分化前行 万科宝能上演股权争夺战

  ——2015年房地产行业十大新闻

  在经历了2014年的行业大萧条之后，整个房地产行业2015年逐步复苏，市场运行、行业政策、企业战略都相应出现了很大的变化。在白银时代，房地产行业的运行趋势牵扯着越来越多人的神经。无论从市场表现、还是企业行为来看，这一年房地产行业都在分化中前行。

??佳兆业重组

  2015年1月初，佳兆业出现债务违约事件。紧接着，接连爆发的债务交叉违约事件成为佳兆业成立15年来“最大的一次危机”。同时，由于债务违约升级，多个项目被政府“锁定”。直到12月份，佳兆业宣布公司拟与境外债权人签订重组支持协议，有关重组支持协议及加入程序的进一步详情将于2016年1月初公布。在此之前，佳兆业已经获得300亿元贷款用于债务重组计划。

  随着佳兆业集团位于深圳大本营的房源全部解除“司法查封”，变为可销售的“期房待售”状态，以及中信银行提供300亿元帮助佳兆业推进债务重组，持续一年的债务重组接近尾声。

  点评：阻挠佳兆业复牌的最后一道关卡即将获得实质性突破。如果佳兆业自身项目恢复销售的情况良好，又有新的资金补充开发运营，相信在运营层面佳兆业的恢复应该也不成问题。

??《不动产登记暂行条例》正式实施

  2015年，不动产统一登记工作一直在稳步推进。3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施。7月份，市、县级不动产整合工作开始明显改观。当月，先后有多个市、县就不动产登记工作密集表态。10月，国土部启动2015年四季度全国范围不动产登记职责机构整合情况的专项督察。按照国土部的计划，各级有关部门应全力推进不动产统一登记工作，确保2015年底前全面完成省、市、县三级职责机构整合。对2015年12月31日前不能如期基本完成不动产登记职责机构整合的地方将提出问责措施。

  点评：《不动产登记暂行条例》的正式实施，意味着酝酿八年的不动产统一登记制度开始正式落地。不少人认为，这一重大举措，将对房地产市场产生巨大影响，尤其是可以起到平抑房价的作用。而官方的态度也表明，这一基础性制度的建立，未来也是房地产各项长效政策的基石。

  3·30楼市“新政”

  今年全国两会结束后，房地产市场利好政策相继出台。3月25日，国土部、住建部要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模。3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日，财政部和国税总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。

  点评：由于3月30日出台的政策力度空前，被业界称为“3·30新政”。随后，地方政府相继出台相应跟进政策，再度升级救市力度，打出公积金松绑等政策“组合拳”。不过，由于房地产市场此前的分化态势，新政实施以来在不同城市的刺激效应也存在差异。

??恒大“无理由退房”

  4月15日，恒大地产在广州召开发布会，宣布“即日起全国范围内无理由退房。”恒大方面认为，无理由退房，是为了让消费者更放心地去买恒大的房子，彻底解决购房者的后顾之忧。11月，恒大地产公告，宣布公司已于10月底提前超额完成全年销售目标，同时将2015年销售目标上调至1800亿元，较原目标1500亿元增20%，较2014年实际销售额1315亿元大幅提升37%。

  点评：这是今年以来房地产企业在营销策略上为了“快速去化”的一个非常手段。受2014年楼市下行，新房去化率低的影响，上半年房企累积的库存压力依然较大，房企的重心仍然以去化与回笼资金为主。在巨量的库存面前，开发商能够“快速去化”提高周转已经成为王道。尤其是，行业洗牌加速，产业链重构，“谁离消费者最近，谁才能获益最多”。

  融绿之争落定

  5月5日，融创中国与绿城中国共同声明，就双方股权之争的焦点“上海融绿平台”做出分割，明确融创将收购绿城所持有的上海融绿平台50%股权。此外，作为绿城退出的代价，双方还就各自旗下部分项目权益交互双向出售，以调整彼此权益最终均衡。尽管绿城退出了上海融绿平台，但是，融创付出的代价是退出融绿平台旗下的上海黄浦湾项目，该项目是目前售价为38万元/平方米的上海顶级豪宅。按照公告，融绿平台所持有该项目的51%股权以19.7亿元售予绿城。

  点评：融绿之争是2014年下半年房地产企业之间的一场年度大戏。两家企业的分分合合，最终还引发业内关于企业情怀与商道伦理之间的反思和追问。事实上，这也正是行业非常时期企业竞争生存的真实写照。融绿平台是双方股权之争的焦点所在，双方为此缠斗数月。融绿平台分割后，融创、绿城持续近一年之久的股权争夺尘埃落定。

??万万合作

  5月14日，全球商业地产龙头万达和全球住宅地产龙头万科在北京签订战略合作框架协议，双方宣布建立战略合作关系，计划在国内外项目开展深度合作。双方合作方式主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目中的商业部分，万科开发项目中的住宅部分，充分发挥各自优势，实现互利共赢。由于万达和万科都有海外发展计划，双方的合作不仅限于国内，也将在全球展开。

  点评：万达和万科都是房地产行业龙头企业，白银时代的到来，使两大巨头开始联合。万达从2014年就开始力推轻资产模式，逐渐把企业的收入和利润转移到服务业方面。与此同时，万科也在寻求转型。业内认为，同行业企业之间从竞争走向竞合，将是未来一个方向，而且这种竞合不是简简单单的抱团取暖。

  深圳房价连涨数月

  上半年，随着楼市快速回暖，一线城市率先步入上涨阵营。其中，深圳市二手房、新房平均成交价格的环比上涨幅度连续多月领先全国。从全国市场来看，北上深广等一线城市因为全面限购的原因，政策环境、市场环境均有别于其他城市。甚至，四大城市内部也各有特色。从深圳来看，短期内“供小于求”的局面尤甚于其他一线城市。据官方通报信息，在深圳市此轮上涨行情中，存在一些故意制造“日光盘”营造供求紧张并“捂盘惜售”等人为因素。

  点评：楼市“3·30政策”被认为是近一年来刺激市场的最大一针强心剂，也是促使深圳楼市回暖、房价上涨的直接原因。在全国楼市持续低迷，量价下行接近一年之时，中央及地方关于金融、信贷、税收等一系列利好政策刺激下，楼市利好空前，大量购房需求在短期内汹涌入市。

  绿地集团登陆A股

  8月18日，绿地集团在上海证券交易所上市。当日开盘价25.10元/股，动态市值达到3054亿元，居房地产行业板块首位。绿地集团自1992年创立以来，先后在不同的历史时期进行了多轮体制层面的变革。2014年3月17日，绿地整体上市重组方案正式披露；同年6月30日，金丰投资股东大会审议通过了绿地整体上市重组方案；2015年4月23日，绿地整体上市重组方案获得中国证监会通过；2015年6月18日，证监会正式下发重组方案核准批复。

  点评：随着绿地在A股整体上市，绿地集团完成了横跨A股及H股多家上市公司的资本平台布局，业务涉及房地产、金融、基建、汽车、园林等多个重要行业，“绿地系”已初具雏形。此外，绿地作为全球业务规模最大的房地产企业实现整体上市，意味着上海国资领域最大的混合所有制改革案例成功落地，对于正在持续深入推进的新一轮国资国企改革和转型发展中的绿地而言，具有里程碑意义。

  “去库存”持续全年

  2015年中，中央多次就房地产去库存问题进行研究，年底的中央经济工作会议提出一系列化解房地产库存的举措，明确指出鼓励房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格。

  中央经济工作会议将“去库存”纳入明年我国确定的五大经济任务之一，并将农业转移人口等非户籍人口在就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价，以及取消过时的限制性措施等手段一并推出。同时，去库存还成为2016年的经济关键词之一。

  点评：如何推动消化库存压力还需要一系列配套政策来解决问题。中央的表态正是明年刺激销售政策进一步加码的明确信号。不过，对于中央的去库存决心能为明年的市场带来多大的推进作用，效果难以预测。有市场机构认为，我国楼市去库存需要6-7年时间。

  万科股权争夺战

  2015年7月、8月，前海人寿及其一致行动人三次举牌，持股万科达到15.04%，超越当时华润的14.89%，成为万科第一大股东。8月31日和9月1日，华润两度增持万科，重回万科第一大股东的位置。

  12月，万科股权之争进入白热化。2015年12月4日，深圳市钜盛华股份有限公司多次大量买入万科公司股票，累计增持万科总股本至23.52%。12月17日，王石首次针对钜盛华所属的宝能系举牌万科发声，不欢迎宝能系成为万科第一大股东。这是宝能系介入万科股权以来，万科管理层首次正面表态。

  18日，万科A、H股紧急停牌，筹划股份发行、重大资产重组及收购资产事宜。分析人士指出，宝能系只需要多持有7%股权，或获得持股比例达到7%的盟友支持，便可控股万科。24日，安邦声援并支持万科，令万科股权争夺再生变数。

  点评：万科公司分散的股权结构，让这家号称为“全球最大的住宅地产开发商”成为资本市场的猎物。如果此次重组事件的结果能让万科股权结构更稳定，那么对万科的信用风险评级和企业长期发展都有益处，并将鞭策万科加快转型的步伐。