长租公寓二线城市样本：从房企主动出击到房屋托管升级
文章来源：中国房地产金融
看不上挣钱困难的长租公寓？这已经是“过去时”。8 月中旬，作为全国12 个试点城市之一的南京，出台培育住房租赁市场的新政。新政明确提出，将在部分土地出让时，增加房企竞争自持的条款。
或快或慢，一大批房企已经快速奔跑在“当房东”的路上。
8 月17 日，《南京市住房租赁试点工作方案》悄然出现在南京市政府官方网站上。具体到政策内容，南京没有像杭州那样作出与阿里巴巴合作的创新举动，但是对于租房的支持力度却是空前的。
扶持国有企业发展规模化租赁、鼓励民营和混合所有制企业开展住房规模化租赁服务、鼓励支持房地产经纪机构开展住房租赁业务，同时政府建设住房租赁服务监管平台，加大行业监管力度。而对于开发企业来说，新政策还鼓励他们涉足长租公寓，甚至可以试点商业用房改建为租赁住房。
还有一点足以让每一家开发企业心惊，那就是在部分住宅土地出让时，要求设置最高限价， 到达最高限价后转为竞争自持面积。此前，万科在佛山创造了100% 自持的地块。8 月18 日上午，在南京租赁新政出台后10 多个小时，南京国土部门公告挂出一批土地，其中城南的一幅地块首次出现“竞争自持”的条款——不会玩长租公寓，今后恐怕连拿地都困难了。
如此的政策力度，无疑让从业者欢欣鼓舞。“长租公寓是一个低毛利的行业，但可服务的市场空间还是巨大的。” 南京银城千万间总经理刘俊接受《中国房地产金融》采访时表示，不否认这是一个蓝海市场，“从市场面来看，只要有好的房子，放出来是不愁租的，供需两端都极其旺盛，不像现在拿着钱你可能买不到房。”在他看来，最大的问题还是要有高效率的运营和管理水平。
在南京，类似银城千万间的服务机构加在一起，市场份额尚不足5%。但业内人士相信，经过5 到10年的发展，参照欧美，租赁服务机构将占有30%-40% 的市场空间。
龙湖喝下南京“头啖汤”
从南京的软件大道向西上高架桥，举全市之力打造的河西新城如同画卷，依次铺陈在眼前。两幢金黄色外立面的板式高楼，扼守在河西新城的门户旁。龙湖地产的长租公寓品牌“冠寓”，进入南京的第一站，就落子这两幢位置绝佳的楼中。
《中国房地产金融》8 月中旬探访的时候，“冠寓”里还有工人进出。这个9 月份即将正式公开的项目，很难想象728 个房间的装修只花了半年时间。
30 平方米左右的南向公寓，配备有独立卫生间和厨房，屋内有中央空调、电视、洗衣机等日常家用电器。如果不喜欢开发商提供的品牌，租住者也可以根据自己的喜好选择其他品牌的电器。管家介绍说：这是冠寓的主力户型，房源通常半年起租，租金为3630 元/ 月，可以选择月付、季度付、半年付或者年付。
冠寓的一个营销卖点是，把租房人的物业费包含在房租里而无需另外支付。作为年轻人为主的社区，租房人还可以享受免费的休闲服务，公共厨房、咖啡吧台、桌球、健身房……与不少公寓品牌主打社群相似，冠寓也在有意为这些年轻客群打造一个共同的社交圈。
租金是怎么定的？龙湖方面介绍说，冠寓针对不同的目标客群细分为“豆豆”、“松果”、“核桃”三个系列，目前龙湖在南京主打的是中档的松果系列，与布局在一线城市的长租公寓思维相似，龙湖冠寓通过公寓的实际区位来定位租金。
以南京举例，冠寓河西大街店月租金水平在3000 元左右，而位于江宁竹山路店的冠寓，月租金在1700-2000 元不等。“目前，我们在南京已经打造了1550 个房间，河西冠寓共占地2.2 万平方米，会是我们第一家开业的长租公寓。冠寓力争在发展速度、资产经营及增值服务等全产业链发力，3 年内形成规模化优势。”南京龙湖冠寓相关负责人表示。
按照龙湖的测算，南京冠寓的每间公寓装修成本约1500 元/ 平方米，乐观估计的话，运营六七年能收回成本。
继龙湖地产最先布局南京之后，万科、保利的长租公寓品牌则悄然运作。南京本地品牌房企朗诗地产，旗下的“朗诗寓”项目，在南京主城中心新街口刚刚低调落地，同样处于“新手上路”的阶段。
与以上这些房企相比，南京本地的银城地产，则走在最前沿。南京银城千万间总经理刘俊介绍说，2015年4 月，银城就设计了“千万间”的品牌，开始正式涉足长租公寓领域。“在一开始，银城以建立服务体系为主要工作。2016 年做到了1 万间的水平，今年开始全面梳理服务管理流程。小业主可以把房子直接交给银城千万间托管，由银城统一装修后对外出租。租客也不需要和形形色色的房东发生很多关系，得到的是银城千万间统一标准的管家式服务。”
与龙湖冠寓不同，银城千万间的模式是从散落在房东个人手中转租过来，重新按照标准化模式打造后再对外出租。虽然无法形成统一管理，导致人力成本会上升，但是这样的结果是在全市各地四处开花，客户的选择面大大提升。
在南京城东的金马路，银城地产开发建设办公性质的KINMA Q+ 青年社区的公寓项目，这个项目3 幢楼当中有2 幢已经陆续销售。刘俊透露，尚未销售的3 号楼，未来就将由银城自持，用来经营长租公寓。
合肥房屋托管模式升级
2016 年末，合肥市常住人口786.9万人，比2015 年增加7.9 万人，增长1.0%。资料显示，新进入城市的新市民80% 靠租房。大量的城市新人口增长背后，意味着巨大的租房市场。此外，合肥于近期成为了首批住房租赁试点城市之一，引起了众人的关注。作为租赁市场上新兴的长租公寓，自然也就变成了大家议论的焦点。
合肥租赁市场上，许多长租公寓是通过对传统房屋托管模式的升级而形成的。在房屋托管模式下，房东与中介公司签订托管合同，由中介公司按时付一定租金给房东，并取得房屋的全部管理权。然后，中介转租给有需要的租客，即房东、租客都只与中介发生合同关系。2015 年，合肥租赁市场上涌现了众多白领公寓概念。为了适应市场的发展，许多传统的房屋托管模式也进行了升级改造。此后，合肥的长租公寓便如雨后春笋般快速发展。
目前合肥的长租公寓市场中不仅有升级的房屋托管模式，还有不少长租公寓品牌。合肥长租公寓品牌发展到现在已经初具规模。诸如万科泊寓、星房优租、绿萝公寓等长租公寓品牌在合肥租赁市场已经有一定的占有量。万科泊寓在合肥拥有两个项目，位于合肥蜀山区的金域国际项目于2016 年5 月入驻合肥，旨在为青年群体提供优质租住空间及一体化社区服务，位于高新区项目则在今年8 月完成了签约。
与万科泊寓的客户定位不同，成立于2016 年2 月的星房优租主打合肥市场的中高端白领租房领域，以智能家居和个性定制为特色。
除了合肥市场上现有的长租公寓品牌外，不少房产企业也看好合肥的长租公寓市场。龙湖地产正在合肥寻找交通便利、配套便利的优质公寓物业，准备拓展旗下长租公寓品牌冠寓的合肥市场；招商蛇口合肥公司常务副总经理吕传来也表示将密切关注合肥租赁细则的出台，寻找合适的契机开展住房租赁方面业务的布局。
长租公寓发展症结
由于模式难度小，经营范围熟悉，传统的房屋中介或房屋托管在面对市场竞争与升级的情况下，便企图在长租公寓市场分一杯羹。合肥市场上的多数长租公寓企业的运营模式较为相似，即将一批房源从房东手中长期租赁下来，然后进行标准化的装修，再面向市场出租。运营商赚取的主要是转租的差价和管理费用，以及公寓提供的管理、服务费用。在本质上，这种模式与原有的房屋中介差别不大，难度也不大。
租赁市场升级换代虽是好事，但这种简单模式下的升级可能会造成其他问题。因为目前合肥的长租公寓产品主要集中在中端和低端市场。产品的定位虽略有不同，但整体上都是针对最具成长性、有购房潜力的年轻客户。简单模式升级下，企业依靠符合青年人爱好的装修风格以及智能家居、桌游的硬件配套来吸引客户。这种模式在短期内能有效起到吸引租户的效果，但在长租公寓市场快速发展的情况下，由于模式简单易复制，企业同质化问题也会越来越严重。
面对同质化问题，简单模式的长租公寓企业必须要用更加专业眼光来确定发展定位，而不是将思维仍拘泥于原有的房屋中介或房屋托管中。无论是互联网+ 的租房平台，还是对长租公寓服务升级，对于简单模式的长租公寓企业而言，都是一个值得思考的探索方向。
除企业同质化倾向外，长租公寓行业还存在盈利问题。租金收益率一直以来便处于低收益状态，长租公寓作为房屋租赁行业的一员也难以避免这一问题。来自上海易居(博客)房地产研究院数据显示，今年二季度50 个典型城市租金收益率为2.7%，合肥租金收益率为1.8%。虽然合肥近两年高速增长的房价在一定程度上影响了租金收益率，但全国50 城中合肥的租金收益率低于平均水准的事实是不可辩的。
在租金低收益的情况下，公寓提供的管理、服务费用就成为了盈利渠道之一。以绿萝公寓为例，每个绿萝公寓入住用户都需缴纳综合费用。公寓方面则会为用户提供公共区域保洁、无线wi-fi 网络、定期维修维护等方面的服务。对于住户而言，他们用低廉的费用获得了更好的服务，可以居住在一个更干净更舒适的环境中。对于企业而言，提供附加服务在一定程度上增加了自身竞争优势，因为更好的用户体验可以增加用户黏性；另一方面，企业也能从附加服务收费中获得部分短期盈利。不过，这种增值服务盈利目前也处于尝试阶段。业界指出，目前公寓对产品设计和客户需求还在摸索阶段，市场尚缺乏质量监管体系的监督把控。
事实上，企业运营长租公寓存在前期投入较高、融资成本高、盈利周期长等一系列问题。面对目前合肥长租公寓的发展，安徽房地产研究会秘书长汪远表示，长租公寓真正实现大规模的机构运营尚需时日，客户群体规模偏低使得市场短期内仍以租金差为主要收入来源。运营商通过租金差实现盈利，通过其他模式实现突破是未来长租公寓的发展方向。
立足于国内，目前长租公寓的运营主要是以下几种模式：以YOU+为代表的资产托管模式、以城家公寓为代表的降本增效模式、以新派公寓为代表的基金持有模式、以万科泊寓为代表的业务协同模式以及以魔方公寓为代表的平台服务模式。即便模式多种多样，但归根到底长租公寓不过有两个发展方向：一种是立足于租赁市场，以租赁的产品或增值服务来获取利润；另一种则是立足于资本市场，转嫁自身的成本与开销。
对于合肥长租公寓企业而言，无论选择哪种发展模式，如何在适应自身的模式下进行企业升级，是它们需要面对的难题。
