房企回归金融属性 角力2000亿产业基金市场
日前，万科（000002.SZ）与绿地控股(600606,股吧)（600606.SH）相继启动产业地产创新。
7月5日，绿地控股在上海联手中国电信天翼创投、杭州东部软件园、雷格斯、飞马旅等启动“绿地创客中心”平台；6月30日，上海万科产业·星商汇联合战略合作伙伴联通、华为发布智慧沃商暨办公云平台。
在这背后，则是金融助力的身影。房地产业对于金融属性的依赖度越来越高。近期还不乏中小房企加入这一行列。6月30日，新城控股（01030.SZ）宣布拟出资5000万元与平安银行(000001,股吧)共同投资设立产业基金，总规模人民币100亿元（意向性额度）。新城控股称此为拓展房地产开发运营资金来源。
事实上，绿地、万科、金地、中海、复星、嘉凯城(000918,股吧)等公司早已在产业地产基金上有所涉猎。比如2015年5月，绿地联合中国建设银行(601939,股吧)总行、上海建工(600170,股吧)发起首只千亿轨交PPP产业基金。
绿地控股董事长、总裁张玉良表示，绿地在区域中心城市商办物业布局、产业合作资源及运营经验等方面，均借助“创客经济”风口，将整合形成产业链价值联动，进一步带动商办项目运营与物业增值。“平台将为政府带来人口、产业、资本导入，为创业者带来导师扶持，为投资者带来价值载体。平台上各方之间将形成联动和协同，实现价值1+1>2。”
戴德梁行估价及顾问服务部董事、华东区主管顾悦如指出，房企发行产业基金，不失为形成核心竞争力的要素之一。今后产业基金将成为房地产主流的新融资模式，目前市场存量保守估计已有2000亿规模。
回归金融是出路
传统产业园区开发商正在谋求转型。
一名业内人士指出，当前我国产业园区发展存在重收益轻服务、重数量轻质量、“空心化”和“同质化”严重等问题。国家号召应以“大众创业、万众创新”为契机，转变发展模式，完善创新创业服务，实现传统园区转型。当前，中央政府致力于打造中国经济升级版，产业园区作为区域经济发展的承载主体，将在其中扮演先锋角色。这要求产业园区担负起产业结构优化的主力作用。
因此，有地产基金支持的开发商在产业地产运营方面优势凸显。比如绿地房地产基金，作为绿地金融目前较为成熟的运作模式，此类基金以绿地控股自有资金或非公开方式向特定投资者募集资金，通过债权投资、股权投资或股权加债权的方式，投资于高价值、高回报、风险可控的房地产项目。
资料显示，截至目前，绿地金融累计完成的地产类投资规模逾200亿元，包括开发贷款、并购贷款、购地贷款、债务重组等类型，并实现了高于行业平均标准的投资回报率。目前绿地金融年均接触项目数量超过300个，并与多地优质开发商达成了长期战略合作意愿。
顾悦如进而分析道，平安与新城控股合作，主要出于该公司专注做住宅和商业项目，将会是一个稳定的融资渠道。今后随着实际需求，提高融资额度也是非常平常的事情。该领域体现了房地产集团的金融能力，此前已有大型开发商布局，新城地产最近一系列动作，与其融资思路大变革与升级不无关系。有了这个渠道，房企可以不断进行配置，不再依赖于银行贷款，受政策变化风险加大，也将会是资本市场衡量企业核心竞争力的指标之一。
原招商地产(000024,股吧)副总裁王晞指出，现在的住宅销售、资金滚动开发模式，只是最初级的房地产开发。房地产回归金融主题是必由之路。通过互联网金融将产城融合、不动产结合流动性资本才是房地产的真正出路，否则商业地产、产业地产等以运营为主的开发模式，运行起来风险叠加严重。
金融模式创新还体现在“互联网+”等元素的融入上。近日上海万科产业·星商汇联合联通、华为，打造云办公智慧园区，将落地的产业成长服务体系全面数字化。万科还为此推出“麻绳办公”APP作为企业办公云平台的输出终端。很显然，这是一条轻资产之路。
差异化竞争
差异化运营已形成业内共识。比如，区别于万科的云办公，前述绿地合作打造的“绿地创客中心”，合作类型涵盖创业企业孵化、服务和投资。
根据签署的战略合作协议，绿地控股将依托旗下上海徐汇绿地缤纷城项目和虹口同心路项目为试点与三家企业开展合作，模式成熟后将加速复制到绿地全国范围项目中。
实际上，万科、绿地模式上最大的区别在于，万科通过星商汇做平台化运作；绿地借助创新孵化平台，打造面向跨境电商行业的综合孵化创投创新服务。
但共同之处在于，二者都想做产业生态。目前，星商汇已汇聚100多家生态服务商，布局上海6大商务区、14个商办及产业项目，提供16大类超300种企业服务，符合要求的企业会员超800家，服务企业300多家。随着星商汇品牌在杭州、武汉、西安的陆续输出，星商汇未来将布局华东6省1市，覆盖面积500万平方米，服务8000余家园区企业，并链接旧金山、纽约、伦敦、芝加哥、新加坡等国际城市。
相比之下，绿地的转型需求更明显。绿地此前提出加快旗下房地产业务转型，通过“平台+模式”做强商办运营，通过“产品+服务”提升盈利水平，依靠内生型的价值增值来实现增长和盈利。截至去年底，绿地旗下可供出租物业面积161万平方米，出租率85.45%。
