广州亚运城：卸任地王的楼市样本 中介扎堆变身导游
地王故事，从来不乏好的桥段。
今年以来，全国开启地王接力赛，土地市场堪称“不疯魔不成活”，但“老地王”们并没有因为“新人辈出”而受到冷落。很大程度上，地价高意味着房价高，地王最终都希望能够蝶变成楼王，但疯狂过后是不是所有地王都能如愿？我们不妨来看看刚刚“卸任”的全国总价地王——广州亚运城。
中介扎堆 变身导游
广州亚运城位于广州市番禺区，占地2.73平方公里，总建筑面积达438万平方米，整体规模相当于4个北京奥运村。按照当时规划，2010年广州亚运会之后，整个亚运城将转换成一个购物、餐饮、娱乐、医疗、中小学等各项公共设施一应俱全的高品质生活社区。亚运城项目包括运动员村、技术官员村、媒体村、媒体中心、后勤服务区、体育馆区及亚运公园七大部分，其中“三大村”共有92栋住宅楼，总货量达8078套。
说起亚运城，还得将视线转回2009年。当年12月，富力地产、碧桂园、雅居乐联合体以255亿元的总价、54.5%的溢价率竞得广州亚运城地块，创造了当年的全国总价地王纪录。2010年6月，出于平衡开发风险的考虑，富力地产、碧桂园、雅居乐3家民营企业引入了另外两个合作伙伴——世茂房地产和中信地产，5家公司各持20%的股份。它们组建了一家名为广州利合房地产开发有限公司的项目公司，5家开发商各司其职，分工明确。直到今年8月，深圳诞生全国新总价地王，招商蛇口(15.550, -0.07, -0.45%)和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳新会展中心(一期)配套商业用地，超越了广州亚运城保持的255亿元纪录。
不过，相比深圳新的总价地王，独霸总价地王6年多之久的广州亚运城，似乎更具传奇色彩。
广州地铁海傍站，本身只是一个距离市区较远的一个小站，却因亚运城的存在而人气高涨。站在海傍地铁站站台，鳞次栉比的新楼映入眼帘，更让人意想不到的是地铁站门前站满了人，似乎是在印证这里的高人气，但仔细一看，这里面基本全是房地产中介。
“先生，是来看房吗？”中介小陈表现得很是热情，“这个地铁站旁边的亚运城5号新品带精装修出售，开盘预计价格每平米18000元，之前就卖得非常好，这个价格与番禺等周边地区相比还算低。”
说起这里的房子，小陈充满了激情：“亚运城绝对是广州南的价值洼地，现在价格比现在番禺部分二手房还低，但拥有亚运场馆、亚运公园、商业中心、地铁和医院等配套，你看周边环境多好。”这时，小陈还主动提出带记者到处参观，当起了导游。
记者调查发现，目前亚运城主要出售的二手房源包括运动员村和媒体村等，报价均在每平方米13000元左右。而在近期各地地王频出之后，有消息称，亚运城天誉组团已经封盘调价。
由于是周末，记者发现，媒体村等小区入住率还算不错。黄先生是广州本地人，今年年初在亚运城媒体村购置了一套二手房。“家里在荔湾区有套老房子，但广州市区的多数二手房也要接近每平米30000元，所以只好来这里买套房子当婚房，周末回来住住，怕这里很快也要涨到每平米两万元。”说到这，黄先生面露一丝无奈。此外，亚运城里商业配套人气也比较低，很多商铺还未开业，项目的商业配套连周边村民自建的市场都比不上，整个亚运城因此显得特别“安静”。
最后，小陈还不忘搞起饥饿营销：“刚刚接到开发商通知，由于认筹的人太多，可能过几天就会将VIP登记的优惠减少，所以要买还是赶紧先登记，这里以后绝对会是番禺的楼王！”
地王背后的酸甜苦辣
据广州房地产官方网站阳光家缘数据显示，今年8月广州一手楼网签成交10025套，同比上升40.86%。均价方面，8月一手住宅网签均价为每平米17853元，同比上升12.15%，创历史新高。此外，中国指数研究院的数据显示，8月广州商品住宅中天河区的价格最高，均价为每平米44536元。记者调查也发现，广州珠江新城的高品质楼盘目前价格多数已超过每平米65000元。
房价一直在一线城市中垫底的广州，远不如一骑绝尘的北上深，甚至被部分房价疯涨二线城市所超越，但其实也已经累计了不少市场热度和涨幅。记者调查还发现，目前番禺区中心地带的二手房价格在每平米15000元左右。如果与广州市区和番禺区中心地带相比，亚运城的房价似乎并不算高；而与“自己”相比，虽然亚运城的房价有望在如今的房地产市场热度下重生，但其走过的路也非常坎坷，其中的酸甜苦辣只有参与的开发商们自己才知道。
回想2010年亚运城开盘，一时万人空巷，当年亚运城以年售3878套房和年成交金额过45亿元荣获广州楼市成交套数和成交金额双料冠军，造就了销售神话。在当时，亚运城几乎是用“盲婚哑嫁”的非常规营销方式造就了这个神话，业主根本无法到现场看房，只能坐在大巴车上在外围“遛弯”。
随后，严厉的房地产市场调控政策出台，首付提升、限购等措施出台后，广州楼市也开始进入调控深水区。接下来，亚运城如何消化剩余的巨大体量成为待解难题。2014年，亚运城的技术官员村推出70余套特价房源，最低售价为每平米9800元，这是该组团首次报价跌破每平米万元大关。
此前，亚运城在售的天誉组团对外销售均价为每平米13000元，跟6年前开盘时的12000元均价相去不远。还是在6年前，广州海珠区和荔湾区的房价也才每平米18000元左右，在这段时间里番禺区内的其他项目售价也早已翻倍上涨。即使与目前亚运城5号预期销售价格每平米18000元相比，整个亚运城的房价6年来的涨幅也不大。“6年过去了，亚运城的房价几乎是原地踏步。”黄先生不由得一声叹息，“这里离市中心还是有点远，加上当年定价过高，或许是因为当年地王的缘故吧。但这也是我选择来这里买房的原因之一，在我看来，涨幅小意味着泡沫没那么大，即使很多人对亚运城这里的配套和房子口碑一般。”
记者查阅亚运城股东的年报数据发现，广州利合房地产有限公司近年来一直处于亏损状态。地王项目长时间陷入窘境，最近还传出“拆伙”的消息。近日，亚运城全新管理团队首次对外亮相，经协商后富力地产决定退出亚运城，亚运城项目五分天下的格局被打破。
其实，早在2010年，富力地产董事长李思廉就曾公开给亚运城算过一笔成本账，称“如果按照我们拍卖这次是255亿元，政府给我们摊分到一期87万平方米的成本加上我们从去年(2009年)开始付的地价的利息再加上前期销售时策划投入，成本已超过了每平米11800元。”换言之，亚运城项目入市6年多以来的价格涨幅并不算大，但期间的各项成本则一直在往上走，若李思廉的算法可靠，那么，截至目前亚运城产生的利润是相当微薄的。
中原地产项目部总经理黄韬认为，广州亚运城的开发过程一波三折，但是这个项目如今仅开发了约三分之一，未来的开发、配套建设的投入依旧不会小。不过，亚运城之前的新房房源售价在每平米15000元~16000元，销售情况并不如预期。新一批房源位置较好，或许有机可以卖到每平米18000元，但亚运城未来的存量实在太多。此外，尽管广州土地市场也是地王频出，但新地王项目都出现在市区，对亚运城的房价几乎没有影响，广州购房者对地王的反应也比较冷静。
由此可见，“地王”欲变“楼王” ，亚运城仍将面临许多波折。
后地王时代的启示
从广州亚运城的经历可以看出，“地王”看似王者般霸气，实则背后又有多少人知其酸甜苦辣。
亚运城的诞生恰逢当时广州举办亚运会，这种借由体育赛事推动城市发展的模式曾被寄予厚望。不过，市场质疑的声音依旧不断，首当其冲的是：为何亚运城的房价涨得那么慢？的确，含着“金钥匙”出世的亚运城，如今正处在寻求突破的关键节点。
说起这种借体育赛事推动城市发展的模式，不得不提到深圳的大运会。在深圳市龙岗区，大运地铁站和大运新城可以说是伴随着大运会而产生的新地标。如今，在大运场馆周围，星河地产、绿景地产等大型开发商已经进驻，目前在售的二手房源均价已突破每平米30000元。就在今年9月开学季，有市场消息传出，大运中心板块的阳光天健城卖出了一套天价学位房，单价一举突破了每平米70000元。虽然只是个案，但也让市场看到了房价的疯狂。此外，离大运新城不远就是东莞市的凤岗镇，得益于大运片区乃至全深圳的房价暴涨，凤岗的房价也是节节攀升。据家家顺统计，过去5年里凤岗镇一共销售了27584套新房，是东莞市的镇级销售冠军。截至今年第一季度，凤岗镇的新房住宅成交均价已达到每平米19083元，多数在售新盘价格已突破每平米20000元。
亚运会与大运会周边的楼市表现，或许只是因为深圳和广州之间房价涨幅差异。不过，各地地王的频频出现，让投资者对房价继续上涨的预期得以延续，带来的自然是更高预期的房价。
不过，就在近期厦门、杭州等城市陆续重启限购等调控措施，随着政策面的收紧与市场调整期的到来，热点城市的地王风险也在增加，不仅会波及房企自身，还可能会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。一旦楼市进入调整阶段，地王项目有可能因此陷入困局。进入“后地王”时代，广州亚运城似乎给如今各地频频出现的地王敲响了警钟。
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进表示，总价地王要从两个角度看：一方面和地块比较大然后本身土地开发的商业价值大有关系，从这个角度分析，总价地王出现也是有一定的市场定价依据；另一方面也和目前土地市场和资产市场等进行挂钩，尤其从实际情况看，此类总价地王背后也可能会有很多投资投机型资金进入，甚至动用了高杠杆。从这个角度看，此类市场后续存在隐忧增加的风险。从目前情况来看，广州房地产市场表现其实是偏弱的，实际上广州部分地王炒作其实也需要警惕风险。此外，很多房企拿地后退地的教训也需要得到警示，往往在市场高涨的时候大家会忘记此类负面的案例，盲目拿地会栽跟头。高价拿地后，建议房企积极控制开发成本，尤其是压缩传统的成本，比如说产品营销成本、产品设计成本等。
