金隅股份与北辰实业地产业务高管“对调” 机构分析两家公司开发能力孱弱
北京市两间国资背景的集团企业金隅股份(601992.SH，02009.HK)和北辰实业(601588.SH)宣布了人事调换的消息，李伟东辞任了金隅股份的执行董事、战略与投融资委员会委员及副总经理的职务，已获北辰实业执行董事候选人提名，并被聘任为北辰实业总经理；与此同时，曾劲辞去了北辰实业执行董事、战略委员会委员及总经理的职务，重新出任金隅股份总经理，并且被提名为金隅股份执行董事候选人。
另外，金隅股份姜德义也一同辞任了总经理职务，只继续担任金隅股份董事长、执行董事以及董事会战略与投融资委员会主任职务。
这次北京两间上市国企的人事变动核心是“对调”，亦即金隅股份总经理姜德义腾出公司总经理职务，由北辰实业的原总经理曾劲接任，而金隅股份原副总经理李伟东则赴任北辰实业总经理职务。
金隅股份原副总经理李伟东从1990年参加工作时就加入到北京金隅集团，至2006年长期任职在北京燕山水泥厂并一路晋升，此后开始主管集团不动产事业部、物业公司及房地产开发业务，至此赴任北辰实业时已是金隅股份副总经理及北京金隅集团党委常委。李伟东主要在房地产开发及物业管理方面经验丰富。
北辰实业原总经理曾劲1992年参加工作时加入到北京北辰房地产开发公司，1997年之后开始负责北辰实业物业开发业务，出任过北辰实业多家房地产开发业务子公司总经理等职，直至今年6月份已是北辰实业党委副书记和董事，今年6月份到8月份期间，曾劲担任了北京金隅集团的党委副书记、董事，同时也是北辰实业的董事和总经理，至今已是北京金隅集团党委副书记、董事以及金隅股份的总经理。
金隅股份与北辰实业总经理职务调换李伟东和曾劲，这两位公司高管都分别在之前各自集团房地产开发业务上拥有丰厚经验。
到2015年，金隅股份包括房地产开发和物业投资及管理的地产业务营收分别达到了170亿元和27亿元左右，毛利率为37%和60%上下。同期，北辰实业包括发展物业、投资物业及零售商业物业的地产业务营收分别为45亿元、23亿元和2亿元左右，毛利率分别为35%、60%和39%。
金隅股份与北辰实业不仅在房地产业务规模上有所差距，两间公司在城市区域布局上也有区别。
金隅股份在2015年年报中未详细披露公司房地产项目及销售区域占比情况，但公司预收房款明细中显示，金隅股份在北京、杭州、天津、内蒙古、海口、重庆、成都、青岛、马鞍山、南京等地对44个物业开发项目进行了预售，预收房款175亿元，这些物业项目会集中在2016年结算。其中金隅股份在北京已经预售的物业项目有26个，预收房款约122亿元，占比近7成，京外区域占比约为3成。另外，到2015年底，金隅股份拥有土地储备总面积735万平方米。
北辰实业截至2015年底持有待开发土地面积527万平方米，北辰实业营业收入分地区主要来自北京和长沙，两地营收贡献分别为42亿元和30亿元，占比6成和4成左右。北辰实业2015年可供出售物业项目共计11个，其中北京6个物业项目合计可供出售面积30万平方米，占比约2成，另外北辰实业可售面积占比约8成的物业项目分别位于北京之外的长沙、武汉和杭州。
北辰实业2015年北京地区和长沙地区的毛利率水平分别为55%和25%。因此，尤其是对北辰实业而言，发展矛盾在于，公司贡献更多营收及毛利率水平更高的北京地区，反而可售项目储备更少。
人民网记者先后致电金隅股份和北辰实业人士询问两家公司高管调任，是否与双方集团地产业务重新规划调整有关，对方均表示具体信息参考公司公告内容，并无更多人事变动原因可供披露。
金隅股份与北辰实业两家公司均是拥有北京国资背景上市公司，近期国务院等密集部署了国企改革。因此在市场上，北京市等地方国企改革进展也受到市场重点关注，金隅股份、北辰实业也被多家券商机构列入到北京国企改革热点“潜力股”、“受益股”名单。
房地产业服务机构克而瑞研究中心在最新的北京市房地产业国企改革分析文章中指出，北京的上市房地产国企共有12家，其中8家为传统房地产开发企业，2家为区域及园区运营企业，其余两家主业中则分别包含了水泥和建筑施工。
其列举这些房地产国企的主要特点是资产规模和营业收入双高，营收在80亿元以上的房企达7家，一二级联动为企业不断带来新的项目开发资源，在京内有垄断优势，也为京外扩张提供现金流，这些企业在京外扩张较积极，异地的开发规模较强，敢于在热门城市高溢价拿地。
“金隅股份和北辰实业两家国企上市公司采用了销售和持有并举的发展策略。”这篇文章分析说，金隅股份和北辰实业的持有物业均位于北京，但开发方面表现相对较弱，如金隅在北京保障房项目多，拉低毛利率，在上海的项目则周转速度较慢；北辰则在京内缺乏待开发项目，储备集中在长沙。
克而瑞研究中心的研究员认为，金隅股份和北辰实业未来在北京的发展仍然拥有优势，北京地产国企的毛利率基本都维持在较高水平，尤其是营收规模在80亿元以上的7家房企中，有4家毛利率在30%以上的行业中等偏上水准，最高为北辰实业的42.7%，原因主要是通过一、二级联动方式(在包括北京和长沙)获取的土地成本较低，而北京项目的销售价格较高；细分来看，部分北京国企自有施工业务有助降低建安成本，北辰的持有物业运营收入占比较大也能拉高毛利率。
“对于北京地产国企的改革与整合，我们建议金隅股份应该将水泥业务分拆，保留京内商品房、保障房和持有物业运营，外地项目转让。”克而瑞研究中心研究员在文章里分析到，“北辰实业可以吸纳北京城建和金隅股份在中西部和海南的项目，定位中西部住宅开发+北京持有物业运营，试水海南酒店运营。”
