《中国城市房地产市场投资前景排行榜》(2016)发布

提要:一线城市极差仅为8.21,最终评测得分也最高,京沪穗深仍然高居全国前4位,继续领跑全国。预告:明天我们将对《中国城市房地产市场投资前景排行榜》(2016)出现的新形势、新变化进行详细深入解读,敬请期待~~

  研究员/杨科伟、马千里

  自2015年初确立“去库存”方针之后,在三四线城市收紧供应的大背景下,业内在城市选择上迎来了前所未有的趋同,不论是央企、国企还是民企,都更青睐于一、二线热点城市的投资机会,并直接导致了这些城市土拍高热、地价激增。譬如在2016年上半年,即拍出了百幅“地王”,成为名副其实的“地王年”。但在经历了地价与房价的飞速上涨之后,当下各能级城市之间的投资收益预期正在快速拉近,从消费者角度来说,支持热点城市房价上涨的需求动力已略有不足;从企业角度来看,高价拿地的成本风险也越来越高;从政策导向而言,热点城市的调控收紧也在不断落地。在现在这个时点上,我们也有必要对城市的基本面指标再做细筛,对不同城市的发展前景再做客观的量化评价。



  二、榜单概述

  市场容量向高前景城市集中,三大经济圈仍是行业发展高地

  本次测评结果中前景较优的城市仍主要分布在长三角、珠三角、京津冀,半数TOP50城市位于这三大城市圈。从本次前景排名结果来看,TOP50城市拥有全国32%常住人口,商品住宅成交面积全国占比为43%,成交金额占比更是达到60%,市场需求热度、购买能力均显著高于其他城市。而这其中,又有25座城市位于长三角、珠三角和京津冀,三大经济区仍是行业发展的高地。


  具体来看,长三角共有13座城市进入TOP50,随着安徽部分城市正式列入长三角发展规划,在全国最为发达的城铁网络推动下,长三角高铁沿线城市正迎来了经济互通、人才流动的快速发展期。其中南京、杭州、苏州、合肥等市更在今年成为了炙手的热点城市。

  珠三角共有8个城市进入前50名,占TOP50比例为16%。作为全世界最大的城市群,在香港、深圳、广州三座城市的辐射带动之下,珠三角拥有着全国最为成熟的三线城市市场,佛山市最终排名更是高达14位。不过从广东全省来看,经济相对薄弱的东西两翼排名仍然相对靠后,受历史沿革及地理格局影响,茂名、河源、云浮等市经济发展仍有较大提升空间,库存压力也不容小觑。

  京津冀城市圈排名靠前城市变化不大,仍只有北京、天津、石家庄、唐山等4市进入房地产前50名。但在京津冀一体化发展战略的推动之下,廊坊、秦皇岛、衡水等城市基本面有所改观,得分排名均较去年提升10位以上。

  城市能级间“倍增”差异不改,三线城市分化明显加剧

  对比来看,一、二、三线城市前景平均得分为80.96、43.73和19.34,各线城市平均得分之比约为8:4:2,与2015年测算结果相差不大,能级之间的“倍增”差异依然保持稳定。但具体到城市视角,受人口流入流出、供地节奏变化、房价波动等因素影响,也发生了值得注意的变化。如温州、鄂尔多斯等排名上升,而哈尔滨、沈阳、大连等市排名则有所下滑。

  一线城市极差仅为8.21,最终评测得分也最高,京沪穗深仍然高居全国前4位,继续领跑全国。

  二线城市指标极差为57.31,离散系数为0.33,基本与去年测算结果持平。成都、武汉等TOP10 二线城市仍明显优于其他二线城市,而银川(229名)、拉萨(237名)依然远远落后于其他二线城市。

  三线城市指标极差为48.85,离散系数为0.43,城市间分化最为显著,如温州(50名)、鄂尔多斯(157名)、衢州(100名)土地供应自2012年以来持续收窄,本次排名分别上升了65、45和42位。而宿迁、随州、泰州等市由于库存持续攀升,本次排名均下降超过50位。

  预告:明天我们将对《中国城市房地产市场投资前景排行榜》(2016)出现的新形势、新变化进行详细深入解读,敬请期待~~

  三、榜单说明

  克而瑞研究中心在2011-2015年的研究基础之上,继续将研究对象覆盖全国286个地级以上城市,综合运用因子分析、相关性分析、回归分析、层次分析、 德尔菲法等多种数学工具,并进一步对指标体系进行调整,重点考核购买能力、供求关系等主导市场稳定发展的内生变量,结合GIS空间分析,对房地产市场前景进行定量化研究。


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