决策层有关住房问题的表态已从2013年的“千方百计增加住房供应”转为“化解房地产库存”。

  11月10日，中共中央总书记、国家主席、中央财经领导小组组长习近平在主持召开中央财经领导小组第十一次会议时指出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。

  次日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，会议明确：加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

  高层密集发声，房地产库存高企引发经济增长乏力是重要原因。

  根据国家统计局数据，截至今年10月末，全国商品房待售面积6.86亿平方米，比9月末增加2122万平方米。全国商品房待售面积在今年5月首次回落后，又出现了反弹。和2014年同期相比，全国商品房待售面积增加了1亿平方米，增幅为17.8%。而与2013年9月末全国商品房待售面积4.46亿平方米相比，增加了2.4亿平方米，增长幅度达54%。

  高层密集发声，证明了房地产业的持续发展关系国民经济的总体稳定，房地产业在国民经济中重要地位依然不减，后续相关部门配套政策值得期待。与此同时，房地产库存呈现集中在三四线城市及商业和办公比重加大的趋势，针对不同类型库存去化手段也将分化。

  库存创新高

  从去年“9·30新政”以来，对房地产的刺激政策频出，包括六次降息及营业税“五改二”，二套房首付比例及公积金新政叠加效应，房地产销售一度回暖。但前期出台的政策所带动的需求已经消化殆尽，楼市后续增长动力不足。

  前10个月，全国商品房销售面积接近9.5亿平方米，同比增长了7.2%，增速比前9月回落0.3个百分点。前10个月全国实现商品房销售额6.48万亿元，增长了14.9%，增速回落了0.4个百分点。其中，住宅销售额增长了18%，办公楼销售额增长了19.2%，商业营业房销售额下降了2.2%。

  国家统计局投资司高级统计师李皎表示，非重点城市商品房销售增速回落，拉动了全国销售整体下行，此外，大户型住宅销售增速大幅回落，去年基数影响等因素使得前10月全国商品房销售增长呈现回落态势。

  10月当月，房地产开发投资下降2.4%，创下近年来的新低。其中，住宅及重点城市投资开发回落幅度分别为0.4%、0.3%，均小于全部房地产开发投资。

  由此推及四季度，受经济运行压力较大、居民购房意愿下降、前期政策效应递减等因素影响，在现有政策环境下，房地产市场表现弱于三季度的可能性很大。全联房地产商会执行会长任志强认为，现在最大的压力是库存。如果库存不消化，投资增长很困难。

??分化的库存

  很多房地产业内人士及专家都表示，目前房地产市场供大于求是结构性过剩，即主要库存集中在三四线城市。根据易居研究院智库中心今年10月发布的《中国50城住宅库存报告》，从排行中可以看出，去化周期较长的10个城市分别为北海、烟台、呼和浩特、荆门、三亚、茂名、淮南、沈阳、济宁、海口。而去化周期较短的10个城市分别为合肥、珠海、深圳、南京、苏州、郑州、南昌、济南、武汉、厦门。前期过热的三四线城市最长去化周期达到30个月，而一线城市和重点二线城市去化压力较小。

  除了区域分化，房地产的内部也发生分化。任志强介绍，现在大约有6.6亿平方米的库存。9月份之前减少了一部分，每个月减少两三百万平方米。但是新的销售项目一下子增加1000万平方米，所以库存反而又增加了。但增加最多的不是住宅，而是商业、办公楼，最危险的是2亿多平方米的商业和写字楼库存。而住宅库存为4亿多平方米，基本上没有太大变化，甚至还是下降的。

  商业和写字楼库存占总库存的1/3，招商银行高级分析师刘东亮在接受中国房地产报记者采访时分析，“商业和写字楼这两种类型的产品此前在任何城市都没有限购，而且也没有套数限制，这部分库存的消化还在于实体经济的发展，才能带动需求的增长。”

??去库存招数分解

  李克强总理所提户籍制度改革促进住房消费，还是基于以人为核心的新型城镇化进程。在“十三五”期间，深化户籍制度改革，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，并与城镇居民有同等权利和义务。1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户是总体目标，但实现还需要过程，而人口流动向一线和重点城市趋势明显。

  在刺激购房需求方面，降息能够直接降低购房成本。从去年以来，降息通道已经全面打开，从2014年11月末开始的本轮降息通道看，6次降息后，百万房贷20年利息减少幅度高达22.57万元。如果加之住房套数上的政策放松，还清首套住房贷款再购买二套住房，利率由之前的基准利率1.1倍，到现在各大银行普遍实行的8.8折利率，这部分差额高达27万元。

  但目前房贷利率已经降到历史最低，相关税费政策可变空间已经有限。中国房地产业协会副会长胡志刚在接受中国房地产报记者采访时表示，在一些人口流入较少的城市，即使有政策刺激作用也是微乎其微，而且政府的手段已经有限。

  “不能光凭借税费刺激以及降低首付比例，需求端刺激已经接近极限，供给端还有改造空间。”胡志刚认为，“住宅产品的升级是刺激改善型需求的利器，政府通过健全公共配套；开发商通过园林改造、科技智能住宅及社区管家等服务，在人口流入不足的地区改善型需求将成为住房需求的主力。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，商业和办公库存规模大，和此前相对激进的土地出让政策有关系。而且部分住宅附属商铺项目，虽然标榜是旺铺，但其实根本没法租赁出去。所以这个会使得此类物业的库存压力不断增加。

  “这类物业的去化不能仅仅依靠税费政策的优惠，因为商铺后续的租赁等风险比较大，那么即便购置成本不高，吸引力也不会太大。”严跃进认为，“办公物业的去化应该积极通过创客空间等进行改造，进而通过培育成孵化器或创业基地等，来实现购房者较好的认购”。