今年以来，由于深圳直辖传言不断发酵，如同几年前那般，莞惠临深楼市变得异常火爆，深圳客迅猛涌入，推动当地房价大幅攀升。从小在东莞凤岗长大的小平，对于当地房价的变化更是敏感。“我们这里的名流印象年初才卖9000多元一平米，后来一下子卖到1.1-1.2万元，甚至1.4万元一平米，吸引了很多深圳客抢购。"

  然而，2007、2011年那批进入东莞、惠州的深圳投资客，谈及近期莞惠的大热，却避之不及。据悉，这些几年前入市莞惠的投资客，如今却在亏本卖楼，甚至有人亏损额达百万以上。眼见今年又一批深圳客“北上东进”，这批投资客也分享了他们当年的“剁手”案例：

  惨！四年亏损100万

  2011年，带着对“深圳东”的美好幻想，Fin少（化名）在大亚湾买了一套别墅。

  “210万元在当时，在深圳中心区只能买到一间普通住宅，当时销售人员劝我还不如买大亚湾的别墅，价格低，深莞惠一体化后，往来深圳更加方便，转手也更加容易。”在60分钟直达福田的的宣传“洗脑”下，Fin少以总价210万元买下了那套别墅，并装修花费50万元左右。就此，Fin少的投资总额超过了260万元。

  今年年初，由于投资股市失利，Fin少想转手别墅，套出资金。“找中介挂牌了很久，一直没有人想买，深圳人都买新房去了，哪里会注意的我的二手别墅？”Fin少说。“前段时间，我实在没办法了，只能以160万的价格出售，4年整整亏了100万！！”面对如此大的亏损额，Fin欲哭无泪。

  不！捂盘15年几无收益

  资深投资客J哥（化名），投资东莞楼市的经验，可以追溯到1999年。作为老投资客，他的第一套公寓，买在了东莞厚街。

  “30万元的公寓，我整整捂了15年！”2014年，J哥终于将该公寓以50万元的价格转手。在他眼中，这还是亏了。“计算15年时间的通货膨胀和现金购买力，多余的20万元，根本不算什么。15年前，深圳一套房子30万元；15年后，深圳相同面积的房子已经300万元了。”

  2003年，J哥还以“玩具”心态在东莞买了一套别墅，至今仍然在对外放租。他现在的投资理念里，有一条原则已经被奉为圣经：投资绝不投莞惠。

  忍！半年难卖2500元/月放租

  在2011年那波投资潮中，小江（化名）绝对是一个随大流的人。瞄准靠深圳最近的东莞几个镇，她开始出手。

  “东莞塘厦当时特别火，交通规划利好似乎触手可及，总价低也相当吸引我这样资金量不大的新手。”经过一段时间的考察，小江在万**樾购买了一套89平的房源，时价120万元。“就指着深莞惠一体化了，中国城镇化进程这么快，东莞迟早会变成深圳卫星城的。”小江这样描述当时的心态。

  “去年，迎来了楼市调整期，二三线城市的新房好难卖出去，二手房更不用说了。“我放盘了近半年，网上也发布了信息，一直很难卖掉，我已经心死了。”如今，小江只能将其房源2500元/月放租，等着行情好了赶快解套。“幸亏当初没有买别墅！”小江追忆起来仍不禁后怕。

  睹！朋友诓骗投资亏损27万

  由于公司搬迁至佛山，投资客阿K（化名），最近着急出手其2011年购买的大亚湾**山别墅。可是，找中介放盘了3个多月，也无人问津。

  “那一年我本来在龙岗的公园大地看房三套，169平290万、178平315万、172平302万各一套，本想出手315万那套，都已经约好了第二天签合同，谁知第二天临时变卦，受朋友蛊惑花287万买入惠州大亚湾**山联排别墅一套。”如今，阿K降价至260万元，都卖不出那套别墅。“朋友再也没有联系过我了，每次通话都是来电提醒。”

  阿K后来得知了事情的原委：原来朋友也被**顺地产业务员忽悠，买入大亚湾**山别墅一套。开发商承诺老带新免五年物业管理费及奖励5万元现金，于是鼓动阿K也买了一套。

  据了解，当初阿K在公园大地看中的那套315万元的房产，如今已经涨到了500万元，他追悔莫及。

  还有更多投资“剁手党”......

  投资客反对投资莞惠4大因素

  新房供应量大、二手房流通性不强、内生需求低、城市未实现真正融合，被投资客总结为投资莞惠楼市失败的四大因素。

??1、新房供应量大

  深圳出城30公里圈圈一划，土地太多了。当那么多土地持续开发，一手房跟你的二手房竞争，二手房就很难跟一手房竞争；土地供应随着往外扩张，以距离的二次方增长，到了三四十公里级别，基本就是海量，这时住房更多的是消费行为了，加之莞惠两地已经库存高企，投资前景未必可观。

  2、二手房流通性不强

  自住和投资是两回事，投资一定选流动性较强的区域，目前各市一手房与二手房成交比例如下：深圳4:6，东莞7:3，惠阳、大亚湾1:9，投资的目的是获得收益，流动性不强就是有价无市。

  3、内生需求低

  购买这些区域的房产，主要当消费品，难以赚钱。如果说东莞还有一部分本地购买力，大亚湾基本是空白的。内生需求少，投资不能选择莞惠。莞惠相对深圳，都属于郊区的概念，很难实现快速溢价的效果。莞惠两地的住房需求远不如深圳，而供应却远大于深圳，因此期待这两个城市的房价像深圳那样是不太现实的。

  4、城市未实现真正融合

  影响东莞、惠州房价最大的关键问题。除了交通问题的现状，就是教育、养老、医疗这些问题，这些问题只有通过真正的融合，比如说深圳把这些片区收掉，对房价影响最大的短板就补上了。与广佛同城不一样，东莞、惠州与深圳的一体化，由于距离和配套设施的原因，还需要更多时间。

  时隔5年 深圳客重临莞惠楼市

  成群穿着白衬衣的派单员蹲在树荫下，看见粤B牌照的汽车停下来，就冲上前介绍楼盘。这样的现象，今年330新政后，更加疯狂！”惠州大亚湾中介人士介绍。

  东莞的情况类似。今年东莞凤岗、塘厦等地楼盘的开盘现场，深圳人的身影随处可见。合富辉煌数据显示，靠近深圳的塘厦、凤岗片区，70-80%是深圳客，黄江、樟木头深圳客大概占40-50%，长安、虎门等镇区也有20-30%的深圳客。

  中介直言，今年由于深圳直辖的传言，除了刚需的大量涌入，还有一部分深圳客带有投资倾向。“价格低是主因，缺少大量资金的投资客，难以在房价高企的深圳市区进行房产投资，从而转向今年大热的莞惠楼市。”中介人士声称。

  历史总是惊人的相似。2007年、2011年，深圳客也曾经大举进入莞惠楼市。

  2007年，深圳房价暴涨，东莞大岭山、塘厦，惠州大亚湾涌入大批深圳购房客。2011年，莞惠开发商热炒“深莞惠一体化”、“深圳东”、“深圳北”等概念，又吸引了一批投资客入场。今年，深圳房价迎来了8年内的第三次暴涨，随之带动周边临深区域新房价格上涨，大亚湾破万，东莞凤岗破两万。

  经历了2007、2011年投资失败的那批深圳客，对于今年的莞惠楼市大热，看待得非常理性。可是，远在一江之隔的中山，今年随着深中通道规划持续传言，似乎也将要加入争抢深圳投资客的大军之中。与此同时，河源、汕尾等更远地方的开发商，也觊觎着深圳客。对于开发商的虎视眈眈，深圳投资客，你真的准备好了吗？