佛山“地王季”谁是背后推手
据南方舆情平台最新监测数据显示，地王频现成为上周佛山最热的经济舆情，其舆情高峰出现在2015年11月5日。以“佛山”“房地产”“地王”“万科”等为关键词进行舆情搜索，在11月2日至7日，共有34篇相关舆论，主要来源于新华网、今日头条、南方日报、搜房网等。数据类型中，新闻占66.2%，视频占6.2%，论坛占1.5%，其它占26.2%。
为何地王频现会成为上周舆情热点?事实上，自9月份以来，随着万科、保利、碧桂园、奥园地产等大型房企开始加速进军佛山的步伐，从9月30日到11月4日，短短35天内，单价地王、总价地王被不断刷新。与此同时，央行“双降”和“全面二孩”等政策相继出台，带动佛山楼市升温，地王成为该时间段内的舆论热点事件。
1■事件发酵从“双降”到“佛山地王季”
进入四季度以来，社会各界对地王的关注正在逐步上升，并大有一波高过一波之势。本轮舆情关注第一个小高峰出现在10月23日。当日，央行宣布下调人民币贷款和存款利率。据央行公告显示，自10月24日起，将金融机构人民币贷款和存款利率进一步下调0.25个百分点。随后，伴着双降政策对房地产市场的带动，南方日报《央行“双降”佛山楼市能否升温?高库存困局待解》《广东佛山金九银十表现平稳 土地市场日趋回暖》等报道出现，舆情关注热度一直持续升温。
11月4日，万科以总价20.27亿元再度刷新佛山总价地王新纪录，竞得佛山南海区里水镇沙涌村湖洲村民小组地段的地块。这也是万科年内第三次刷新佛山地王的新纪录。佛山土地市场沉寂两年之后，地产大鳄万科近期频频出手并三造地王。
至此，业内对地王的关注度不断升温，“地王”“万科”等成为舆论关键词，论坛、报纸等媒介关于该事件的新闻报道逐渐增加。随后，南方日报《20.27亿!万科佛山年内三度“刷出”总价地王》《城头变幻大王旗 谁是下一个佛山地王?》等文章相继出炉，并于11月5日达到舆情高峰。
此次舆情，读者关注的重点，除聚焦在万科、保利等大型房企的拿地战略外，还着重在地王频出对区域市场的后续影响，如“地王对所拍地块区域的其它在售楼盘价格和销量，是否有提升和拉动?”“地王是否会拉高佛山整体楼面价?”而地王频出后，佛山接下来的土地市场出让计划和走势，亦是读者关注的一个热点。
南方日报记者统计发现，从近日土地出让结果来看，在上述时间段内，土地规划用途为城建住宅的土地大多数被大型房地产开发商如保利、万科等拍得，主要集中在禅城和南海两区。其中城建住宅类土地出让价格最高的是位于禅城区魁奇路南侧、桂澜路东侧的地块，所拍价格为195877万元，由保利地产拍得。
2■市场分化标杆房企“抢地”趋于白热化
与佛山地王频现相呼应的是，万科、保利、恒大、中海、碧桂园等超大型房企1月-10月销售业绩均以突破千亿元，回笼了大量资金。其中，万科前十月销售额更是率先突破2000亿元。
“其实地王的不断出现并不是坏事，因为高地价会直接过滤掉实力不足以及部分不良房地产开发商，转而由大型优质房地产开发商拿地。”房地产专家葛朴称。
据中原地产研究部最新统计数据显示：20大标杆房企在2015年合计拿地金额已经达到了3317亿元，这一金额已经超过了2014年全年，创造2013年以外的第一高点。
从房企拿地积极性看，主要热点房企，包括华润、万科、保利、首开、龙湖等企业拿地数量均处于高位。以佛山为例，万科、保利在近期佛山土地市场上争夺就已经趋于白热化，短短十天的时间里，总价地王的纪录被两大房企三次刷新。
从拿地价格看，也出现了非常明显的上涨，前10月20大标杆房企平均拿地价格为4537元/平方米，同比2014年同期上涨了27%。地价的上涨明显积压了房企的利润空间，特别是一线城市的土地拼抢非常激烈。
“房地产刺激政策频繁出现，利好一二线城市，这种情况下，房企拿地积极性明显提高。”中原地产首席分析师张大伟向南方日报记者表示，一线城市和部分二线城市，再现地王频繁出现现象。整体房地产市场升温后，土地市场开始火热。“预计2015年20大标杆房企最后拿地总金额有望超过4000亿元。”
尽管标杆房企购地热情提升，但另一方面，房企拿地分化的特征亦十分明显。针对三四线城市的明显过剩风险，标杆房企开始全面回归一二线城市。
事实上，不仅仅是土地市场，从楼市整体的成交和房价情况来看，市场已经严重分化，一二线城市虽然也处于调整中，但需求基础依然庞大，从2014年四季度依赖的市场看，一二线城市快速复苏。诸多业内人士分析认为，一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前经济发展不均衡的情况下，包括佛山在内的一二线城市因其有强大的产业经济作为支撑，房价应是易涨难跌。
3■地王背后地产资本与产业资本成两大推手
地王频现，意味着土地市场的升温。无论是舆情表现还是佛山实际土地出让情况，如今的佛山土地市场楼王迭起。
透过地王看市场，每一块被成功出让的土地背后隐藏着哪些有价值的信息?
从今年9月份至今，根据佛山五区国土城建和水务局的公开信息，整个大佛山范围内除顺德、高明外，共有18块土地已被成功出让，共出让土地面积约120.3万平方米，包括禅城区3块，南海区4块，而三水区最多，为11块。
伴随着土地升温而大量推出市场的土地中，工业用地夹杂其中。
南方日报记者发现，在10月份整个佛山土地出让节奏中，三水土地出让数量最多，11块出让土地中有8块土地均为工业建设土地，总面积近50万平方米，约占佛山五区该时间段内所有出让土地面积的41%。
但真正促使佛山土地出让大热的，除了地产资本活跃之外，还有政府产业谋划背景下的土地供应策略。
事实上，三水区自9月份开始，土地规划用途为工业用地的地块成交的速度不断加快，其背后的产业大背景是什么?回过头来看三水区自9月份以来出让的工业地块大多位于三水工业城、工业园区，其中大多数工业用地被高新技术企业以及先进装备制造企业所竞得，如广东赛因迪科技股份有限公司拍得三水区白坭镇汇金工业城14号地块，以及佛山市科伦机电设备有限公司竞得三水工业园区E区14号地块。
工业用地的不断成交，与三水区政府制定的相关产业政策有相当大的联系。产业资本，已是佛山土地市场上一股不可忽视的力量。它与地产资本一起，成为10月份土地季的两大推手。
据记者了解，在今年“互联网 ”浪潮推动下，三水不断尝试工业转型升级，特别是在先进设备制造业，三水区曾于8月和10月份先后出台《三水区加快先进装备制造业发展实施方案》以及《三水区工业转型升级攻坚战三年行动实施方案(2015年-2017年)》，促进三水区先进装备制造业快速发展。
李艳玲 余孜政 李乾韬
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