地王潮涌现背后 十大房企八成拿地款流向一二线城市
进入9月，土地市场高潮迭起。不足半月的时间，北京、上海、杭州等地接连诞生五宗地王，揽金近513亿元，将今年炙手可热的土地市场推向新高潮。
记者发现，在新一轮地王潮涌现的背后，是主流房企加速回流一二线经济发达城市的动作。统计数据显示，十大品牌房企在一二线城市的拿地规模占比稳步提升，2013年一季度达到69.4%，二季度则增加至78.7%，房企回流引发的土地饥渴是造成地王涌现的重要原因。
一二线城市地王躁动
短短的半月内，北京武汉等地接连诞生五宗地王，揽金达513亿元，土地市场仿佛回到2009年底至2010年初的楼市疯狂期。
9月4日，融创中国以“超出市场想象力”的7.3万元/平方米的地价夺下北京农展馆北路8号地块，创下北京土地出让史上的最高地王纪录，揭开新一轮地王大戏的序幕。仅仅一天之后，市场目光聚焦转移向上海，随着新鸿基以217.7亿元的总价拿下徐家汇中心地块，成为历史上全国总价的第二高度，仅次于2009年255亿元成交的广州亚运城地块。
但地王潮并不局限在一线城市，杭州、武汉等城市地块拍卖纷纷创出新高，标志着地王潮蔓延至二线城市。
在地王涌现的同时，地方政府赚得盘满钵满，记者发现，一二线城市的土地出让金收入大多超越去年同期，北京、上海至今土地出让金收入已经突破千亿，即便是南京前八月土地出让金收入也达到505亿元。
主流房企回流
在盛富资本和协纵国际总裁黄立冲看来，新一轮地王潮涌现的背后，是主流房企加速回流一二线经济发达城市的表现，由于这些城市优质地块少，竞争非常激烈，容易出现单价、总价等各种标准的“地王”项目。
世联地产的统计数据也显示，今年上半年，包括万科、保利地产等16家品牌房企在土地上的开支高达1978亿元，同比去年597亿元的数据，增幅达到230%。近2000亿元的拿地款中，一线城市占30%，二线城市占比49%，三线城市仅为21%。
恒 大地产的转向也验证了这一趋势。其财务报表显示，2012年恒 大的拿地结构中，一二线城市占比仅为13%，但截至今年上半年，该数据占比大幅提升至38%，鉴于恒 大在下半年在杭州、北京等地继续大手笔拿地，该数据在下半年仍将提升。
“开发商在拿地思路上的改变，表明其清楚的意识到，未来中国城镇化的获益者依然主要集中在一二线城市，三四线城市难有转机。”世联地产首席市场分析师吴志辉告诉记者。
“某上市房企曾经在连云港拿了一大片土地用于住宅开发，项目原本计划分三期开发，但是在一期开盘后发现市场规模太小，供求关系极度严峻，怎么卖也消化不完，导致第二、第三期都搁置了。一二线发达城市就算价格再高也总有需求支撑，三四线城市就算价格再低也未必有市场需求。”吴志辉告诉记者。
房企担忧政策转向
对众多房企而言，斥巨资拿地回归一二线城市固然是好事，但这些高价地最终能否以更高价卖出顺利脱手，依然是未知数。
以融创拿下的北京农展馆地王为例，业内人士预计，未来售价将超过15万元/平方米，甚至可能达到20万元/平方米，在目前北京豪宅市场均价尚未超过12万元/平方米的背景下，这对于企业的产品定位与定价策略带来极大的考验。
“房企敢于高价拿地王，是因为他们判断一二线经济发达城市的房价客观上还有一定上涨空间，这类城市尤其是优质地块从长期来看是稀缺的，即便遇到市场逆转，也只会难受一段时间，从来没有听说过有房企因为在一二线城市拿地王而倒闭。”吴志辉认为。
然而，记者发现，今年内已经曝出了两块失败的地王项目。6月20日，雅戈尔公告称决定放弃开发杭州地王，退地给政府。为此，雅戈尔损失定金4.84亿元，如果该地块再次出让的成交价格不足原土地价款的80%，雅戈尔还需补足差额。中冶置业于去年11月以56.2亿元拿下的南京地王，同样面临被政府收回的命运。
