青年报)
