2017年前8个月，在严控房贷额度、上调房贷利率的背景下，消费贷款大幅增长，出现部分资金违规流入房地产市场的现象。9月以来，广州、深圳均发布文件或开会督导，要求商业银行严查消费贷流入地产。

  穗深两市均对消费贷的用途、额度、期限等进行了明确的限制，要求辖区内银行加强审批监管。

  严查消费贷，购房杠杆深度受限，不仅影响到购房者的资金和购房计划，进而也影响到开发商的资金来源和现金流。叠加其他政策和信贷的收紧，近期广州以及深圳楼市进一步降温，被严格限价的新盘价格再次承压。

  严查消费贷穗深样本

  在深圳某知名大公司工作的庄锦（化名）近期被银行追查，要求提前偿还一笔30万的消费贷款。

  原来，庄锦将这笔钱用于买房了。当银行将消费贷款打入他的指定账户后，他没有做任何腾挪，直接将这笔钱转入了购房账户。

  这笔资金的流向因此轻易地被央行营管部发现，马上通知了庄锦贷款的银行，要求处理。

  庄锦的经历并非特例。在过去三年房价上涨明显的城市——深圳，以及房地产金融发达的广州，各种放大购房杠杆的方式一度层出不穷。

  根据易居房地产研究院统计，2017年3月以来，全国短期消费贷款同比走势大幅攀升，新增异常短期消费贷款金额约3700亿元，估计其中至少有3000亿流向楼市。

  其中，广东、深圳的月度新增消费贷款攀升明显。数据显示，广东省q）6、7月新增消费贷款分别为325亿元、174亿元，深圳6、7月新增消费贷款分别为225亿元、20亿元。

  随着消费贷大增，过去资金很容易通过消费贷流入楼市的行为，开始受到严格监管。9月以来，广州、深圳均发文，严禁消费贷资金流入房地产市场。

  9月13日，中国人民银行广州分行、中国银监会广东监管局联合发布《关于加强个人消费贷款管理 防范信贷资金流入房地产市场的通知》（以下简称《通知》），指出严禁个人消费贷款资金用于生产经营、投资及支付购房首付款或偿还首付款借款等行为，不得发放无指定用途消费贷。

  且具体规定，个人综合消费贷最高额度不准超过100万元、最长贷款期限不得超过10年；对已抵押房产，在未还清全部贷款前，不得再次抵押贷款。

  21世纪经济报道查询发现，此前广州大部分商业银行无论是贷款年限还是额度，都超过了本次政策的限定范围。如中信、广州银行的房抵贷此前还能做30年；平安银行的抵押贷可以做到30年，最高1000万的额度。

  广州四大行在消费贷贷款年限上虽已调整为10年以内，一般为5年，但贷款额度没有做过多限制。

  《通知》明确，受监管的银行为广东省内国有商业银行、中国邮政储蓄银行、股份制商业银行、城市商业银行、农村信用社、农村商业银行及村镇银行。

  自2017年10月起，这些银行都要建立个人消费贷业务月度监测机制，多方查证贷款用途的真实性和合规性。

  广州之后，深圳也开始严查消费贷，除了与广州类似的规定之外，深圳金融局强调，不得以化整为零方式规避受托支付和用途管控，还要加强信用卡大额透支和大额提现业务合规管理。

  上海易居房地产研究院研究员王梦雯表示，这些违规资金帮助购房者加杠杆，助长了不合理的需求，一旦出现购房者无力还贷的情况，会导致银行金融系统出现危机。另一方面，资金脱实向虚也会放大经济的系统性风险。

  王梦雯指出，类似之前严查P2P首付贷违规流入楼市一样，这次的政策主要也是为了稳定市场，降低系统性风险。目前来说，大银行这类现象较少，主要还是小银行在做，因此这次政策主要针对此类银行进行监管及规范。

  助力楼市降温

  广州和深圳在此轮楼市调控中，一向走在前列，在实施严厉的限购、限价、限售政策的同时，贷款额度缩紧、房贷利率上升，以及接下来对违规消费贷的严查，将进一步给当地楼市降温。

  7月以来广州、深圳两地银行的首套房贷款利率不断攀升，据融360数据显示，广州7月、8月的首套房贷平均利率分别为4.96%、5.13%，深圳7月、8月的首套房贷平均利率分别为4.98%、5.04%。

  进入9月后，两地首套房贷利率优惠几近消失，多数银行上浮5%-10%。

  在首套房贷利率不断上升的背景下，广州和深圳严查消费贷违规流入房地产市场将进一步增加购房者的资金压力，楼市或将持续降温。

  深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出，“加杠杆”是2016年以来房价快速上涨的重要因素，降低杠杆率才能把住房需求以及投资需求给控制住，才能避免房价过快上涨，引导市场的需求和预期。

  他认为，就本质而言，消费贷进入楼市是突破了差别化的住房信贷政策对居民杠杆率的控制，有居民过度加杠杆的问题。过度加杠杆者主要包括投资客以及首付款难以凑齐的购房者，严禁违规消费贷会使得一部分购房需求难以实现，从而导致成交量和价格有一定程度的降低。

  国家统计局数据显示，8月广州新建住房成交均价为16152元/平方米，环比下跌0.7%，这是广州新房价格连续27个月上涨之后首次下跌。

  同时，深圳市规土委数据显示，从去年10月的55611元/平方米到今年8月的54382元/平方米，深圳新房均价已经连续11个月下跌了。

  在信贷收紧的同时，深圳和广州楼市的供应却在加大。2017年度深圳计划供应居住用地218万平方米，较2016年的计划提高74.4%；广州2017年供地总面积达到2050万平方米，同比2016年增加了18.5%。

  与此同时，穗深租赁市场发展迅速，万科、龙湖两家房企巨头已经布局长租公寓，重仓穗深。

  在政策和信贷的双重调控以及租赁市场快速发展的背景下，供需关系将会发生明显变化。

  据深圳中原统计，截至9月17日，9 月深圳全市一手住宅累计成交1683套，低于2016年同期的1789套。

  截至目前，深圳9月开盘的新项目远低于预期。诸多开发商和业内人士表示，今年“金九银十”将难现。