碧桂园进京：内心紧张 手脚放不开
文章来源：法治周末。长期蛰伏在一二线城市的卫星城和三四线城市的广东千亿房企碧桂园，面对房地产行业的深度调整，不得不把目光转向销量较有保证的一二线城市。作为一线城市的排头兵，北京这块肥肉，碧桂园自然不肯放过。
就在10月21日，经过数十轮搏杀，碧桂园联手金茂，以总价51.8亿元人民币的大手笔，力挫万科、金地、中铁建等群雄，拿下北京市丰台区花乡四合庄两块商业用地，引发业内广泛关注。这次出手，无论是总价还是单价，都创下碧桂园国内市场拿地记录，让其抢占一线城市的雄心壮志暴露无遗。
实际上在这前后，碧桂园早就打起了北京市场的主意。碧桂园进京的铺垫工作体现在环北京和北京周边区域的数个大项目上。2014年，碧桂园在京西十渡打造了碧桂园九龙湾生态度假项目；2015年，在京北再造度假楼盘碧桂园官厅湖和金山岭·长城河谷项目；同时还以收购方式进入京东燕郊市场。短短一年间，已将北京团团包围，进京野心频频侧漏。
进京缘于战略转型
一直以来，碧桂园以三四线城市为主要战场。现在碧桂园已经发展成“千亿房企”，成为影响力辐射全国的房产大企业，已经是碧桂园的必然选择。
2015年5月28日，为满足后千亿时代发展的需要，进一步完善集团产品线，提升集团品牌形象，碧桂园集团正式成立一线城市区域公司以及一线城市事业部，正式吹响向北上广深进军的号角。在行政管理上，一线城市事业部权限相对独立，直接对集团联席主席朱荣斌负责。由此可见碧桂园对一线城市的重视，决心和意志。这种转型成功与否，直接关系到碧桂园的未来。
退地风波昭示进京问题
最终竞价成功，拿下北京市丰台区花乡四合庄两块商业用地，宣告了碧桂园正式落地北京。按理说，这是碧桂园的大喜日子。在竞拍前一天，碧桂园为此特意发文“北京，我爱你一年了”，以示对即将到来的竞拍期待满满。但事成之后，碧桂园却沉默是金，无论是官网还是官微，未见一字提及，与之前成功进军上海（楼盘）时的高调形成鲜明对比。据知情人士透露，这种低调源于本次买地并未让碧桂园随心，因为价格买贵了，未来是福是祸难以预料。
拍得的两块地，其中一块楼面地价约为2.9万元/平方米，溢价率140%；另一地块楼面地价约2.98万元/平方米，溢价率为146%。甚至业内盛传碧桂园“嫌地买贵了，没法做，要退出这块地”。这种说法随后也得到了碧桂园集团相关人士的证实，称公司确实在研究退地方案。
如果传言属实，碧桂园正式进军北京市场的第一波努力，就要化为乌有。这也说明，以节约成本见长的南方房企要挥师北伐，确实困难重重。以前另一家广东房产企业恒 大地产曾经高调进军北京，但后来在北京市场上并没多大作为。
在笔者看来，这其中的困难主要有三点。
其一，真情合作伙伴难觅。为降低成本和可能的风险，碧桂园与中国金茂携手合作，进行联合拿地。众所周知，联合拿地现象在房产行业较为普遍，这种合作方式对于整合资源，共担风险，分摊费用，具有积极意义。特别是对于市场新入者，作用不容小觑。但碧桂园和国金茂，各有各的基因，各有各的规划，两者在企业理念和市场开发上看法不尽相同。在竞拍中，中国金茂接受了两块地近52亿元人民币的价格，而这个价格在一向以低成本为理念的碧桂园看来，是一个高得离谱的数字。出于成本核算考虑，碧桂园从内心深处难以接受这个价格，从而可能导致这次联合拿地面临流产。所以，在这次合作上，双方闹得很不愉快。
其二，风险意识不强。碧桂园有两句经典的广告词：“像卖白菜一样卖房子”和“一年一个碧桂园”。说的就是碧桂园两个鲜明的特色：低成本、高周转。然而，北京楼市高地价、高房价的现状，导致房地产企业在北京发展短期内需要大量资金供应，这让碧桂园难以招架。业内人士认为，如果碧桂园硬撑下去，在北京十年能够开发经营好一个碧桂园都很难说。这一点，碧桂园应该看得更清楚。
据统计，2015年北京目前已出让的29宗地块当中，实际楼面价超过3万元/平方米的多达13宗，加上目前正在出让的土地，2015年土地楼面价超过3万元/平方米的地块将达到18宗以上。可以预见，不久的将来，高价房将出现供大于求的局面，这种黯淡的市场前景显然也不是碧桂园所愿意看到的。
其三，自我认识不清。从碧桂园这些年的房产项目来看，郊区刚需大盘开发才是其特长所在。现在在京买的两块地，更合适开发成商业金融服务用地，显然不是自己擅长的领域。急于进京的心情可以理解，但是盲目购地，不料带不来预期的效果，到头来砸了自家招牌，那还不如不趟浑水。因此，市场有什么，自己需要什么，这些问题够碧桂园再好好犹豫纠结一番。
碧桂园战略发展部总经理罗劲荣曾经开玩笑地说：“我们小广东来到大北京，非常紧张。”由此看来，碧桂园在进京的路上，还是没有做好准备。碧桂园进京，就像刘姥姥进大观园，有些眼花缭乱，无所适从。至少在第一阶段，面对花花绿绿的大北京，碧桂园确实显得忙乱，紧张，找不着北。
