回首

　　当时钟拨回2007年，那时还没有产业地产这个概念，叫的最多的是工业地产和物流。那个年代地产都不是太火，吃瓜群众还等着房价降下来，买个小房呢，就别提工业地产了。

　　2007年华夏还在牟足了劲发展固安;亿达一方面刚竣工和腾飞合作的大连二期项目，一方面开始谋求全国拓展;联东刚建完北京金桥项目30万方厂房;天安数码城刚刚走出深圳来到东莞，还没冲出广东。中关村，张江，漕河泾，中新苏州，东湖高新和全国各地的开发区差不多，都偏于一隅，耕耘着自己的园区。那个年代行业尚未成型，犹如产业地产的黎明，现在行业里耀眼的明星们正在低头摸索各种可能的模式，没人知道明天的钱从哪里来。第一届中国工业地产高层峰会(中国产业园区大会前身)也正是在这样的条件下召开了。

　　从那一届的活动来看，市场上活跃的大公司基本都是外资，例如，腾飞，安博，普洛斯等，大家关心的话题主要是工业地的政策，土地价格走势，成功项目的经验等。当时很多大咖告诉园区大会研究团队想听腾飞的成功案例，很在意腾飞是否出席等等。从这些点不难感觉出，当头狼的痛苦，因为你没有可以参考的方向，所有的尝试都得自己来，你的困惑也是行业的困惑。会场上的讨论往往是一个人提出自己的困惑，周围几个也表示碰到类似的问题，然后陷入沉默。这应该是那年行业最真实的写照。

　　十年的主线

　　从2007年到2017年这十年时间，产业地产发生了天翻地覆的变化，再也没有人提工业地产，物流地产盈利模式已经非常清晰，而产业地产这个概念也无法再涵盖整个行业的发展，产业新城，产城融合等概念深入人心。城镇化的口号还没落地，新城镇化就已经遍布各大文件。在错综复杂的线头里，园区大会研究团队认为，有两条主线是可以主宰十年的变迁：

　　第一条主线，毫无疑问就是房地产。房地产这条主线最大的逻辑就是赌中国经济会继续繁荣下去，因此资产会持续增值，换句话说，住宅只要你能拿到地，就不是亏钱的买卖。产业地产也好，产业新城也罢，甚至最近两年火热的特色小镇，无一不是这一逻辑下的产业地产公司或传统房地产转型公司的羊皮外衣，最终的目标都直指拿地。单纯的房地产套路在产业这里，利润非常低，低到一不留神就要亏本的程度;相比住宅，产业地产的总量很小。产业地产和房地产组合的模式下，产业部分只要不亏钱，还帮公司拿到了住宅地，这就是奇功一件，这就是产业地产、特色小镇存在的价值。这也是目前众多房地产公司转型的最大原因所在。因此和住宅尤搭上边，就是产业地产目前最主流的模式。

　　第二条主线就是产业。从政府的角度而言，最需要从招商引资的角度解决GDP的问题，因此各个园区就是产业落地最好的抓手，政府平台型公司和一部分民营企业抓住了产业投资的机会。但是民营园区如果没有形成一定的规模是很难在投资这样一个专业的领域里走的长久的。目前有投资收益的政府平台公司也不能骄傲，之前的成绩并不能代表未来的成功，如何打造投资团队，如何搭建园区产业生态，应该更多的来探讨。走产业主线的园区要了解，光是做“产品”是不够的，园区更应该是一种服务，帮助园区内的企业解决问题。

　　走到这样两条主线上也不奇怪，从价值增值的角度来看，所有的价值起点都离不开土地，而所有价值的终点大多也离不开产业的发展。因此土地和产业实际上也是产业地产公司绕不开的必由之路。

　　未来

　　经过十年的发展，产业地产依然没有找到自己的方向，借上面两条主线发展的公司实际上也是危机重重，第一条路模式过重，财务风险不断攀升，就好像现在的华夏，发展到一定程度，最大的掣肘就是资产增值的逻辑是否能继续延续;第二条路貌似摸到了门道，如果不在长期产业规划上下功夫，以及建立产业生态壁垒，这些投资迟早被专业投资机构挤压而导致发展空间有限。那么未来的路到底在哪里呢?

　　园区大会研究团队认为，目前有三大趋势值得产业地产领袖们高度重视：

　　第一，产业地产竞争格局已定，寡头化发展是大趋势。寡头化意味着资源会越来越稀缺，首先优质的产业土地会越来越少，和房地产类似，拿地会越来越难，好的项目谈判成本越来越高;其次优质产业公司也非常稀缺，紧抓未来趋势行业，自己培育行业发展会显得尤为重要，这也是未来行业的护城河。当然对于短期玩家就不用想这条路了。对于行业中小公司而言，除非已经有了成熟的项目和商业模式，不建议小型公司重新开始进入产业地产这个行业，壁垒已经非常高了。

　　第二，信贷紧张常态化，建立全方位的金融合作刻不容缓。随着银行对于房地产信贷的整体收紧，新的融资渠道开拓必然提上日程。大企业相对好说，小企业融资难在产业地产领域也是司空见惯。小型产业地产商寻求基金合作时，往往要签订对赌协议，对于小企业主而言风险极大。因此如果没有十足的把握，不如提前把项目让给大的产业地产运营商，既不用自己费心，又可以拿到一大笔现金。如果还是希望手里有个项目的看长线老板，也可以在项目里留20%左右的股权，分享长期的增值。

　　第三，项目定位会越来越关键，越来越复杂。以往的情况多是业主拿好地，委托一家咨询公司出具定位报告。当市场竞争不充分时，各种资源丰富，凭借咨询公司的经验能够给到业主一定的帮助，但当行业开始争夺资源时，定位的作用就会凸显出来。园区大会研究团队认为靠谱的方式是请到几位有操盘经验的老法师现场看地，然后拉出足够的时间开神仙会，当业主对项目有了大致概念后，再委托专业的咨询公司介入，项目的成功概率会大大提高。

　　产业园区年度榜和园区大会

　　产业园区年度榜：数据+产业+专业

　　产业园区年度榜由园区大会研究团队联合克而瑞信息集团、决策者会议集团共同发起，是国内最权威，最专业的产业园区评选，旨在寻找中国优质产业地产公司和产业园区项目，每年发布一次。由克而瑞信息集团提供数据支撑，决策者会议集团提供产业企业反馈，三方联手打造评价体系，被主流媒体誉为国内园区届的奥斯卡奖。

　　园区大会：案例分享+项目合作

　　园区大会全称是中国产业园区大会，由上海决策者经济顾问股份有限公司于2007年发起，至今已经成功召开十届。是行业内影响力最大，业内大佬们公认的顶级活动平台。每年举办3-5场，分为地方站和年会，分享行业最新成功案例，是抢占产业园区行业制高点的绝佳舞台。

　　平台的价值：资产交易+企业落地

　　园区大会目前也成为产业园区资产包交易的第一平台，有丰富的买家和卖家资源，掌握以上海为中心，辐射长三角的园区资产交易案例和资源;同时依托决策者会议集团的百万级企业数据库，为产业园区运营商提供全流程的招商对接服务。

　　附：

　　2017大会的框架

　　2017产业园区年度榜：

　　主榜单：

　　2017年度中国产业园区运营商TOP50

　　2017年度中国产业园区金项目TOP20

　　中国产业园区名人堂

　　子榜单：

　　关键指标榜

　　产业园区运营商分类TOP10

　　优秀项目分类榜

　　产业园区开发投资吸引力城市榜

　　产业园区合作榜

　　最具影响力产业园区运营商TOP10