地产类国企改革与重组五大亮点
张宏伟
同策咨询研究部总监
2015年9月13日，中共中央国务院印发《关于深化国有企业改革的指导意见》。这是新时期指导和推进国企改革的纲领性文件，从总体要求到分类改革、完善现代企业制度和国资管理体制、发展混合所有制经济、强化监督防止国有资产流失等方面提出国企改革目标和举措。从文件发出给予市场的信号来看，未来央企或地方国企类房企的改革、并购与重组的浪潮将再次来临。
事实上，无论是央企地产类企业，还是地方国企类企业，改革与重组正在中海紧锣密鼓进行中，比如中建合并之后，招商系、中交系、保利系、上实系、中粮系、中铁系等地产企业改革与重组话题再次成为市场关注的焦点。而近期最引人注目的就是招商系、中交系的内部重组。
那么，从央企或地方国企地产企业来讲，这将为这些企业带来什么样信号？在这些改革与重组的过程中有哪些亮点？尤其是在楼市规模化发展时代已经结束的市场背景下，房企通过改革与并购重组构建“巨无霸”的背后有哪些深层次的战略意图？
【亮点一：房企改革与重组拉开大幕，避免同业竞争兄弟相残】
从房企自身发展的角度来看，房企改革与重组拉开大幕，首先是为了解决同业竞争问题。同策咨询研究部总监张宏伟(博客)认为，房企同业竞争的问题来源于三方面：
一是在楼市规模化增长时期，房地产行业有利可图，较高的投资回报使得房企盈利冲动凸显，房企展开资源争夺赛已不可避免。而在央企或地方国企地产企业内部也设立双平台或多平台加入这场恶性竞争中，以争取企业快速规模化发展的时机。然而如今，楼市规模化发展时代已经过去，房企再延续原有的多平台规模扩张模式将导致资源的闲置、重叠和浪费。也就是说，当前大多数房企同业竞争的问题基本和这个市场背景有关。
二是随着房地产市场逐渐走向地产金融格局，房企的并购动作衍生了类似的同业竞争格局。比如，中交收购绿城股权，成为绿城第一大股东后，中交系的房地产业务势必面临新的同业竞争格局，其内部也势必会通过改革或重组避免同业竞争的问题。
三是房企规划不同平台不同分工，比如一个平台负责住宅，另外一个负责商业地产，但事实上由于复合型的项目角度，各平台之间的分工界限越来越模糊，导致同业竞争的问题出现。由此可知，上述房企内部的重组，实际上是针对同业竞争问题开刀，尤其是在规模化时代已经一去不复返的市场背景下，尽可能通过重组避免资源的闲置、重叠和浪费，避免房企内部兄弟相残，避免由于同业竞争为企业带来的运营风险。
【亮点二：改革重组构建“巨无霸”大平台，市场集中度进一步提升】
从销售金额来看，2014年“千亿军团”房企扩容至7家，其中4家带有国有性质，未来“千亿军团”房企之间的竞争更加激烈，行业老大地位的争夺亦是如此。比如万科正在谋划未来十年的万亿市值大平台，恒 大多元化谋求规模化的持续增长，争取行业领先的地位。而央企或地方国企地产企业改革与重组形成“巨无霸”联合体将成为这些房企争夺行业老大地位的重要砝码。比如，中海与中建地产重组已经完成，巩固并提升了其千亿开发商的地位；招商地产或将因为母公司资产的注入成为中国最大市值开发商；保利地产与保利香港重组也在进一步推进过程中；金丰投资重组方案交易完成后，绿地的市值成为房地产行业“老大”，这将加剧2015-2016年房地产行业的“龙争虎斗”。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，房地产行业增速已经呈现出下滑趋势，此时，房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。上述品牌房企重组完成后，中国房地产市场将形成若干个央企或地方国企地产企业“巨无霸”型的房企。届时，“大者恒 大，强者恒强”局面的形成，最终推动市场集中度越来来越高。
【亮点三：重组优化资源配置，服务公司战略转型】
在楼市进入“下半场”的今天，房地产市场环境已经发生了实质性变化，在“下半场”这个时间段内，如果开发商再继续延续上半场的规模化增长的模式，一方面将导致更多的库存产生，造成更大的去库存的压力，另外一方面，对于房企自身来讲，也将因此而累计更多的运营风险，这样的模式已经不可取，房企谋求转型势在必然，对于央企或地方国企地产企业来讲亦是如此。
从央企或地方国企地产企业的角度来说，在国内宏观经济弱化行政干预、更注重市场化的发展前提下，房企通过改革与重组避免同业竞争问题，优化资源配置，加快市场化转型等动作成为央企或地方国企地产企业在竞争中脱颖而出的关键。比如2013年以来，越来越多的房企开始调整发展战略并转型，从转型路线上各家也有所差异，但均显示出房企战略转型的方向，比如以分享城镇化为核心的“地产+X产业”的发展战略、以分享老龄化为核心的养老地产布局战略，以分享城市化为核心的商业地产布局战略、房企积极与互联网公司合作等等。
再以绿地集团为例，绿地集团与金丰投资完成重组后，绿地A股上市登陆资本市场，这将进一步推动其三大战略发展，在房地产主业之外，加快发展“大基建、大金融、大消费”等三个重点领域的综合产业，实现其战略转型。其中房地产主业实现从偏重规模到偏重盈利、从偏重开发到开发运营并重、从偏重国内开发到全球同步开发等三大转变。此外，“大基建”领域将重点发展地铁产业。
【亮点四：国有房企重组后，有可能通过并购进一步“国进民退”】
从民企和央企、国企优劣势对比来看，央企、国企地产企业有融资能力和社会资源，但缺乏灵活的体制、充足的人力资源和系统的市场能力；民营地产企业在融资能力和社会资源方面存在先天缺陷，但其灵活的机制、充足的人才储备、敏锐的市场嗅觉和对市场的独到认知则是央企、国企地产企业所不能比拟的，尤其是民营企业的产品研发能力，表现出其在专业领域对于市场的细分，而央企、国企地产企业在这方面还是比较缺失。同策咨询研究部总监张宏伟认为，央企或地方国企地产企业系统房企重组后，实力进一步增强，通过并购民营房企，实现市场占有率进一步提升。对民企来说，与国企合作后的最大好处就是可以利用央企在融资渠道及政府关系上的便利，也就是说可以借机“傍大款”。
但是，与央企(国企)地产企业的合作，有可能也会在项目操作上受制于央企(国企)地产企业这些资源性垄断特征。尤其是，在双方合作的过程中，民营企业有可能逐渐被央企(国企)地产企业进行控股，实现“国进民退”，而这时，民营资本不一定拼得过央企(国企)地产企业，最终有可能就此消失。近期，民企与央企合作最为典型的案例就是绿城与中交的合作。绿城与中交合作后，宋卫平通过“傍大款”重新控制了绿城，但随后中交作为国企通过持续收购民企绿城股权而进行扩张，截止目前为止，中交已成为绿城第一大股东，实现“国进民退”。而在中国房地产行业已经进入规模化聚集的阶段，民营房企的日子越来越不好过，尤其是中小房企还面临生存的压力，此时，国有房企极有可能通过“大鱼吃小鱼”实现“国进民退”。
【亮点五：房企重组后接盘其他国企“退房”资产】
从央企或地方国企地产企业重组与改革的角度来讲，金丰投资与绿地的重组方案获批，标志着国资系统的地产重组放开预期，未来地产重组或将加速开放。如果地产重组的加速开放，这不仅仅是国资系统中企业向多元化混合所有制企业转变，或许也为当前国企“退房”寻求了一种出路。笔者预计，未来一段时期内，一些实力较强的企业尤其是央企地产企业有可能会利用地产重组加速开放的机会，接盘其他国企“退房”资产。
从央企地产企业的角度来看，中国建筑总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、中国港中旅集团公司、招商局集团有限公司、华润(集团)有限公司、南光(集团)有限公司等16家央企地产企业具备从事地产开发的资质(据媒体报道后来又新增了几个名单，总计现在20多家)，而其他正在从事房地产业务的78家央企地产企业迟早要退出房地产行业(尽管因为各种原因这78家央企地产企业退出的速度较慢，但按照国企改革的总目标来看，这些企业迟早要退出的)，这为16家央企地产企业创造了并购与重组的市场机会。
事实上，在多重压力夹击之下，房企资金链捉襟见肘的问题持续恶化，导致不少房企为了“保命”生存，不得不通过股权出售这种极端的方式，以换得现金流。以去年为例，去年央企或地方国企地产企业转让40宗房企股权，虽是为解决同业竞争问题，但这这也为重组后实力较强的房企接盘其他国企“退房”资产提供了市场机会。
