龙湖抢滩长租公寓市场 列为第四大战略主航道
导读
龙湖是首家将长租公寓业务定位于主航道业务的房地产公司，这也是对国家租售并举政策的积极响应。在韩石看来，冠寓的优势包括能够依托集团相关资源，尤其是获得集团初步授权可以直接进行决策，这决定了在行业变化过程中龙湖的效率。
租赁市场政策利好频出，令长租公寓市场备受关注，房企也不例外。龙湖地产则是第一家非常重视该项业务的房企。
9月2日，“冠寓”在北京正式推出，这是龙湖在京沪穗深推出的第一个长租公寓项目。在产品发布会当天，龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示，冠寓是龙湖集团继住宅、商业、物业后，集团的第四大战略主航道业务。而龙湖是首家将长租公寓业务定位于主航道业务的房地产公司。这也是对国家租售并举政策的积极响应。
龙湖计划将长租公寓推广至16个城市，在一线城市之外，还涵盖南京、苏州、杭州、武汉、厦门、西安、合肥、长沙、成都、重庆、天津、济南。至2017年底，龙湖计划将开业长租公寓逾15000间。
中报显示，今年上半年，冠寓租金收入占集团收入的0.3%。
抢滩长租公寓
自2016年中期业绩会宣布正式试水长租公寓市场至今一年时间内，龙湖表现出对这一领域的极大重视。
2017年3月，全国人大代表、龙湖集团董事长吴亚军在两会期间专门针对租赁市场发表提案称，目前我国商品租赁住房市场面临的首要问题就是市场供给不足，租金居高不下。
为此，吴亚军提出的建议包括增加土地供应，鼓励开发企业兴建商品租赁住房；允许开发企业将目前空置的商用住房改建为长租公寓，进而增加商品租赁住房房源供应；建立商品租赁住房运营企业资质认证体系，向满足条件的运营企业提供税收优惠；对符合条件的承租人进行不同形式的租房补贴；商品租赁住房租户进一步纳入公共服务体系，实现与购房者均等化享有社会服务等。
梳理龙湖在长租公寓领域的发展路径，也可以看出，集团内部对于长租公寓市场极为重视。2017年3月，龙湖冠寓在重庆和成都开业，随后布局至西安、杭州、苏州、南京、厦门。2017年下半年，冠寓开始进军一线城市，8月进驻广州，9月北京店开业。目前，龙湖冠寓已经进入9个城市。
龙湖地产2017年中报称，长租公寓业务预计2017年底开业房间数达1.5万间以上，分布于北京、上海、深圳、广州、重庆、成都、杭州等一线及领先二线城市。
韩石强调的龙湖是首家非常重视长租公寓业务的房企所言非虚。
比如万科也在积极布局长租公寓市场，但是将其列为“拓展业务”。2017年中报描述中，万科将业务具体分为“房地产业务”和“拓展业务”两类，后者包括物业服务、商业开发和运营、物流地产、长租公寓等部分。中报称：“本集团的定位为城市配套服务商，主营业务包括房地产开发和物业服务。”
韩石称，集团对于长租公寓业务十分重视。因此，三年内不考虑盈利问题。中期目标是希望突破五万间；到2020年，希望在长租公寓市场做到前三名，租金收入超过20亿。
龙湖的优势
长租公寓的盈利问题是不少企业的痛点，龙湖也不例外。但作为开发商，龙湖拥有自身优势。
9月2日，龙湖在北京推出的“冠寓”采用的是轻资产模式。但在此之前，龙湖推出的长租公寓产品多是自持的重资产项目。
韩石解释称，“目前冠寓是从轻资产入手，轻重结合，逐渐加大重资产比例。因为我们本身背靠龙湖，也拿了一些地块，有一些股权，具备地产行业特有的背景和优势。现在的冠寓已经逐渐形成一定的市场规模和影响力，所以希望从轻资产入手，快速发展起来。轻资产模式，一般是对签订租约在十年以上的物业进行改造，另外还会采取股权合作、委托管理的方式。”
在长租公寓这片蓝海中，目前的运营主体已包括创业团队、房产经纪公司、开发商等。龙湖有何优势可以争取做到行业前三名？
韩石认为，龙湖在运营、布局、品牌以及团队方面都拥有优势。比如，冠寓团队可以利用龙湖这个平台做集采，价格、成本都控制得非常严格。另外，冠寓有着快速的决策体系。韩石透露，“龙湖集团给了冠寓初步授权，冠寓在决策轻资产拿项目时候非常快。我们反复强调，争取在一周之内对一个项目做出判断，做不做给予明确的答复。所以在市场变化非常快的环境中，我们这方面有很大的优势。”布局方面，冠寓团队则可以依托龙湖深耕房地产行业32个城市公司的布局体系。
21世纪经济报道记者调研了解到，由于长租公寓高企的成本，盈利成为不少企业难以解决的问题。有研究报告指出，“55%的拿房成本和65%的入住率是长租公寓行业盈利临界点，但据深入调研，很多公寓企业的拿房成本加上装修成本已经占到了80%。”
韩石称，龙湖对长租公寓的设计已经到了毫米级尺度，可以从细节控制设计成本。“成本有几个维度，一个是轻资产的拿项目成本，二是装修成本，三是运营成本，四是管理成本——都控制得非常严格。我们专门有一套成本结算体系，从最开始的招采、定拿项目的投入产出，根据出租率、未来租金，倒推中间的各个节点，有一个总额，然后结合运营体系。”
在产品设计方面，龙湖冠寓更强调时尚调性，还提出社群概念。韩石称，除了工作以外，冠寓提出的社群概念更多是希望租客可以更多接触社会机会；另外也希望提升租客生活品质。
9月5日，21世纪经济报道记者暗访了龙湖冠寓项目。在记者观察的一个小时内，有约10人来此看房，这十人年龄约在20-40岁。一位决定要租住冠寓项目的已婚男士告诉记者，他在附近已有一套住房，但因家中幼儿吵闹，遂选择租住邻近单位的冠寓项目。
