刚于16日闭幕的中央经济工作会议重申了房子的“居住”定位，提出建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。可以预见，这一调控原则和方向的确定将对未来房地产市场产生深远影响。2017年房地产市场走势将如何变化？在供给侧改革背景下，房企如何转型突围？带着这些问题，记者采访了万科集团高级副总裁、北京区域本部首席执行官兼北京公司总经理刘肖。

  “2017年房地产市场将回归理性增长，市场平稳是企业主动提升产品品质的前提和基础。过去万科一直秉持的理念就是为普通人造好房子，现在我们要探索通过产品创新、运营模式创新，在供给侧改革中收获更多发展的动能。”刘肖说。

  房地产市场步入理性增长的“白银时代”

  经过多年发展，当前我国房地产市场已基本告别“极度短缺”时代。据国务院发展研究中心测算，2012年至2013年前后，我国城镇家庭整体上实现户均一套房。去年以来，在住房供需结构发生重要变化的背景下，一线城市和部分热点城市房价的快速上涨，很大程度是缘于投机和投资需求，由此积聚的房地产泡沫风险不容忽视。

  刘肖认为，“在此关键节点，中央经济工作会议重申房子的‘居住’定位，强调要抑制房地产泡沫，对于房地产市场的平稳健康发展具有重要意义。”

  对于未来房地产市场走势，刘肖表示，短期看供求，长期看基本面。他认为，我国仍处于城镇化进程中，经济发展的水平和质量不断提升、居民收入水平不断提高、消费需求升级和对良好居住条件向往的大趋势没有改变，房地产市场发展的基本面仍然向好。但与过去不同的是，支撑房地产市场快速发展的城镇化进程、居民收入增长等势能经过前期集中释放，已经呈现放缓态势，房地产市场也相应地从超速增长的“黄金时代”步入理性增长的“白银时代”。

  刘肖对2017年房地产市场走势的判断是“理性的增长”。他认为，要想在“白银时代”获得持续发展，需要把握城市发展节奏与趋势，以购房者的消费需求为导向，把企业运营的重心放在产品上，做好为城市发展与客户消费升级的服务，才能赢得长远的发展。

  “去年以来，一些开发企业看到市场向好，迎合投机者激进开发，甚至大举加杠杆炒地、捂盘惜售，这些企业在短期繁荣中能挣到钱，但长远看，他们并未培养自己的品牌与真正的用户，不利于企业长期发展。”

  当前房地产市场区域分化加剧。刘肖表示，“因城施策”的调控思路非常正确，区域公共服务资源的差异化决定了房地产市场发展的差异化，只有“分类调控”“因城施策”才是符合国情的调控方向。他进一步表示，“因城施策”不仅体现在限购、限贷，还应根据城市发展需要，优化土地供应结构，增加土地供应弹性。

  刘肖认为，近期北京市土地出让方式改“价高者得”为“限房价、竞地价、竞自持、评方案”，就是政府因城施策，在完善土地出让制度、培育租赁市场供应主体、引导资源合理配置方面一次重要的供给侧改革探索，而选择以众筹破题，则是万科顺应制度创新的实践共鸣。

  以需求为导向寻求转型发展着力点

  当前，供需结构变化、居民住房消费升级正在促使房地产行业从“规模增长”向“质量升级”加快转型。中国房地产业协会会长刘志峰曾表示，未来房地产市场面临的不再是需求不足或没有需求的问题，而是需求改变了，产品却没有变，质量和服务跟不上的问题。

  刘肖对此非常认同，他表示，万科已经认识到市场的变化，并且从战略上进行了调整，以需求为导向寻求转型升级发力点。“规模增长遭遇天花板不等于市场遭遇天花板。”

  据了解，万科在数年前就开始布局养老、家装等细分市场。与链家携手创建万链公司，正是其掘金装修市场的一个举措。数据显示，在成立不到一年时间，万链已经在北京市场做到规模第一，单月接单量升至1000套，并有望达到一年1万套的目标。

  此外，万科开始重新审视养老产业，将业务理念定位于生活照护、特色康复、社区活动与情感互动等方面，并以此打造养老产品线。北京怡园光熙长者公寓正是北控与万科合作，资源互补共同打造的北京市医养结合的标杆养老项目。刘肖透露，未来几年时间，将以北京为主，拓展约20个养老项目，基本完成万科北京区域养老产业的布局。

  在项目开发上，万科也开始探索从传统的“开发销售模式”转变到“经营服务模式”。刘肖透露，近期万科拍下的海淀永丰两块“100%自持”地块，就将成为以管理和经营服务为主要收入来源的试验田。刘肖表示，公司拟邀请共建合作企业加入到开发环节，建成后共同持有，通过2B或2C的模式租赁。“这样，从一开始就把需求和供给对接，既解决了前期投资开发资金成本高的问题，也节省了推广销售等中间环节的高额成本，从而尝试降低一线核心城市居住成本。”

  房地产行业集中度还将进一步提升

  在房地产市场快速发展阶段，由于准入门槛低、利润水平高，大量资质不高、资金链脆弱、管理不规范的中小房企出现。据住建部门不完全统计，全国约13.6万家房地产开发企业，其中绝大多数是中小企业。

  去年的中央经济工作会议提出，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。此前，重庆市市长黄奇帆透露，从2016年开始三年内，重庆市每年将关闭500家房地产公司，3年关掉1500家。

  刘肖认为，集中度的提升能够有效解决住宅品质低、生产管理粗放、交付纠纷多等市场乱象，让企业更加重视产品、设计、服务的溢价，对行业转型升级意义重大。“近年来销售收入排名行业第一的万科仅占到市场销售额不到3%，行业前十名加在一起也不到20%，说明行业集中度提升还有较大空间。”

  刘肖认为，平稳理性的房地产市场是企业主动提升产品品质的前提和基础。长期来看，他建议，政府可以通过推进住宅产业化、提高绿色建筑的比重、追溯土地出让金资金来源等方式，提高技术和资金门槛，促进行业优胜劣汰。