楼市库存面积高达1665万平方米，在广东省，惠州以仅次于佛山的第二高位成为广东省去库存的一类城市，而这还只是可售存量，叠加已开工已批建以及暂未入市的新建住房，惠州楼市存量将逼近2000万平方米。

  一场房地产去库存攻坚战正在打响。

  正在举行的全国两会指明方向：惠州房地产的供给侧改革尤其需要适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。

  值得欣喜的是，重压之下的惠州正在做出有效尝试：政府部门在源头上的土地供应差别化实施，户型配比前置规划有效优化着后市供给预期；而企业对于住宅社区构建上的发力，以及商业物业自持运营上的突破则不断盘活着存量物业；另外随着新建区域配套设施的改善，居民生活舒适了，房子更加满足居民需求。

  住宅产品

  “产品好了，客户自然就来了”

  3月初，广东省发布《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划（2016—2018年）》显示，惠州库存量达到1665万平方米，由于“库存规模大、需求旺盛”被列为一类去库存城市，近三年的去库存任务为105万平方米。

  值得注意的是，1665万平方米的存量房源还只是已领取预售许可证的可售房源，尚不包括已批建的新开工项目、建设中未完工，以及已完工但未入市销售的房源，据相关机构监测，若全部统计进来，惠州库存数将突破2000万平方米。即使按当前回暖市场下的销售速度，每月100万平方米的去化水平，去化周期也将超过18个月的警戒线，压力明显。

  如何化解压力？惠州市政协委员、景富集团董事长姚锦光介绍，存量市场下开发商面临压力，如何实现良好销售，实现市场去库存，开发商能否建筑好房子是关键。广东方直集团营销中心总经理尚霍松则直言，高库存市场，多个项目争夺有限的客户，这无疑倒逼着企业发力构建好社区生活，打造产品品质。既有的市场也一样，无论怎样的市场，怎样的竞争，高品质产品和优质的服务往往都能受到客户青睐。

  告别野蛮式开发，转移到项目完善上来，在产品供给端着力，提升产品和行业的消费品质。惠州房地产企业在库存压力下纷纷发力，在惠城区金山湖，跟随市政府新建的鹿江公园和红楼滩公园脚步，方直启动方直广场( 资料 图库 团购 点评 )商业体的综合运营，中信发力盘活生活汇商业街区。“让业主生活好才是吸引力。”中信地产相关负责人坦言。

  惠州老牌房企德威也不甘落后，集团营销总监黄建达说，企业建好房子，打造好社区对于楼盘销售清库存很重要，上升到行业，提升整个市场产品质量，对于外来人口入住惠州同样意义重大。“产品好了，客户自然就来了。”

  商业地产

  自持运营分享长效性红利

  在惠州楼市存量房源的分布上，区域不均衡和物业类型不均衡同样引起行业注意。临深的惠阳大亚湾区域，随着深圳购房需求的持续外溢，需求量的走高使得库存压力缓解，一定程度上还表现出阶段性的供不应求。另外，不同于住宅市场的暖市表现，办公物业和商业商铺则在实体商业面临困局的环境下，走量艰难。

  据惠州市官方数据发布平台惠民之家数据显示，截至3月初，在非住宅物业集中分布的惠城和仲恺区域，非商品住宅存量套数达到11709套，存量面积则为206.6万平方米。而2015年，惠城仲恺成交商业物业1161套，成交面积14.7万平方米。这也意味着，按照这一去化速度，惠州商业去库存周期将达到14年时间。

  对于这一库存量，一位不愿具名的行业知情人士直言这一统计方式并不能体现商业市场全貌。他说，在电商冲击下，商业地产的销售和开发确实大受影响，但库存压力并没有这么严重。对于很多前期开发的写字楼和商业体，很多没有卖出去的物业都被开发商自持运营，当前也取得不错的效果。

  对此，世联行集团商业地产部总经理宋春生也表示，不同于住宅开发，商业物业有其特殊性，开发企业选择自持运营是一种分享长效性红利的方式。对于有实力的开发商而言，保持一定量的持有量，随着商业体和写字楼运营成熟，放租和升值远比卖铺卖写字楼的单次交易获利长远。宋春生说，对于商业物业而言，租售并举，盘活资产比单纯的卖铺更重要。

  作为惠州当前商业物业的标杆，市政协代表、惠州华贸置业董事长王洪轮对此深有感触。他说，当前华贸在惠州的物业开发进入到深度运营阶段，自持物业盘活运营，在政府的指导下构建城市孵化器，吸引企业的进驻，对于企业而言也是长效性的投资。

  在记者的走访过程中，惠州其他商业体也呈现出这一趋势。港惠新天地、东湖花园9区等商业体相关负责人均表示将提高物业自持比例，而正在招商运营的中信生活汇则全面停止卖铺，着力商业体的盘活运作。在写字楼物业方面，江北城市时代物业负责人赵燕俐介绍，项目物业自持比例超过60%，临近的德威大厦和富绅大厦也接近这一水平。赵燕俐介绍，开发商持有一定比例物业能够在运营过程中有更多的活动空间，对于物业的有效盘活和持续运营非常关键。

  因城施策

  完善配套提升城市吸引力

  事实上，开发商愈来愈灵活的运营方式只是盘活库存的一个方面，各级政府的着力支持和推进则起到很好的催化作用。2013年，惠城区政府与华贸中心( 资料 图库 团购 点评 )签订《惠城区·华贸中心合作共建楼宇经济示范平台框架协议》，通过资金扶持和税费奖励鼓励总部类、现代金融服务类及生产型服务类企业入驻。截至2015年底，华茂大厦写字楼就实现203家国内外名企入驻，入驻面积达到10万平方米，有效推动市场的存量点转向城市的创新点。

  与后续运营环节发力库存盘活雷同，惠州市各主管部门在中央因城施策的指导下，根据各区域出现的不均衡差别对待。在土地供应上，市国土局局长曾庆全在接受记者采访时坦言，该局在优化城市建设供地供给上，积极配合供给侧改革要求，严格把握住用地关口，坚持有保有控。根据区域表现出的不均衡局面，实施差别化用地供应举措，有效化解区域间不协调的市场供需局面。

  针对市场出现的各面积段房源需求差异，市规划部门同样给出应对措施。在土地源头的供应环节对产品户型和社区构建作出要求，这也确保了新建产品与占据市场主体的刚需和改善型置业需求相协调，有效规避了市场开发的随意性和无序性。

  城市保障性安居工程建设同样也向着去库存的目标倾斜。今年1月，在市住建局公示的2016年保障房计划中，全市将新增保障性住房2100套（户），需要引起注意的是，计划支出，原则上将不再新建公租房，而是向商品住宅市场回购存量房源。

  另外，惠州城市基础建设的不断完善同样也为楼市的去库存而助力。今年两会热议的深圳地铁通惠州、赣深高铁、莞惠城轨等区域间交通线均提上议程，有效加速惠州融入区域城市群；而东江大桥的拓宽、隆生大桥的施工则完善着城市自身网络，让市民生活得更舒适、更幸福，这对于城市吸引外来人口入惠定居置业尤为关键。