北京8月首次土拍全面限价 房企加速买地将比拼控成本能力
来源： 中国经营网
8月1日，北京再次成交3宗地块58.3亿元。与以往大热不同，东城地块仅经过两轮竞价，最终由华润+招商+碧桂园联合体以38.4亿元近乎底价竞得，溢价率仅为0.52%;而两宗平谷地块，虽位置偏远却备受房企争抢，经多轮竞拍最终由金科以总价19.9亿元拿下。
此外，值得注意的是，3宗土地都对住宅部分的商品住房进行了限价。根据要求，此次出让的东城区地块住宅，未来价格不得超出9.35万元/平方米，平谷区夏各庄镇2宗地块住宅价格不得超出2.73万元/平方米。
中原地产首席分析师指出，北京土地市场已经全面限价，今天的三宗住宅地块，全部限价，土地价格的计算已经没有意义，未来房企更多的开始成本控制优势比拼。另外，从目前市场挂牌的剩余住宅地块看，预计热点地块依然有多家企业抢夺，但总体土地市场已经有所退烧。
最热门东城区地块成交爆冷
北京8月首次土拍，让市场意外的是，备受关注的东城地块未进入举牌阶段，仅经过两轮网上竞价就以近乎底价成交。
据规土委官网显示，北京市东城区永外大街0503-602北、606东、606西地块，东至永定门外大街，南至革新中街，西至规划松林东路，北至铁路线，位于二环内，紧邻地铁14号线和8号线在建部分。该地块规划建筑面积为73598平方米，起始价为38.2万元，最终由华润+招商+碧桂园联合体以38.4亿元拿下，溢价率仅为0.52%。
对此，中原地产首席分析师张大伟表示，东城地块出现接近底价的成交，并非代表土地市场降温。作为最近数年最优质的住宅用地，东城区地块未现场竞拍就出现了成交。整体看，主要原因还是因为土地属性复杂，特别是其中的商业金融部分大部分需要持有经营20年，而且不小于7000平米需无偿移交。
与东城地块形成对比的是，两宗平谷地块虽位置偏远，但颇受房企关注。竞拍现场，均吸引了包括首城置业、金科、招商+吉林天茂、旭辉、保利+首开+龙湖、首创、中海、金地、远洋、万科、碧桂园等多家企业及联合体参与。
最终，两宗平谷地块均由金科斩获，并竞争到价格上限，竞配持有住宅。公告显示，平谷区夏各庄镇03-04地块R2二类居住用地，建筑面积58313平米，由金科以8.23亿元、自持面积24%竞得，溢价率49.6%，楼面价14113元/平;平谷区夏各庄镇03-11、03-13、03-14地块R2二类居住用地、A33基础教育用地，建筑面积90599平方米，由金科以总价11.67亿元拿下，自持面积达28%。
在易居研究院研究总监严跃进看来，在这场土地竞拍市场中，金科的表现是最出色的，这也体现了金科较好的土地储备战略。联想到金科有股权之争的危机，此次拿地势必强化管理层对于企业经营的把控能力。而对于碧桂园来说，拿地也说明其在TOP1的企业经营规模上会再接再厉，所以拿地动作会比较积极。
房企拼抢依然激烈，优质地块难现高盈利
值得注意的是，北京今日首拍的3宗地块全部采取“限房价，竞地价”的方式出让。
其中，东城区地块，住宅销售均价不超过89068元/平方米，最高销售单价不得超过93521元/平方米，起始价为38.2亿元。平谷区夏各庄镇03-04地块，商品住房销售均价不超过26014元/平米，且最高销售单价不得超过27315元/平米，起始价为55000元。平谷区夏各庄镇03-11、03-13、03-14地块，商品住房销售均价不超过26014元/平，且最高销售单价不得超过27315元/平，起始价为78000万元。
在同策咨询研究部总监张宏伟看来，这种限制性措施在一线城市中非常常见。对于新进入北京或还想在北京继续深耕的企业来说，在北京能以这样的方式拿到地已经非常难得了。在上海住宅市场，排名前十甚至前五的企业才有资格拿地，而在北京就没有这种资格限制。
“从平谷2宗地块看，房企拼抢依然激烈：优质地块很难出现高盈利。”中原地产首席分析师张大伟指出，从实际情况看，虽然持有比例有所降低，但优质地块成交依然处于高位。从地价计算角度看，利润率都不高。房企未来比拼的将只能是自住房的建设成本控制能力叠加，溢出的车位、商业营销能力。这对房企的资金价格高低要求很高，稍有问题这些项目就肯定会出现亏损可能性。
易居研究院研究总监严跃进分析认为，当前拿地的各类约束性条件已成为常态，房企拿地过程中也会有较为明确的成本预算和应对方案制定，所以很多房企依然会有投资的潜力。当然，后续要考虑到房地产市场降温和信贷市场收紧等风险。这就要求相关房企积极考虑新的风险，比如项目开工和建设过程中是否有足够的资金做支持，另外自持背后的潜在成本是否会足够大等。
中原地产研究院中心住宅成交土地统计数据显示，截至目前，土拍市场已成交37宗地块。其中，商品住宅面积达到了203万平方米，自住房达到了135万平方米，同比上涨数倍。而2016年供应土地数量15宗，商品住宅面积仅38.9万平方米。
张大伟表示，年内住宅土地成交同比2016年全年翻倍，住宅供应明显增加。整体年内北京住宅用地合计448.14万平米，同比2016年全年住宅土地成交面积还上涨了104%。年内北京累计成交土地金额已经高达1378.3亿元，按照目前土地供应及成交节奏，预计全年成交有望达到2500亿以上的历史最高纪录。
中国指数 研究院数据显示，8月份，北京预计将出让11宗地块，建设用地面积总计66.14万平方米，起始总价合计263.3亿元。出让土地中，以住宅用地为主，仅1块为纯商办用地。
“从供地节奏来看，北京土地市场预计会加大，当前关键是土地供应要和产业结构调整、北京城市规划调整等进行新的布局。”严跃进进一步表示，大趋势是在增加供地，对于房企来说，拿地的机会也将有所增加。
