?2015年9月份的房地产市场可谓“九劲”十足，土地市场热火朝天，地王如击鼓传花般在各地轮番上演；楼市也开始疯狂，众多楼盘开盘再现“千人抢房”盛况。但请注意，这样的繁荣和疯狂仅仅出现在诸如上海、南京、苏州这样的一、二线城市，对于三线城市的常州来说，这样的盛况从来就未曾出现。

  现时的常州楼市，实际情况到底如何？“金九银十”的含金量还有多少？这些，还要靠数据说话。

??“金九”不金已成事实

  据克而瑞常州房价点评网统计数据显示，2015年9月份常州市区商品住宅成交量为近3年同期历史最低，约41万㎡，略高于8月份的40万㎡，低于44万㎡的1-9月份月均平均水平，较2014年同期下降10%。那么，到底是什么原因造成了9月份的低迷？一起往下看：

  1“去库存”主旋律下，新房供应不足

  从供应端来看，2015年常州市区商品住宅新增供应大幅萎缩，从供求走势图中可以明显的看出，连续9个月供小于求，市场以存量去化为主。供应的减少势必会影响成交的走势，这是导致“金九”黯然失色、成交低迷的主要原因之一。

??2政策的频繁刺激，透支了市场的需求

  2015年的楼市政策频出：4次降准降息，房贷利率降至历史最低值5.15%，购房成本相应减少；商贷二套房首付比例下调至四成、公积金首套房、还清贷款的二套房首付比例均下调至两成；二手房营业税征收年限下调至两年等。

  一系列房地产激励政策措施的刺激，在很大程度上促进了楼市的成交，尤其是在4至7月份的政策显效期，成交量均保持在今年月均水平的44万㎡以上，高于往年同期。由此可见，频繁的政策刺激透支了市场的需求，而政策刺激效应也在逐步减弱，9月份市场出现低迷也就不难理解了。

  3开盘项目远郊化，热点楼盘无推案

??开盘是影响成交的重要因素。据克而瑞常州房价点评网统计，9月份，常州市区商品住宅开盘整体认购率仅20%。开盘项目18个，其中远郊项目就占到9个，如：新北区春江镇的春江人家、薛家镇的东渡伊顿小镇以及九洲花园、天安数码城等，这些项目在产品、配套及客源上都稍有欠缺，成交较差。

  而一直稳居市场销售排名前十榜单中的新城帝景、星河国际、世茂香槟湖等热点楼盘在当月并无推案，可售货量不足，这在一定程度上也导致了当月整体成交量的低迷。

  “银十”或仍可期  
   虽然今年“金九”的“成色”在减弱，但从历史数据来看，历年的10月份成交量仍要好于9月份，预计2015年10月份也将如此，主要原因有以下几点：

  1国庆长假助推楼市成交

  各楼盘均借国庆长假大搞促销活动，十一黄金周的推波助澜一定程度上能刺激购房需求的释放。

  2大量热点楼盘的加推，将带动整体成交量的上涨

  位于新北区新市府板块的雅居乐星河湾二期16#楼预计将在10月上旬开盘，该楼栋前后均可享受小区中央水景，户型面积为130/138㎡，虽然二期由精装改为毛坯，户型面积也有所减小，但高端的社区环境和产品舒适性并未改变。另外，其二期15#楼在8月下旬一经推出便获得市场高度认可，9月份成交62套。

  新北区热销的精装科技住宅朗诗绿郡在10月份也将推出其二期全新的升级产品朗诗蓝郡，该产品无论是在户型上还是在科技系统上都有所提升，比如85㎡户型做三房，两开间变三开间；125㎡做四房；集中控温变分户式控温等，加之项目占据新北万达商圈核心位置，周边配套完善，势必会受到改善购房者的青睐。

  武进区星河国际从2011年入市以来，成交量一直保持在区域甚至全市的领先位置，其全新的四期九悦预计10月份入市，该期产品户户赠送一个房间，得房率在87%以上，部分户型甚至达到100%，而常州市场同类型产品的得房率普遍在78%左右。由此可见，星河国际四期九悦具备热销的潜力。

  钟楼区的路劲?大象洋楼8月份首次开盘便一举夺得钟楼区销冠，预计10月份加推同样产品。该项目最大的优势在于其大面积的庭院（150-290㎡）、地下室（130-154㎡）赠送，底层户型最高得房率可超过300%，这在常州市场上几无匹敌。

  3十月或将出台楼市刺激政策

  9月28日，人民日报发表题为《房地产市场是稳住宏观经济环境重要之锚》的评论文章，强调房地产仍是中国经济的支柱产业。此外，9月19日新华社也发表题为《在持续回暖中努力转型——当前房地产市场走势透视》的文章，预示着近期可能会出台进一步的房地产刺激政策，这对楼市的成交将起到促进作用。

  通过以上分析可以看出：如今的常州楼市，“金九”大不如前，但是十月份仍将是一个值得期待的销售旺季。对开发商而言，十月份市场竞争压力将加剧，一些库存高企的板块如新北飞龙、武进西太湖的楼盘，应延续目前的价格优惠力度，促进去化；对购房者而言，常州房价已经触底回升，应抓住十月份这个购房窗口期，根据自身的需求特点，择机入市。

  图文/克而瑞常州机构总经理、常州房价点评网首席分析师 戈文问

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