北京地王潮的后果很严重
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
近期，北京地王频出，楼面单价超5万元，总价几十亿，居然成了家常便饭。按照这样的地价水平，明后两年北京的新推商品住宅，单价6至8万，也将成常态。那么，这一现象合理吗？后果又将如何？
现阶段中国楼市，可谓冰火两重天。广大三四五线城市，市场反弹乏力，尤其是房价涨不动，开发商不敢拿地。而一线城市和少数二线城市如南京、苏州，楼市量价齐飞，开发商扎堆抢地，地价高涨。
当前一线城市的土地热度基本处于历史最高水平，不过主要指代京沪。至于广州，只能算“准一线城市”，楼市相对温和；而深圳，供地太少，主要以城市更新用地为主，另外当前深圳楼市高位振荡，明年降温难以避免，开发商也不敢狠力抢地。
就京沪而言，今年以来，上海的房价涨幅明显大于北京，但上海的地市热度明显低于北京。一方面，今年北京土地出让多于上海，优质宅地也更多些，地市热闹非凡。另一方面，北京的房价水平总体高于上海，尤其是2013年那轮房价大涨之后，北京房价水平就把上海甩在了身后。房价高，开发自然也敢于更高价抢地。
但是，当前北京地王频出的结果，也相当让人担忧。8月底至9月上旬10天时间，保利、首开、龙湖、方兴、中铁建、懋源等房企，187亿抢得4块宅地。朝阳区的孙河、东坝，丰台的石榴庄地块，楼面价突破5万元大关。
11月2日，丰台区再度拍出5.6万元/平方米楼面价，地块总价83.4亿元(历史上总价排名第三)，华润、华侨城、招商联合体把该地块收入囊中，楼面价比上周刚成交的隔壁地块“南苑乡A组团”贵了6000元/平方米。同样是丰台区，10月20日樊家村曾拍出一宗楼面价高达7.5万元/平方米的地块，刷新了北京土地市场单价的最高纪录。
由此可见，当前北京四环以内的地价，基本都在5万元/平方米以上，四环至五多保持在5万元左右/平方米；五环至六环一般在4万元以下，但优质地块也曾达到4万元-5万元/平方米。总体比较，北京地价明显高于上海。上海外环近似于北京五环，当前上海外环线左右楼面价也只有2-3万元左右。
北京地价冠绝全国、地王频出的影响，基本是负面的。其一，高地价地块，必然导致未来高房价小区，未来北京全城皆豪宅，稳稳坐在全国第一的宝座上，这可不是件自豪之事。
其二，每出一块地王，都会催涨周边房价，引发购房者短暂的情绪痉挛。这种效应接连不断的出现，自然会立即助推房价。近几个月半年北京房价正加速上涨，调控压力重现。
其三，抢地王，价高者得之，是市场化竞争的行为。但问题关键是，为何抢到地王的房企，大部分都是国企尤其是央企？为什么市场化程度更高的民企，干不过央企？央企依仗资源优势和国资委考核不严(地王亏钱领导会受罚吗？)的制度“优势”，在市场竞争中处制度性优势地位，这合理吗？公平吗？这是对中国土地市场的嘲讽！
其四，北京特有的政策是，只要溢价率达到50%，就转而竞拍配建公租房、或回迁房、或自商房等。几年之后，北京将大规模出现：同一小区，6-10万豪宅业主与大量中低收入群体共生的奇观。从道义上讲，贫富混居优于贫富分居；但从现实而言，这将会产生严重的社会问题。不信，走着瞧。
