国企改革文件根本不鸟房地产！
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
《关于深化国有企业改革的指导意见》终于出台了，这是国企改革的顶层设计。文件很长，内容很多。这里，老杨只摘出“指导思想”：
高举中国特色社会主义伟大旗帜，认真贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，坚持和完善基本经济制度，坚持社会主义市场经济改革方向，适应市场化、现代化、国际化新形势，以解放和发展社会生产力为标准，以提高国有资本效率、增强国有企业活力为中心，完善产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度，完善国有资产监管体制，防止国有资产流失，全面推进依法治企，加强和改进党对国有企业的领导，做强做优做大国有企业，不断增强国有经济活力、控制力、影响力、抗风险能力，主动适应和引领经济发展新常态，为促进经济社会持续健康发展、实现中华民族伟大复兴中国梦作出积极贡献。
从上述的关键语句看出，这次国企改革，其实有两个核心意思：1、加强，2、优化。这可跟上世纪90年代的国企改革不同，当时是“国退民进”，大量国企破产，巨量职工下岗。可怜的老杨，当年考上大学，多不容易呀，想着毕业后进大国企，一堆花姑娘等着咧。结果一毕业，就遭遇大国企一个个走在烂掉的路上。别提了，一堆伤心事。
这次改革，肯定不是“国退民进”！至于是“国民相持”还是“国进民退”，留给大家说吧。但在房地产领域，近几年却呈“国进民退”之势。与之前几年国资委的改革方向背道而驰！而这份顶层设计文件中，根本就没提及房地产！如此，则接下去，房地业的国进民退，继续吧……
于是乎，但见一线城市和核心二线城市中的地王头牌们，纷纷被央企与地方国企开发商抢去。至于民企，敢跟“国大爷”争美女？哪凉快您哪歇着去吧！
2010年以来，老杨多次撰文分析房地产业的国资国企问题，下面列出几篇，供大家回顾历史、了解现状、预判未来。
发表于2010年2月
为抑制央企炒地叫好
国家终于不能再容忍央企胡乱投资的作风了。国务院国资委1月22日公布了新修订的《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》，值得关注的是经济增加值将成为业绩考核的核心指标，占到40%的考核权重；而在计算企业税后净营业利润时，对企业非经常性收益按减半计算，其中包括主业不是房地产的企业在房地产方面的收益，还有证券投资等。
说白了，就是国家不赞成央企炒股炒地这类“不务正业”的行为了。当然，这一政策更大的企图是：引导央企注重资本使用效率，鼓励央企进行科技创新，做大做强主业。实际上这与国家经济发展的“调结构”相匹配，宏观经济增长须更加注重质量，作为我国经济最重要主体的央企，也应转变发展模式。
这事对于房地产业和市场的影响，不容小觑。对于2009年中国楼市的烽火连天，估计大家需要很多年才会淡忘。当然，若干年后，再回顾这段市场半年内即完成由冷到热的转换奇迹，极有可能成为“非理性繁荣”的又一教材。要知道，央企在其中扮演了一个重要角色。
很多人只知道2009年房价很疯狂，尤其是部分热点城市的房价大涨了五成左右，却不知道地价比房价更疯狂，成交价比底价高出100%的不计其数，溢价300%以上的亦不足为奇，上海的嘉定新城等区域有几块居住用地溢价率超过400%，开发商丧失理性的拿地行为，远超楼市同样火爆的2007年。
而央企在这其中“功劳”莫大。比如就在上海，先是中海地产以70亿元抢下长风地块，当时为全国年度总价地王；后是中建地产以超3万元/平方米的单价夺得新江湾城地块，成为年全国年度总价地王。而中海和中建皆是去年新上市的央企中国建筑的属下企业。如果说中海尚属专业地产商的话，那么，中化集团和中电集团属下的“地产新兵”们，同样在北京的几次“地王争霸战”中胜出。
于是乎，“国进民退”成为2009年度中国地产界的热点词汇之一。甚至是当老大很多年的万科，也前所未有的遇到了“王位”挑战，保利地产、中海地产、绿城集团(上海地方国企)皆成为实力强大的竞争对手。
实际上，几年前国务院国资委就曾明确了需要国资控制的七个行业，其中并无房地产业。房地产业虽然已成为国民经济的支柱产业，却并非先导性产业，对经济增长科技贡献率极低，反倒是能耗“大户”，国资实在没必要过多关注这一产业。从上世纪90年代房地产实行市场化改革以来，国家一直鼓励不同所有性质的企业参与竞争，不管是民企，还是外企，也正由于此，才在国家和地方资金短缺的情况下，房地产市场获得快速发展。
而当房地产业成为高利润行业后，原本渐渐撤出的国资却有卷土重来，甚至大举“入侵”之势。2009年尤其如此。原因主要有三。一是房地产业的利润率远高于很多央企的主业；二是2009年的“四万亿投资计划”和9.4万亿的新增贷款，相当大的部分流进了央企的口袋，而2009年上半年很多非国企开发商却是资金紧张，钱多了自然想在红火的楼市和股市中捞点油水；三是2009年实体经济虽然复苏，许多行业却并未回暖，很多央企并不情愿在主业上追加太多投资。
央企投资房地产并不符合国资布局战略，但有些企业在房地产业“混”久了，专业能力还不错，也没必要“赶尽杀绝”。因此从2004年起，国务院国资委就曾圈定中房、保利、华润、招商等16家央企主业从事房地产，其它央企应把房地产业务剥离给这16家。可这一计划在实施过程中，却遭遇巨大阻力，如今136家央企中居然有七成染指房地产。而且看2009年这架式，不仅无法重组、削减存量，增量亦蜂涌而出，他们的大胆抢地行为，直接推高了中国的地价和房价，而且留下了国资投资失败的隐忧。
这还了得。于是，2010年1月《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(“国十一条”)中，罕见的提出：“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。”《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》的出台，也正好呼应了最新的房地产调控政策。
那么，对楼市影响若何？此政落实的力度取决于两点。一是对央企负责人的考核有多严厉，二是央企追求私利的“胃口”有多大。很多央企负责人级别相当于部级官员，行政考核这套还是管用的，问题是央企家大业大、管理复杂，属下分公司想要在房地产市场中“捞钱”，严管有点难度。但不管如何，此政必定会在一定程度上抑制主业非房地产的央企投资房地产的热情，这对于稳定地价、进而抑制房价是有利的。央企应更多肩负起企业公民责任，而非与民企争利，更不能给原本就乱相纷呈的楼市添乱子。
发表于2010年4月
整肃国资房企应分“三步走”
近段时间，房地产央企似乎成了过街老鼠，人人喊打。这一切的导火索是3月16日，北京爆出三个地王，而且清一色被央企夺得。而之前一天才结束的全国两会期间，半数代表尚对房地产现状、尤其是高房价表示不满。
在去年楼市火爆时，包括北京、上海在内的一线城市“地王市场”中，就频现央企身影，这次实在是撞在了“枪口”上。3月18日，国资委召开新闻发布会表示：除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。第二天，国资委主任李荣融又为央企制定退出时间表开出“15天大限”。
实际上，自2003年开始，国资委就指导央企有序退出房地产业，当时明确了国资重点布局的七个行业，房地产业不在其中。可这事说起来容易，做起来难。央企也是企业，天生具有谋利的冲动，房地产业利润率远高于社会平均利润率，且央企又拥有廉价的融资成本和拿地的便利性，让某些企业把房地产业务剥离出来给别人，哪个愿意？
另外，国资委的行政级别较低，手中权力有限，很大程度上只是充当着国资“管家婆”的角色，主要作用是沟通、协调，对于部分行政级别甚高的央企，管理起来实在是吃力。所以，近七年来，随着房价的步步高升，央企在房地产业的布局速度也在加快。
此番国资委之所以黑起脸、举起板子，其实主要是国务院相关领导亲自督战此事，有人撑腰了。央企这么拼命的拿地王，明显与国家房地产调控方针唱反调。实际上，今年1月出台的“国十一条”中就已明确：国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。政府对民企只能按市场规则办事，对于央企当然拥有一定的“管教”权力。
值得关注的是事，在从事房地产开发的128家央企中，被列入清退名单的78家央企所占市场份额甚小。依然可以从事房地产开发的16家央企，占全部中央企业房地产板块资产总额的85%，占全部中央企业房地产业务净利润的94%。另外，同样属于国资，地方国有房地产开发企业的投资总额，又在整个国资开发商中占大头。如果仅仅是整治78家企业，恐怕无碍央企拿地热情，以及房地产业“国进民退”的进程。
近日，温家宝总理在国务院第三次廉政工作会议上的讲话指出，国有企业和国有金融机构要带头执行中央的方针政策，集中精力搞好主业，收缩一般竞争性领域投资，有关部门要深入研究、完善政策，规范国有企业在房地产领域的投资行为。另外，《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》(“新36条”)即将发布，鼓励民间资本进入石油天然气勘探开发、部分铁路支线、干线建设等新的领域。
在此背景下，笔者认为国家需要统筹考虑规范国资在房地产业的投资行为，为了更好促进这个行业的公平竞争，以及优化资源配置，有必要制定国资逐步退出房地产业的路线图。大致而言，应该分三步走。
第一步，78个家央企全部退出房地产业，将其房地产资产或者重组给其它央企，或者通过股权交易的形式，转售给非国资房企。而且要加大执行力度，严禁他们再像以前那样阳奉阴违、磨磨唧唧、扭扭捏捏。
第二步，减少可以从事房地产业的央企数量，没必要保留16家之多。16家中的中国建筑、中房集团、中国保利、华侨城、华润集团、招商局集团可以留下，他们在房地产开发方面经验丰富、水平较高，尚有可用之处。而其它诸如主业为铁路、冶金、矿业、水利水电的央企，除了钱多、地多(历史上低价或免费获得的土地)，没什么专业优势，还是慢慢退出为好。
第三，地方国资房企数量多如牛毛，水平参次不齐，多数已无经验、技术、人员、土地可言，基本上完成了历史使命，理应退出历史舞台。只留少数骨干企业，让其配合地方政府，主要从事政策性、保障性住房开发建设。
发表于2010年7月
央企退出房地产业疑似“烟雾弹”
近日，中国建筑有公告称：近期获得七个重大项目，金额合计169.6亿元，占公司09年营业收入的6.5%。无独有偶，近段时间在土地市场中，还有其他央企风头甚健，比如中国铁建就连连出手。
众所周知，4月中旬新一轮房地产调控以来，许多城市土地市场遇冷，土地成交价已较调控之前大幅下挫，底价成交者不在少数，甚至重新出现流标现象。可恰恰是在这种不景气的形势下，央企频频购地，显得十分活跃。
值得细细思量的是，本轮房地产调控的导火索正是央企抢地。今年3月16日，也即国两会结束后的第一天，北京就曝出三个地王，而且清一色被央企夺得。再往前溯，2007年地王潮中，央企的表现还不算抢眼，到了2009年楼市大行情中，央企在土地市场的表现可就分外扎眼了。
因此，今年3月18日，国资委召开新闻发布会表示：除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。第二天，国资委主任李荣融又为央企制定退出时间表开出“15天大限”。
然而，四个月多月已过去，事实证明，78家央企退出的行动慢如蜗牛。很多企业原本就老大不愿意，有些企业即便有所行动，在产权交易市场上挂出公司或项目股权，奈何基本上是无人问津。即使78家央企可以快速退出，那又何如？几乎可以说没什么实质性的影响，他们占全部中央企业房地产板块资产总额的15%，占全部中央企业房地产业务净利润的6%。
所以，央企在房地产开发领域的表现，关键是看剩下的16家央企。结果却是，近几个月以来，16家企业中的保利、中国建筑、中国铁建、华桥城等多家央企扩张势头依然不减，甚至还有加码。据相关统计，4月中旬以来百日内，央企购地金额高达300亿元左右。前段时间，市场一度传言称,国资委近期通过约谈等方式“授意”房地产央企下半年在各自专注的领域加速扩张。消息一出，国资委便被迫出面辟谣。但到底国资委的真实想法是什么，恐难说清。
详观这16家央企：中建、中房、保利、华侨城、中铁、中国铁建、中化、中粮、中冶、五矿集团、中国水利水电、葛洲坝、港中旅、招商局、华润、南光。从中可以发现，在房地产开发领域，真正有经验、有专业、有品牌的只有中建、中房、保利、华侨城、招商局、华润等六家企业。
中房信集团CRIC(微博)土地库资料显示，去年以来上海出让的土地中，楼板价过万的地块共有33幅，其中仅有3家开工。从拿地时间看，部分地块已接近或达到闲置一年的标准。按国家政策，一年不开发罚款，两年不开发收回。开发商不愿开工，主要是对市场预期谨慎。33幅地块中部分属于地王，2009年下半年上海频现地王，其中多为央企虏获，比如华润竞得长风地王，中建搞定新江湾城地王等。
丢掉78家小兄弟，看起来像是国资委放的一颗烟幕弹，除了规范央企投资行为外，更大企图是减轻16家主力军承受的“舆论压力”，甚至放手让其加速扩张。与普通企业相比，央企不但拥有更多的资源，比如融资的方便性，而且更容易逃脱监管，比如土地部门若是胆敢对其囤地行为罚款或收回土地，岂非国有资产流失？
笔者认为，让央企和地方国企多承担一些保障性住房开发和运营是好事，让几家老牌军适度发展也未偿不可，但千万别放纵他们在商品房市场中“恃强”横行，推高地价还算小事，扰乱市场秩序，尤其是顶风违规事大矣。
发表于2010年12月
“断贷”难禁78家央企谋利房地产
近日，有消息称监管机构向商业银行下发了一份包括16家房地产央企的“红名单”，只能向他们放贷，而对其它非房地产主业央企不得提供新增贷款，而此前下发的存量贷款也要及时回收。银监会新闻处负责人回应称，今年9月确有银监会向银行下发了主业含房地产的中央企业名单，要求银行加强对房地产企业开发贷款管理。
显而易见，国家部委对于78家央企退出房地产业的消极态度，很不满意，只得追加紧缩手段，以鞭策他们向前走。事情是这样的。今年3月18日，国资委召开新闻发布会表示：除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。第二天，国资委主任李荣融又为央企制定退出时间表开出“15天大限”。4月出台的“国十条”中也明确：严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。
这事已过去8个多月了，却渐渐没了动静，没听说多少央企已经退出，也没听说多少央企曾为退出而做出很大努力，实际上绝大部分央企都采取了按兵不动的策略。其间也有零星报道，比如中远集团、中国航天、中石化、中石油等7家央企挂牌转让约20家地产子公司的股权，不幸的是，并无多少企业有兴趣接单。更关键的是，这几家屈指可数的挂牌公司中，多属债务关系复杂、甚至是亏损企业，由此可见装样子的成份大些。
事实再次证明，光靠中央部门的“指导方针”和嘴巴上的严厉，是不可能凑效的；况且，央企老总们的行政级别甚高，大权在握，或有阳奉，必有阴违，很多时候，可能并不把国资委和银监会的文件太放眼里。78家央企，被列入清退名单的房地产子公司共计227家，这可不是一个小数目，所以他们会持有“令不责众”的心态。
实际上，在实行六年之后，今年初国资委修订了《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》，新办法突出了央企必须提供股东回报，保证国有资产保值增值和做强主业的要求。78家央企这么青睐房地产业，有点“不务正业”的味道，明摆着是贪图房地产业的高利润率。不过，房地产市场不可能持续繁荣，间或调整是必须的，也是市场规律，尤其是在当前严厉的调控之下，部分项目存在经营方面的风险。况且，78家央企属下的房地产子公司，从事房地产的开发的经验少、水平差，在房地产市场调整期，根本无法与万科、金地这样的专业军团竞争。
当然，与其它企业相比，央企拥有强大的资源优势。不外乎两个方面：低成本拥有的开发用地和融资的便利性。拿地方面：由于历史原因，部分企业手中有不少低成本的存量用地，但2004年经营性用地实行“招拍挂”以来，多数央企也不得不通过公开方式拿地，好日子正在远去。融资方面：但是，融资的便利性却一直没有多大变化。因此，即便是在今年不断升级的房地产调控，以及房地产市场小幅降温的情况下，很多央企成为土地市场的活跃者和高价拿地的勇士。
银监会的这一新政，目的正是想要降低了央企融资的便利性。不过依笔者看来，这条禁令份量还不够足。因为，央企向下属子公司输送资金的能力很强，这是商业银行无法阻挡的。2008年下半年楼市低迷之际，就有央企通过低息委托贷款的形式向下属地产子公司提供“资金炮弹”。因此，要想推动78家央企尽快退出房地产业，恐怕还得采取更加有力的措施，尤其是在考核和问责方面加大力度。
值得深思的是，即便是78家央企能够如约退出，又能怎样呢？78家央企旗下共有房地产子公司销售收入和利润，仅分别占央企所有房地产销售收入和利润的15%和7%。今年以来，16家合规央企的拿地热情，远高于其它开发商，房地产开发行业的“国进民退”，依然还是进行。到底该如何引导和调整这一领域的国资和民资的比重，国家应有一个明确的考量。
发表于2011年3月
央企退出房地产跳着“退三进一”的舞步
央企退出房地产业又有新消息，继去年14家退出后，今年预计还有20家企业会退出，整顿行动基本结束。让人感到有点意外的是，非主业为房地产业务的5家央企——鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团，将会获批保留地产业务，从而使允许从事房地产业务的央企由此前的16家扩编至21家。
央企退出房地产业，颇费周折。早在2003年，国资委就指导央企有序退出房地产业，当时明确了国资重点布局的七个行业，房地产业不在其中。可这事说起来容易，做起来难。央企也是企业，天生具有谋利的冲动，房地产业利润率远高于社会平均利润率，且央企又拥有廉价的融资成本和拿地的便利性，让某些企业把房地产业务剥离出来给别人，实非所愿。所以，近些年来，随着房价的步步高升，央企在房地产业的布局速度非但没有放慢，反而进一步在加快。
尤其是2009年下半年至2010年一季度，央企频频制造地王，为了配合始于“国四条”的新一轮房地产调控，去年3月18日，国资委召开新闻发布会表示：除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。第二天，国资委主任李荣融又为央企制定退出时间表开出“15天大限”。
严政之下，央企确实较前几年加快了退出步伐，但仍不尽人意。去年3月之后，虽有中国核工业集团公司、中国航天科工集团公司、招商局集团公司、中国石油化工集团、远洋集团等央企将部分项目在地产权交易所中挂牌，但交易清淡。官方口径是去年已有14家退出。当前又宣布新保留5家央企名额，反映出这档事非常复杂。
从资源配置的角度分析，我国房地产业市场化、商品化的改革方向不变，理应更多的发挥市场机制配置资源的积极作用。虽然央企也是企业，但在资金支持、获取土地资源方面，明显比民企、外企等拥有更多的资源，而这些资源本质是属“国有”，在赚取合理利润的同时，更应回报“国民”和全社会。因此，国家治理和整顿央企一窝蜂的涉足房地产业，实属必要之举。
当然，鉴于部分央企已在房地产开发领域已发展多年，拥有相当的经验、专业、品牌，比如中建、中房、保利、华侨城、招商局、华润等，允许他们继续在这个行业发展，亦无可厚非。只要是依靠要素市场，通过市场竞争进行经营的企业，不管民企、外企、央企、公众公司，都应一视同仁。
关于新增加的5个名额，国务院国资委的解释是：由于其在地产领域已有相当规模和相应业绩——鲁能集团在被国家电网收购之前就已从事房地产业务且规模很大，中航工业则是以开发自有土地为主，神华和中煤以开发工矿区土地为主，新兴集团原本就是建筑企业。
实际上，这也是5家企业与国资委搏弈的结果。去年3月国资委压力大，所以狠下心来将这5家列为劝退对象，确实存在“误杀”的可能性。经过反复交涉，现在又被“平反”。撇开谋利冲动不谈，不加区别的勒令央企退出，可能会造成两种不利影响：一是在央企剥离房地产资产的过程中，操之过急会使国有资产流失，若硬是在央企之间“拉郎配”，则旧的矛盾消除后，新的矛盾又将产生。
二是部分央企拥有大量的土地，按我国现实情况，不让他们自己开发，别人也休想从中渔利，容易造成土地浪费；尤其是部分市区黄金地段的旧厂房、仓库，已无生产功能，但地皮为企业所有，政府无权收回土地使用权，不给他们一点甜头，他们会任其闲置，这又涉及到企业改制的难题。所以上海的经验值得各地借鉴：国有企业在市区的闲置土地，可以建设部分保障房，同时建设部分商品房出售。
保留部分央企，并非任其谋利，还须引导或者要求他们更多的承担保障房建设的任务，既然是国资国有，理应在低利润的保障房开发领域有所作为。至于剩余尚未退出的不合规央企，监管的重点是“限增控存”，也即限制他们新拿地，现有项目做完后自然退出。
