新浪乐居讯（文/温巧平）据深圳中原研究中心对二手住宅成交统计分析，深圳今年房价涨幅近40%。其中，蛇口片区二手房成交单价超6万，自今年1月以来涨幅达到54%，前海涨近55%。但蛇口及前海的二手房价涨幅在6月之后显著收窄，已经回到了去年行情启动时的增幅水平。

  从9月份的二手房价指数来看，而宝安及龙华的涨幅为去年9月以来首次告负。从租金回报比的情况来看，而前海及蛇口的租金回报均高速下滑，跌超2成，在两地买房分别约需要50年及64.5年。

  今年深圳房价涨40% 蛇口、前海二手房涨最猛

  在深圳中原研究中心对二手房价的分区统计中，2015年9月份蛇口的二手住宅成交均价为62412元/㎡，片区自今年1月以来涨幅达到54%。前海片区的二手住宅均价成交均价则为53390元/㎡，自年初以来上涨近55%。这反映出蛇口及前海区域房价上涨非常迅速，高于南山片区41%的年内涨幅，也高于全市近40%的年内涨幅。

  进入9月，自贸区虽好，也难敌滞涨。宝安及龙华已经开始走入负区间，其中宝安降幅为-0.3%，而龙华降幅为1%，两者均为去年9月以来首次告负。而相比之下，南山的环比涨幅也缩小到了仅为1.11%，低于全市1.17%的平均增速。

  再往细分片区看的话，可以发现权重较大的华侨城片区环比下跌了1%，显著拖累了南山的走势。其他片区均告上涨，但涨幅已经开始缩小。

  蛇口及前海的二手房价涨幅在6月之后显著收窄，从6月最高点的10%（蛇口）和9%（前海）下跌到了当前1%及2%的水平，已经回到了去年行情启动时候的增幅水平。

??6月后租金回落显著 租金回报比下滑严重

  随着房屋价格的上升，租金价格也水涨船高，但是租金水平的上涨还远远不能达到房价上升的幅度。根据深圳中原地产对蛇口及前海二手住宅的租盘统计，从年初至今，蛇口二手房租金价格从近80元/㎡涨到了近93元/㎡的水平，而前海二手房租金则由57元/㎡的水平涨到了69元/㎡，涨幅约为15.3%及21%。

  2015年9月份蛇口片区二手房价自今年1月以来涨幅达到54%，前海片区的二手房价成交涨幅则为55%。但蛇口的租金价格已经由8月的94元/㎡下跌到了9月的93元/㎡，这也是2014年930新政以来首次出现的情况。深圳中原研究中心分析师认为，这或许预示着，市场热度已经有所转变。

  此外，我们可以从租金回报比的情况来看，由于房价的上升快过于租金的上升，目前前海及蛇口的租金回报比已经从1月份时高点迅速下滑。

  在1月时，前海的租金回报比为2.41%，目前则仅为1.79%，下滑幅度为 22%。同期，蛇口的租金回报比也由1.99%下滑到1.55%，下滑幅度为26%。从租金回报比的情况来看，目前在前海及蛇口买房分别约需要50年及64.5年。同期，全市租金回报比也开始回落，从2.45%下降到1.99%，但仍然高于蛇口和前海的租金回报水平。

  深圳中原研究中心分析，今年以来蛇口和前海的房价涨幅已经超过了5成，结合房价及租金滞涨以及租金回报比严重下滑的迹象来看。招商地产此次出售已经持有10-30年的资产的行为的市场逻辑或许非常简单。在价格处于历史高位的情况下，由于没有只涨不跌的市场以及自持物业的收入回报比严重下滑，投资客及开发商带头减持的倾向应该是在加强的。

  从当前的宏观环境和市场氛围来看，即使股市略有反弹，也很难改变深圳楼价已经过度透支的市场预期。自6月股灾以来，深圳中原多次提示市场氛围已经不如上半年，已经难以出现暴涨，房价甚至在多月滞涨的情况下存在回调压力。