《中国城市房地产市场投资前景排行榜》(2016)发布
研究员/杨科伟、马千里
自2015年初确立“去库存”方针之后，在三四线城市收紧供应的大背景下，业内在城市选择上迎来了前所未有的趋同，不论是央企、国企还是民企，都更青睐于一、二线热点城市的投资机会，并直接导致了这些城市土拍高热、地价激增。譬如在2016年上半年，即拍出了百幅“地王”，成为名副其实的“地王年”。但在经历了地价与房价的飞速上涨之后，当下各能级城市之间的投资收益预期正在快速拉近，从消费者角度来说，支持热点城市房价上涨的需求动力已略有不足；从企业角度来看，高价拿地的成本风险也越来越高；从政策导向而言，热点城市的调控收紧也在不断落地。在现在这个时点上，我们也有必要对城市的基本面指标再做细筛，对不同城市的发展前景再做客观的量化评价。
二、榜单概述
市场容量向高前景城市集中，三大经济圈仍是行业发展高地
本次测评结果中前景较优的城市仍主要分布在长三角、珠三角、京津冀，半数TOP50城市位于这三大城市圈。从本次前景排名结果来看，TOP50城市拥有全国32%常住人口，商品住宅成交面积全国占比为43%，成交金额占比更是达到60%，市场需求热度、购买能力均显著高于其他城市。而这其中，又有25座城市位于长三角、珠三角和京津冀，三大经济区仍是行业发展的高地。
具体来看，长三角共有13座城市进入TOP50，随着安徽部分城市正式列入长三角发展规划，在全国最为发达的城铁网络推动下，长三角高铁沿线城市正迎来了经济互通、人才流动的快速发展期。其中南京、杭州、苏州、合肥等市更在今年成为了炙手的热点城市。
珠三角共有8个城市进入前50名，占TOP50比例为16%。作为全世界最大的城市群，在香港、深圳、广州三座城市的辐射带动之下，珠三角拥有着全国最为成熟的三线城市市场，佛山市最终排名更是高达14位。不过从广东全省来看，经济相对薄弱的东西两翼排名仍然相对靠后，受历史沿革及地理格局影响，茂名、河源、云浮等市经济发展仍有较大提升空间，库存压力也不容小觑。
京津冀城市圈排名靠前城市变化不大，仍只有北京、天津、石家庄、唐山等4市进入房地产前50名。但在京津冀一体化发展战略的推动之下，廊坊、秦皇岛、衡水等城市基本面有所改观，得分排名均较去年提升10位以上。
城市能级间“倍增”差异不改，三线城市分化明显加剧
对比来看，一、二、三线城市前景平均得分为80.96、43.73和19.34，各线城市平均得分之比约为8:4:2，与2015年测算结果相差不大，能级之间的“倍增”差异依然保持稳定。但具体到城市视角，受人口流入流出、供地节奏变化、房价波动等因素影响，也发生了值得注意的变化。如温州、鄂尔多斯等排名上升，而哈尔滨、沈阳、大连等市排名则有所下滑。
一线城市极差仅为8.21，最终评测得分也最高，京沪穗深仍然高居全国前4位，继续领跑全国。
二线城市指标极差为57.31，离散系数为0.33，基本与去年测算结果持平。成都、武汉等TOP10 二线城市仍明显优于其他二线城市，而银川(229名)、拉萨(237名)依然远远落后于其他二线城市。
三线城市指标极差为48.85，离散系数为0.43，城市间分化最为显著，如温州(50名)、鄂尔多斯(157名)、衢州(100名)土地供应自2012年以来持续收窄，本次排名分别上升了65、45和42位。而宿迁、随州、泰州等市由于库存持续攀升，本次排名均下降超过50位。
预告：明天我们将对《中国城市房地产市场投资前景排行榜》(2016)出现的新形势、新变化进行详细深入解读，敬请期待~~
三、榜单说明
克而瑞研究中心在2011-2015年的研究基础之上，继续将研究对象覆盖全国286个地级以上城市，综合运用因子分析、相关性分析、回归分析、层次分析、 德尔菲法等多种数学工具，并进一步对指标体系进行调整，重点考核购买能力、供求关系等主导市场稳定发展的内生变量，结合GIS空间分析，对房地产市场前景进行定量化研究。
