??编者按：

  2015年，中国房地产业在“冷暖交织”中继续探索、转型。

  政策密集出台，改善性需求大量释放，一线及重点二线城市楼市成交快速回暖，三四线城市仍然深陷高库存泥潭。中央定调去库存，甚至“喊话”开发商降价。

  房企变阵，险资入侵“地产一哥”万科，恒大逆势扩张，有望跨入2000亿俱乐部;行业蝶变不断，联合办公、定制户型、个性化公寓……新业态、新产品不断涌现。

  明年，中国房地产将走向何处?

  【政策篇】

  政策组合拳一波又一波

  330新政、5次降准降息、二套房、公积金新政、新版930……2015年，从中央到地方，救市政策一波一波，呈现出密集、立体化、全方位、组合使用的特点。

  3月30日，中央发布房地产“新政”，开启今年政策密集出台救市的路径。二套房首付比例的调整，带来的最大利好在于改善型需求置业的门槛得到大幅降低。门槛的降低，带来改善型购房需求的积极释放，市场需求量加大，供不应求，房价也将因此上涨。公积金首付降至二成，购房者尤其是改善置业者的购房成本将大大降低，这大大刺激市场消化库存。

  市场，尤其是一线城市和重点二线城市的楼市，几乎是立竿见影，成交马上升温，并在第二季度达到高峰。

  今年以来，货币流动性持续释放，5次降息4次降准，是金融政策利好楼市的最为直接的表现。

  除此之外，公积金“大修”、外资购房松绑、统一不动产登记制度，直到新版930，刺激政策达到高潮。

  分析认为，在中央提出化解房地产库存、促进房地产业持续发展的背景下，未来政策仍将鼓励住房需求，继续放松货币信贷及财税政策，房贷利息抵个税将是大概率事件;同时也将加快落实户籍改革促进住房消费，鼓励产业地产、养老地产和旅游地产等发展。同时，房地产供应端调节力度将加大，完善保障性住房分配货币化制度，加大对企业投资方面的政策支持，继续缓解企业融资压力。（胡易）

??房地产定调去库存 中央喊话开发商“降价”

  11月10日上午，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平在中央财经领导小组第十一次会议上强调“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。这是习近平十八大以来首次提到房地产行业，并为房地产行业定调。

  12月中旬，中央经济工作会议将“化解房地产库存”列为2016年中国经济工作五大任务之一，并为此开出户籍制度改革、发展住房租赁市场等五味“药方”。其中，鼓励房企顺应市场规律适当降价，颇受舆论关注。20多年来，这是该会议首次直接“喊话”鼓励开发商降价。

  但多位业内人士公开表示，地方土地财政“痼疾”下高企的地价、上升的人力成本等已将开发商利润摊薄，而降价可能带来的“房闹”、购房者观望加剧等负面作用，也会削弱开发商降价积极性。

  库存过高的四线、五线城市，在人口外流、产业空心化的背景下，仍需经历一个较长的库存去化周期，楼市供过于求的矛盾才能逐步得到缓解。（胡易）

  【行业篇：巨变】

  个性化需求涌现：住房可以按需定制

  “景瑞地产的转型需要从产品开始，我们发现越来越多的客户对于产品有了更多个性化的需求，因此我们开始打造定制化的户型和产品，实现消费模式的转变。”景瑞地产联席主席、执行董事兼首席执行官闫浩告诉《第一财经日报》记者。

  随着80后、90后成为消费主力，这些人对于房地产产品的个性需求非常大，开发商已经开始转变。

  景瑞地产也发现了这些人的特色，他们希望通过深入挖掘客户自我标签，让客户主动发声，根据客户需求完成对住宅的四项深入定制：户型空间、室内装修、家居宅配以及服务，打造从硬件到软件、从房屋建造到户型改造的全方位、全生命周期的定制。

  杭州悦西台是景瑞第一个定制化落地产品，也是品宅首个定制精装作品。“我们希望以定制化的模式呈现，能按需给客户提供足够深度服务，其中包括智能化系统，健康除霾设备，至儿童涂鸦墙等定制内容。”品宅CEO向宠告诉记者。

  在租房市场上公寓也开始出现私人定制。贝客公寓创始人魏子石告诉记者，“当前社会的人口结构在不断改变，第一批大学毕业的也已经25岁，稳定的租房需求正源源不断释放。而这些人的个性化居住体验正在不断要求公寓做出个性化的设计。”

  “我们很多客户群体多为大学毕业在城市工作五年以内的‘单身汪’，这些年轻人的收纳往往只有挂、塞、扔三个动作，没有“叠”这个动作。因此，水滴公寓推出过一款房间，房间内没有柜子也没有抽屉。通过打造悬挂式家具摆放模式，很好地解决了卧室、厨房、卫生间的收纳问题。”水滴公寓创始人冯玉光提到。

  上述业内人士指出，未来更多的产品也会符合消费者的特点，使得他们可以更好的为这个产品买单，定制的本质是地产行业的升级素。（罗韬）

??“联合办公”遍地开花 共享经济潜力无限

  今年以来，联合办公产品遍地开花。

  每个月，SOHO中国董事长潘石屹总是要从北京飞到上海，去见证自己的SOHO3Q一个一个落地，从第一个复兴SOHO3Q再到外滩再到虹口，SOHO写字楼里面充满了这个橙色的联合办公空间。

  优客工场创始人毛大庆在北京和上海有了自己的办公空间以外，他还把自己的优客工场开到了二线城市天津、西安。

  由上实集团和美国柯罗尼资本合作建立WE 联合办公也在这个潮流中诞生了，此前一直从事地产私募投资的刘彦燊看到了联合办公的商机。和上述办公空间比，WE 也并没有闲着，其在北京、上海、杭州也纷纷落地。

  《第一财经日报》记者注意到，包括SOHO3Q、WE 、优客工场、方糖小镇、P2等联合办公在今年如雨后春笋一般出现，抢占市场是2015年“联合办公”的关键词。

  “我们希望到2015年底北京、上海两地的SOHO3Q工位将突破1万个，2016年将达到4万个，然后超过10万个。”SOHO中国董事长潘石屹表示。为此，他通过联合腾讯众创空间希望将自己的SOHO3Q联合办公产品向二三线城市输出，此外还与绿地集团合作。

  WE 则利用资本的力量推动进程，并通过和上实发展、上实医药、临港集团、凯雷集团等合作获取很多存量的物业。在这个双重的支持下，WE 自今年6月成立至今已经建立了7个空间，1.3万平方米，1600个工位。

  优客工场通过合作的模式也是快速复制，目前在全国已实现15个城市、35个项目的签约，总面积18万平方米、可设置2万个工位，预计容纳超过3000家企业在场所内办公、社交和拓展市场及投融资渠道，同时已签约70余家服务商，

  德必集团总裁贾波此前在接受记者采访时表示，在2001年的时候，全球的移动办公者的人数是3.75亿，到了今天全球移动办公者的人数是6.45亿。这意味着传统的办公室需要被改良，基于容纳员工和高效沟通的需求，未来将有更多的共享空间。（罗韬）

  【行业篇】

  房产中介开启变革年 链家“铁骑”横扫南北

  2015年，是房产中介谋变与整合的一年。而要论及行业主角，非链家莫属。

  6月30日，北京，链家地产正式宣布更名为“链家”，宣布加速房产O2O进程。

  链家2001年成立于北京，随后在北京二手房中介市场占据第一把交椅。今年开始，链家开始密集并购，从北方大本营向南、向西延展，完成区域布局。今年2月9日，链家宣布与成都伊诚地产合并，布局西南市场;3月1日，宣布与上海中介行业排名第二的德祐正式宣布合并，成为中国最大的房产中介企业;3月18日，链家又与中联地产通过“股权置换”正式合并，进入深圳市场……

  今年5月18日，链家宣布与新房代理机构高策合并，正式进入一手房代理服务领域。

  根据链家提供给本报的数据，截至今年年中时，链家已覆盖全国17个城市和地区，设有3500多家门店，业务区域包括环渤海经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带，业务覆盖租赁、新房、二手房、资产管理、海外房产、互联网平台、金融、理财、后房产市场等领域。

  其他分食蛋糕的“搅局者”也来势汹汹。一些依托互联网的新型房产中介猛打“低佣金”牌，在大规模融资后高薪挖角，大批吸纳业内精干经纪人，希望扩大用户规模。由此，业内出现了三种模式并存的局面，即以线上平台为主、线上线下结合以及倚重线下门店的传统型房产中介。不仅如此，平台之间的并购也频繁发生。3月2日，58同城宣布并购总部位于上海的房地产租售服务平台安居客集团，交易金额达2.67亿美元。随后的3月11日，世联行投资4.2亿元人民币，收购深圳Q房网15%的股权。

  有人说，是2014年以来的房地产“淡市”，倒逼房地产中介行业在今年出现深刻变革。而关于未来哪种中介模式将赢取未来，同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟认为，有了互联网的概念，借助这个平台去包装，有利于企业在资本市场的表现，但互联网公司与中介的合作最后能不能实现盈利，传统中介会否完全消失，还很难说。（蔡胤）

??【行业篇】房企与互联网公司跨界“联姻”

  “我们希望通过和小米的合作进行项目试点，让意向客户体验智能家居理念并搜集客户的反馈不断优化产品，实现未来的大范围落地，将智能家居融入精装住宅设计，从开发阶段考虑配置智能家居系统。”今年5月，正荣集团苏州置业公司总经理邹波曾向《第一财经日报》记者表示。

  今年以来房地产公司和互联网公司的跨界“联姻”越来越多，BAT、小米等互联网公司都通过不同的方式进入了房地产领域。

  今年11月，微信支付也选择进入了房地产领域正荣是微信支付深入房地产行业，布局智慧社区的重要合作伙伴，率先推出全国首个微信定制社区。“我们会根据业主体验痛点，进一步探索智慧社区的解决方案。今后，有可能在全国12个城市复制和迭代社区产品。”正荣集团物业公司总经理林志伟介绍。

  万科则选择和阿里巴巴合作，在双十二的时候进行了一场线上卖房活动。“双十二”当天，万科将把160多套房子交给淘宝以线上竞拍的方式成交，部分房源的起拍价是市场价的一半。杭州万科方面介绍，这次参加“双十二”拍卖的房源来自于旗下的20多个楼盘，市场价大多在100万至580万元之间，1/3的起拍价低至市场价五折，起拍价最低的一套房源为12万元。

  在卖房的前端，华燕房盟则和腾讯街景一起开发找房系统。华燕房盟通过自己的APP实现3D看房，通过云燕安家的3D看房，用户可以在线实现在房屋当中任意行走的效果，了解房屋的装修情况、结构和空间;通过与腾讯街景地图合作，云燕安家可以把物业所在小区的环境、周边的环境完全如实的再现给用户。此外，其还与腾讯地图合作，向意向用户去推送热销楼盘。

  上海链家市场研究部总监陆骑麟告诉记者：“房企跨界合作互联网企业有两个目的，第一是更高效卖出自己的产品，第二是更好服务业主，在未来的竞争中这样的合作联姻还会更多。”（罗韬）

??【行业篇】地产商拥抱互联网 社区020成新宠

  2015年的房地产行业，互联网 成为了一个绕不开的话题。

  最早挑起这个话题的，仍然是带头大哥万科，此后，大凡在行业中排的上号的房地产企业，大多数都举起互联网大旗。从最初的互联网营销，到如今如火如荼的互联网社区O2O，房地产商即便还没能够找到盈利点，但不可否认的是，开发商对于现有社区资源的重视度已经提到前所未有的高度。

  对于何为社区020，开发商们的定义大体一致，指的是移动互联网和电子商务普及的时代，通过线上到线下资源的整合，完成产品或服务“最后一公里”的配送，其核心正是以社区生活场景为中心，构建用户与商家、上门服务提供者之间连接的平台。

  开发商中最先进入这一领域的是花样年。其旗下的彩生活彩之云APP上线已经取得了不错的收益。此后，该项目成为众多大型房地产开发商必争的阵地。

  2015年4月20日，万科将其V-LINK概念推向市场，其内涵包括WeWork(创业社区)、WeHealth(健康社区)、WeLearn(成长社区)、WeShare(共享社区)等四大方面的建设，是一种全新的由业主充分参与共建共享的社区服务平台。

  碧桂园、绿城、保利、龙湖等多家上市公司跟进此项业务，计划将物业公司分拆上市，而其噱头除了参考花样年旗下的彩生活之外，更吸引眼球的当属如今炙手可热的互联网020概念。

  从客观因素看，开发商们做社区O2O有天然的优势，因为凡是大型房地产企业旗下都拥有广大的社区资源和客户群体，而且拥有成型的物业管理团队，在此基础上植入020概念十分简便。

  虽然愿景看起来不错，但截至目前，大多数开发商仍然处于摸索和卡位阶段，最终能否盈利以及如何盈利，目前仍不清晰。尤其是用户粘性问题，恐怕是开发商的社区020在与传统电商的激烈竞争下，必须面对的大考验。（张歆晨）

??【市场篇：跌宕分化】

  “地王”频现 一线城市商品房豪宅化

  12月28日，北京土地市场迎来2015最后一拍，位于顺义区仁和镇的一宗住宅用地被首开地产竞得。这一锤落下，宣告2015年的北京土地市场正式收官。据统计，今年北京土地出让金达到2032亿元，再次创出历史新高。

  如此高的土地出让金，与北京今年土地、特别是宅地供应稀缺有关。据亚豪机构统计，2015年北京共出让109宗土地，相比去年减少了32宗;出让地块的建设用地面积合计706.8万平方米，规划建筑面积1511.5万平方米，同比分别减少25%、9%。这一土地成交量也创造了近8年的新低。

  今年，北京共出让50宗宅地，按照建筑面积和出让价格计算，剔除配建部分之后，这50宗宅地中，纯商品住宅的实际楼面价在1万元/平方米以下的仅9宗，楼面价1万~3万元/平方米之间的有15宗，而实际楼面价超过3万元/平方米的则多达26宗，占比高达52%，而在2014年这一价格区间地块占比仅在20%左右。

  以丰台为例，2015年丰台区在进入供应热点区域，同时地价也将呈现快速上涨趋势。10月20日，葛洲坝地产以49.5亿元、配建3.1万平米公租房、6.18万平米农民“回迁房”的代价，摘得丰台区花乡樊家村地块。机构测算该地块折合楼面价超过7万元/平方米，刷新了由同区域石榴庄地块创造的“单价地王”标准，预计未来建成住宅售价将在15万/平米上下。

  地价的抬升，必然使商品房定价水涨船高，一连串的“地王”必然“生产”一连串的豪宅。早在今年上半年，中原地产就预计，今年北京单价2000万元以上的豪宅供应量将超过2000套，未来一年售价达到20万元/平方米以上的项目预计有22个。彼时，东三环农展馆的地王项目最高报价为19.2万元/平方米。

  不只是北京，地价高企的上海和深圳也出现豪宅化趋势，如上海外滩某项目“楼王”产品报价38万元/平方米，刷新上海豪宅纪录，深圳蛇口自贸区的招商海上世界双玺开盘最高报价也超过20万元/平方米，总价超过了1亿元。

  那么今年豪宅究竟卖得怎么样?北京北五环区域某高端项目营销总监对本报记者感慨：“2015年豪宅太多了，营销人的日子不好过。”她说，业内所谓的北京豪宅元年，北京多个豪宅项目货值很高，尽管有互联网、金融圈新贵做支撑，但毕竟“塔尖”上客户不多，面临供量加大带来白热化竞争，北京在售豪宅项目或多或少都面临挑战。

  2015年即将结束，2016年一线城市的高端住宅市场前景又将如何?压力将低于今年还是甚于今年?对此，亚豪机构市场总监郭毅日前对记者分析，2016年豪宅产品遍地开花已成定局，高端市场必然面临供大于求现象，对于房企来说，在非成熟豪宅区打造豪宅产品，必然要付出额外的成本进行周边配套的升级打造;而即便是在已有豪宅基础的区域，由于拿地成本明显高于周边项目，因此即便是耗巨资打造出品质项目，由于成本制约其竞争力必然也存在一定短板。因此她认为，虽然2016年遍地豪宅“看上去很美”，但对于房企来说则是面临严峻考验的一年。

  “产品做好、品质到位，销售额自然就上升。就营销而言，一个项目卖好不是难事，但需要看前提，如果价格高还要销售额就比较难。”某香港上市房企北京区域公司副总经理日前在北京出席论坛时说如是说道。（蔡胤）

??【市场篇】区域分化加剧：三四线深陷高库存泥潭

  伴随着2015年楼市收官，市场整体呈现分化的格局已经显现。总体而言，经济总量较好的一二线城市的房地产市场仍稳步上扬，而缺乏经济支撑的三四线城市则陷入高库存的泥潭难以自拔。

  2015年，从中央到地方，相继出台多种措施为楼市松绑，针对楼市的限制性政策逐步退出历史舞台，地方性鼓励购房的措施也频频颁布。

  政策多管齐下的背景下，一线及部分热点二线城市楼市全面升温。根据调研，截至年末，一线城市及重点二线城市库存压力不大，可售商品住宅库存消化周期基本都在12个月以内，处于合理区间;而多数三、四线城市供应大幅超前，消费后继乏力，导致库存高企，可售商品住宅消化周期基本在20个月以上。

  长期来看，三、四线高库存区域去库存仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇，推进多项措施发展产业，吸引人口流入和就业保障，进而拉动地产需求。

  多数研究机构以及业内人士认为，2016年，去库存依然是楼市的重头戏，城市之间的分化仍将进一步加剧。具体表现为：一线领涨、二线普涨、三、四线企稳或恢复性上涨、局部城市仍有下跌;城市分化、板块分化、楼盘分化现象将持续。（张歆晨）

  【房企篇】

  “宝万”之争，险资凶猛

  “宝万之争”无疑是2015年房地产行业最重头的大戏之一，这场争夺战的结果将对中国的地产行业与资本市场的未来走向产生重要影响。

  从7月开始，在不到半年的时间内，宝能系迅速在二级市场连续举牌万科，一跃成为万科的第一大股东。截至12月18日，也就是万科停牌前的最后一个交易日，宝能系在万科的持股比例上升至24.26%。

  万科创始人、董事会主席王石在12月17日公开宣布不欢迎宝能系，一场宝能系与万科管理层争夺万科控制权的争夺由此暴露在大众面前。

  企业文化的不同是万科管理层抵制宝能系的根本原因，万科管理层认为万科文化、经营风格是万科品牌、信用的基础，如果万科的文化被改变，那么万科将不再是万科，万科可能失去它最宝贵的东西。

  目前，万科A股、H股均处于停牌状态，王石正在到处拜会机构投资者，以争取更多支持，同时寻求市场重组方案，以更好地抵御宝能系的进攻。

  持有万科6.18%股权的安邦已经声明会积极支持万科发展，希望万科管理层、经营风格保持稳定。但宝能系举牌万科的背后却也有安邦的身影，局势仍然复杂。

  万科控制权争夺的走向在短期内尚难见分晓，但这一事件折射出的“险资凶猛”值得业内思考。

  除了宝能系，安邦、生命人寿等险资近年来也不断在二级市场举牌地产、银行等上市公司。金地集团、金融街、远洋地产、民生银行、招商银行等股权分散、质地优良的上市公司都成为了险资狩猎的对象。

  险资追逐房地产的背景，是中国正处于经济下行周期，宽松货币政策下的流动性充裕，带来“资产荒”下的资产配置压力，股权分散、估值低、分红高的地产股票对险资充满了吸引力。某种意义上，险资钟情于地产股是经济金融形势、保险监管政策与会计准则合力形成的结果，这种趋势在“资产配置荒”环境下未来只会加强、不会减弱。

  对于地产上市公司而言，如何应对险资的不断举牌、完善公司治理结构，将是一个重大课题。（吴斯丹）

  【房企篇：谋变】恒大激进扩张 多产业版图凸显

  2015年，恒大地产(3333.HK)董事局主席许家印当之无愧地成为地产行业的并购大王。他凭借几次在国内发行低息债券获得数百亿融资，然后启动了在地产、金融、互联网等多个领域张狂地收购之路。

  根据该集团已经披露的公告统计，2015年该集团仅用于地产项目收购的资金就高达600多亿，涉及的主要标的包括以70亿港元代价向信和置业(00083.HK)、华人置业(00127.HK)及中渝置地(01224.HK)收购重庆御龙田峰，以65亿港元从华人置业手中接盘成都三个项目，以339亿收购新世界和周大福位于北京、上海等多个大城市的若干项目，以及斥资125亿港元收购华人置业位于香港的地标建筑美国万通大厦。

  凭借在地产市场上的激进收购，恒大得以快速提升市场占有率，集团合同销售也快速增长。截至年末，预计该集团全年合同签约额将一举突破2000亿，跻身全国前三强。

  恒大在强势拓展地产版图的同时，在其他产业上的布局也快马加鞭，集团的多元化格局凸显。

  其中，最引人瞩目的当属在金融和社区互联网上的收购。2015年9月，恒大地产集团(南昌)有限公司以溢价145.72%、合39.39亿元价格竞得中新大东方人寿保险有限公司50%股权。11月22日，恒大旗下保险公司恒大人寿正式亮相。有消息显示，恒大有可能在此基础上，借助互联网平台开展更多样化的金融服务，从而打造恒大自己的金融帝国。

  除此之外，恒大在医疗、快消等产业上的布局也相继推进。

  医疗方面，恒大已经构建了多层次医疗体系：社区医院、综合医院、整形医院三大板块，同时纳入香港上市平台恒大健康(0708.HK)旗下，并且通过互联网实现资源共享。

  恒大旗下另一上市平台马斯葛(0136.HK)已经在11月18日更名恒腾网络。这是恒大与腾讯合作的一项业务，目前公司内部正紧锣密鼓筹备互联网社区的相关业务，希冀凭借恒大旗下400多个社区，将“最后一公里”这块蛋糕做大做强。另有消息显示，恒大饮用水、粮油、奶制品等快消领域的产品也将在“最后一公里”的社区增值服务中颇为重要的角色出现。（张歆晨）

  【房企篇】招商系地产重组 行业诞生“巨无霸”

  随着新一轮国企改革起航，招商系地产的重组在2015年即将落下帷幕。

  自4月停牌宣告重组以来，历经8个多月时间，有着30多年历史的招商地产(000024.SZ)即将退市，取而代之的是招商蛇口(001979.SZ)。

  此次招商系地产采取了“无先例”的重组方案，招商地产的控股股东招商局蛇口拟发行A股股份换股吸收合并招商地产。换股吸收合并完成后，招商地产将终止上市并注销法人资格，招商局蛇口的股票将申请在深交所主板上市流通。

  根据方案，此次资产重组涉及两个方面，一是招商局蛇口吸收原招商地产股东股份;二是向8名特定对象增发股份，募资金额不超过125亿元。

  重组之后，招商蛇口业务将不仅仅局限于地产，其战略目标以“产网融城一体化运作”为手段致力于城市升级，到2020年发展成为中国领先并具备国际水平的城市综合开发和运营服务商，进入行业第一梯队。

  招商局蛇口的对标公司不再是传统地产开发商，而是南京高科、浦东金桥、外高桥、张江高科、华夏幸福等综合性开发运营商。具体而言，未来三至五年，招商局蛇口将紧紧围绕园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大核心业务发展。

  截至2015年6月30日，招商蛇口的总资产为1837.96亿元，营业收入190.99亿元，归属于母公司所有者的净利润28.27亿元，净资产收益率8.85%。

  《第一财经日报》记者了解到，12月30日，招商蛇口即将在深交所挂牌上市。001979的股票代码别具意义，这既是招商局集团对1979年改革开放、以及此后一个时代的致敬，也是对即将开拓新时代的期望。

  重新上市之后，招商蛇口的市值将接近2000亿元，成为超越绿地、接近万科的“巨无霸”。（吴斯丹）