开发商积极布局产业地产 老厂房变身创意产业园_新浪地产网

开发商积极布局产业地产 老厂房变身创意产业园

提要:政府以实际行动支持“工改工”类城市更新,一定程度上,“工改工”迎来黄金发展期。拥有房地产开发经验的开发商探索以“工改工”为切入点,作为自身转型的第一步,如万科、招商、金地、佳兆业、恒大、碧桂园等在内的一大批房企,都在积极布局“工改工”。

  东莞万科769文创园以文化创意产业为主,休闲商业为辅的独特商业形态,吸引了大批文化产业和创意商业入驻。

  土地二次开发之市场

  政府以实际行动支持“工改工”类城市更新,一定程度上,“工改工”迎来黄金发展期。拥有房地产开发经验的开发商探索以“工改工”为切入点,作为自身转型的第一步,如万科、招商、金地、佳兆业、恒 大、碧桂园等在内的一大批房企,都在积极布局“工改工”。

  如何盈利

  “工改”项目的利润空间正在缩窄

  如万科星火online位于龙岗坂田,已于2016年9月开园。该项目原是啤酒厂厂房,经改造成为万科首个创新生态产业园项目。截至开园,星火online园区签约率达到92%,开业率超过80%,聚集了一批新型互联网科技与文化企业。万科星火online也是万科品牌升级“城市配套服务商”战略中的重要组成部分。

  在东莞万科也有产业地产布局,知名如万科769文化创意园。创意园的前身为东莞最大的台资鞋厂万鑫鞋厂,总占地面积约5.4万㎡。在保持上世纪90年代南城最大台资鞋厂的建筑格局和风貌下,该文化园区形成了以文化创意产业为主,休闲商业为辅的商业形态,目前该园区的招商率已经达到95%以上。

  在东莞本土,较早参与“工改工”项目的开发商为中天集团。据《中国产业地产投融资策略报告》显示,中天集团已在过去7年开发了近12个产业园区,园区总建筑面积达到500万平方米。其中,其在东莞运营的园区大部分为“三旧改造”项目或“工改工”项目。

  广东中天集团总裁张宇凯认为,东莞发展园区项目,其最大的优势就是有完整的产业集群,从原本的传统产业中会衍生出很多新的需求,这些需求又催生出很多本土化的创业团队。但在创建园区的初期,园区会面临招商难、资金回流慢等问题。因此从一开始,“存活”是园区发展的首要条件,一开始园区会依靠集团其他资源补贴业务,如设立产业投资基金等,而后当园区能够自己造血时,再反哺回集团平台。

  不过从深圳经验来看,截至2016年底,至少60家外地开发企业通过合作、收购等多种形式抢滩深圳“工改”市场。今年以来,深圳对于“工改”相关调控的细化正在逐步加强,深圳的“工改”从疯狂期开始步入冷静期。

  同时,“工改”项目的利润空间却正在缩窄。上述数据同时显示,2013年以前,深圳大多数“工改”项目利润率都可以超过100%,继2016年“工改”政策收紧之后,利润率就下降到10%-20%。后“工改”时期,如何做好产业运营,打好“融资安全牌”,并算好盈利这笔账。

  怎么运营

  产业地产缺乏运营人才

  开发商的加入免不了关于“行不行”的讨论,毕竟商业地产与产业地产还是有一定的差别,盈利方式和回报周期成为关注重点。

  首先需要明确的是“工改工”是做产业地产,产业是产业地产的核心,整合产业资源做项目立项,强大的招商运营,同时引入中长期资金,对园区企业进行投资和园区持续运营。

  一不愿具名的业内人士认为,“产业地产项目与住宅项目的盈利方式是两码事,住宅卖出去就完了,但产业项目聚焦于招商运营,其开发周期较长,短期并不会产生盈利”。但从长远来看,产业地产立足于引进优质企业落脚,能带动当地的产业发展、带来税收、G D P等经济增长效益。基于这点,政府非常愿意主动去寻求合作。

  东莞中原战略发展中心总经理车德锐分析,就目前来看,东莞开发商对此的参与热情较低。其原因有三:第一,产业地产的营利周期较长,运营模式复杂,投入成本高,但不像住宅项目能迅速回流资金,吸引力不足。第二,产业地产的关键核心在于“运营”,而在东莞这类地产人才较缺乏。第三,产业地产的运作需要一定的资源,还有投入较大的资金,才能进行招商,这对房企的综合实力要求非常高。

  开发商也有自己的优势所在,一地产专业人士介绍,“这里存在一个误区,产业与住宅并不是割裂的状态。归根到底,产业的发展基础在于人才落脚。“第一,如万科、碧桂园等具备实力的品牌房企除了住宅项目,还衍生了物业、家居、教育等一系列的生活配套服务,产业技术实力雄厚。第二,房企深谙人的居住需求,更善于为社区提供应用型场景。

  如上所说,当前“工改工”项目不再单纯限制于厂房改造,同时配备商业、公寓,打造一个小型生态圈,最大限度服务产业,产城人融合,从过去的卖房思路转变为运营思维。

  合一城市更新运营管理公司董事总经理罗宇此前接受南都记者采访,总结出自己对于园区运营的一些标准,“园区运营成不成熟只看一个数据:运营收入和租金收入是否大于1比1。园区成功只看一个指标:投资培育孵化了多少家拟上市企业和上市企业。”

  不过,实际操作中,公寓与产业的关系需要进一步平衡,而政府方面也应该有意识引导,不能打着做产业园的牌子,卖起房子,否则最终绕回至“工改居”、“工改商”,原地踏步。

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