年末的天猫狂欢消费持续高热，背后却是利润下滑的事实。中低端消费品供给严重过剩，网店频频打价格战；另一方面，高品质消费却严重不足，中国居民为购买心仪的产品，远赴海外，甚至引发中日“马桶盖之争”。

  这正是产能过剩的折射镜，当下“供需错位”正成为我国经济持续增长的障碍。

  高层已经着力思考扭转经济治理思路。11月10日中央财经领导小组第十一次会议，国家主席习近平首提 “供给侧改革”，将从生产、供给端入手，不同于需求侧管理的通过提高社会需求来促进经济增长。

  中国农业银行首席经济学家向松祚认为，加强“供给侧改革”，其实就是要解决制造业产能过剩、产品及服务供给不足以及金融风险问题。

  中央明确提出“有效供给”，直指我国经济主要矛盾发生变化，“供给跟不上需求”正凸显经济增长的重要障碍。

  这同样显示在支柱产业房地产行业上。近年的供给过剩，高库存、去化难现状正成中国房地产一大疑难杂症。同日的中央财经领导小组会议上，习近平首提房地产便直指高库存。

  根据最新经济数据统计，自去年1月份以来，房地产开发投资增速已经连续20个月下滑。1-9月份，房地产投资增速名义增长2.6%。

  同样的现象，出现在易居研究院智库中心近日发布的《中国50城住宅库存报告》中。该报告显示，在第三季度50城存销比排序中，处于首位的城市库存去化周期最长，达30个月。一线城市中深圳去化周期为7个月，另外三个城市则在10月以上。

  白银时代房地产产能过剩，去库存成不少城市一大难题

  以往通过限购限价等手段，从需求端调控成效正不断递减，而2015年多次降息降准政策出台，楼市需求也不断透支。在“供给侧改革”大经济思路驱动下，房地产针对高库存难题也谋求去化之道，扩大有效供给。

  白银时代的自觉

  实际上，今年国家及房企均在十分“努力”去库存。放开限购、多次降息降准政策，试图将楼市供求调至基本平衡状态。房企应对去库存各有招数，万科和龙湖削减开工面积，碧桂园放缓拿地节奏，保利和恒大则把重心放在调整城市布局。

  另外，以品质著称的房企绿城和星河湾，面对去库存，也提供了两种思路。绿城年报曾提出，2015年将高端产品向中高端产品拓展，丰富产品线，加大开发主流适销产品。

  深度挖掘一二线城市的高端居住需求，是星河湾一直以来的着力点，青岛西安两地项目作为星河湾近年“第一居所”计划的重要实践，今年年中几乎同步开盘。

  经济数据统计，自去年1月份以来，房地产开发投资增速已经连续20个月下滑。1-9月份，房地产投资增速名义增长2.6%。

  同样的现象，出现在易居研究院智库中心近日发布的《中国50城住宅库存报告》中。该报告显示，在第三季度50城存销比排序中，处于首位的城市库存去化周期最长，达30个月。一线城市中深圳去化周期为7个月，另外三个城市则在10月以上。

  青岛星河湾为星河湾“第一居所”计划重要实践

  有分析指出，高房价时代，房企追求所谓的快周转，将几条产品线全国复制，给当地居住带来“批发居住，批发生活”的日子。因此，进入下半场的房地产，人们对房子、社区的需求不再局限于单一的空间本身，而更希望得到生活方式、生活品质、生活服务的提升。

  众房企也开始反思，如何回归产品和房子本身。万科曾战略性提出从盖“有人买”的房子到盖“有人用”的房子，深业集团提出打造“尚上生活”的品味生活方式，阳光100董事长易小迪提出房地产需要更多的“内容和功能”植入，而不仅仅是空间制造商。

  房子过剩的房地产白银时代，相对批量产品，批量生活，在“空间的家园”进阶到“精神的家园”历程，房企也进行了一系列的探索。做为中国高端住宅的第一品牌，星河湾集团宣布自2015年起，星河湾将从产品至上提升为品质生活至上。绿城宋卫平也提出中国房地产已经从容器时代转向生活内容时代。

  高净值人群居住需求演变

  提高房地产的“有效供给”，实质上对房地产产品品质提出了更高的要求，特别反映在社会中坚力量的高净值人群居住需求上。作为高品质居住人群代表，高净值人群总是引领着居住潮流。每个时代，他们都左右着当时高端消费的风向，也是了解当时居住习惯的窗口。

  近年中国高净值人群资产及人数规模均保持高速上涨

  随着经济的迅速增长，中国已成为“全球富豪”重要的出生地。拥有相当的财富、身份和地位的高净值人群，含独特的价值取向、居住习惯和文化品味，对生活消费的品质要求较高，其追求的居住产品，也等同于城市的最高居住质量。

  在高端居住产品细分市场硕果颇丰的星河湾，纵观其发展史，无异于一部高净值人群居住需求白皮书。凭借卓越的品质，自“出生”至今，便一直是新富阶层的高端居住产品“标配”。

  上世纪末本世纪初，我国社会进入历史性转折，摆脱了亚洲金融危机，经济发展迅速且后劲强劲，人民生活整体达到小康水平。在各种制度红利及人口红利叠加影响下，房地产和制造业投资迎来黄金增长期，推动全社会固定资产投资连续三年保持25%以上的高增长。而90年代末全面取消分房体制，进行货币分房方式的平稳过渡，居民财富大规模涌入，房地产市场更得到有效的刺激，住房产品成为当时房地产消费热点。

  逐渐壮大起来的中国小资与新兴贵族们，日渐强调品位与格调的生活，引领国人开始追求精致化的生存。而新世纪率先富裕起来的一批人群，开始寻找更高品质的居所，房产也作为当时居民财富标志而存在。此时，星河湾诞生于国际化大都市广州，自出生之初，便显现“高端”属性。

  2000年，星河湾集团董事长黄文仔提出要打造中国房地产的劳斯莱斯，正式推出“星河湾”精装修产品。当时华南板块正处于中国楼市最前沿，星河湾精装修产品令星河湾获得颇高的竞争起点，在全国业界赢得了“中国地产看广东，广东地产看华南”的荣誉。

  新世纪加入世贸组织，北京申奥成功等，中国人对外视野开阔，广州每年两届广交会也极大促进中外经济交流。不断走向成熟的房地产，转入文化战，营销战略上也由差异化定位转向顾客化定制。星河湾具备国际化标准的品位社区，亦大获国外商客关注。

  随着我国经济不断流动，富人积累财富的速度越来越快，特别是首都等超级城市。根据资料统计，截至2006年底，我国GDP达到21.09万亿元，是1978年的58倍；人均GDP 达到15973元，是1978年的42倍。

  认为品质人群已大量出现且高度集中，将其当成目标，星河湾遂将审时度势的结果化作扩张的行动。2005年，星河湾把脚步跨至首都，打造北京星河湾，直面当时“有文化的北京”楼市。

  不同于广州商业基因的北京，政治与社交是其生活的基因，比广州更加国际化，更加贵族化，南方品牌初入北京备受质疑。而随着一贯承载贵族生活的北京四合院逐渐成为历史，星河湾现代风范的建筑出现无疑弥补了一个巨大的市场空白，同时令北京市场对于南派发展刮目相看。

  2005年星河湾进入北京，引领了一种新兴的贵族化生活

  分析认为，当时资源性产业发展迅速，河北的铝产业、山西的煤炭产业以及各地的房地产业，北京周边富人的迅速诞生为其创造了客源。

  将西方的精品传统与中国财富人群的生活结合，星河湾一跃成为北京品质阶层的“栖息地”，引领了一种新兴的贵族化生活。2005年7月2日北京星河湾正式开盘发售到年末，半年期网签销售额列入北京地区住宅单盘销售前三位。

  时代不断发展，面对2008年全球金融危机压力，国家投放4万亿的一揽子刺激计划，令固定资产投资增速增至30%，极大程度拉动经济迅速触底回升。这一阶段，财富阶层亦呈爆炸性增长，至2009年底，中国个人持有可投资资产达1000万元人民币以上的高净值人群达到32万人，同比增长6%。

  经历过经济震荡，更加富裕起来的国人，更加追求物质和精神的统一。对于处于财富金字塔上层的高净值人群，掌握各类资源，对健康、人文内涵、私密性、高品质服务、社交性及增值性尤为关注。由此，圈层，也成为开发商营销的一大战役阵地。

  对于新富阶层而言，高端住宅是精英级阶层一大标签，也更认同使用品牌来提升自己的地位和身份认可。在精英文化盛行的上海，星河湾除了带去最高端的房子，也开始整合诸如奢侈品、教育、文化等资源助力，2009年8月8日，浦东星河湾开盘，再度大获成功。

  2013-2014年，在中国宏观经济进入“新常态”的背景下，中国私人财富市场的可投资资产总量和高净值人群数量继续保持两位数的快速增长。2014年末，中国高净值人群规模突破100万人。作为高品质居住时代典型，高净值人群对居住需求也正与日俱升。但近年日益增多的海外置业现象，又折射国内产品标准普遍得不到认可的尴尬。

  根据2014年胡润关于高净值人群居住需求的研究，政策、价格对其影响并不大，注重对空间、装修，环境及物业等要素，亦十分看重立体交通网络、环境、社区邻里关系等层面。这样的研究结果，恰好是星河湾各地项目的设定。

  每进入一个新城市，在选址打造第一居所时，星河湾对于撬动当地高净值人群的迁移，均从生活、事业、修为的三大维度着手。认为全体系高端配套对于财智阶层的生活可谓不可或缺，将观念超前、标准领先、配套先行、社区持续经营四大原则作为产品运行原则。

  星河湾每个项目均配商业配套，图为上海星河湾酒店为财智阶层提供的全体系高端配套

  基于对都市人群居住需求的研究，之前只做大平层户型的星河湾，近年不断丰富产品线，其中在上海浦东星河湾试点推出的109-118平米的“微豪宅”，另悉其在户型创新上动作还将更快，为洞察和把握当代人群居所趋势变化后的决策。

  近年愈加成熟的星河湾，已不限于扮演“豪宅制造者”的身份，而转向研究豪宅及其背后的人群，观察整个高端住宅行业以及品质生活阶层。作为品质地产领航者，遵照每三年提升一次的法则对产品进行更替，在2015年全豪宅拼争时代，星河湾各地项目不但保持稳定的楼价，还取得优异的销售业绩。对于即将到来的2016年，面对新一轮豪宅竞争，这枚豪宅老字号招牌，或还将带给市场新的亮点。