8月行业数据:“差的“是真差,”好的“不一定真好

提要:上周末,国家统计局公布了8月份的经济数据,可谓喜忧参半,房地产数据也依然不尽如人意。综合来看,前八月房地产开发投资、土地购置面积、新开工面积表现是一如既往的差,尤其是开发投资,销售转暖并未传导至投资,增速持续创新低。

  上周末,国家统计局公布了8月份的经济数据,可谓喜忧参半,房地产数据也依然不尽如人意。综合来看,前八月房地产开发投资、土地购置面积、新开工面积表现是一如既往的差,尤其是开发投资,销售转暖并未传导至投资,增速持续创新低。而商品房销售面积从累计数据层面上看,表现不错,但实际环比来看,住宅销售延续了7月以来下跌的态势。那么到底是不是真的差,好的又是不是真的好,开发投资何时企稳……

  房地产开发投资增速“跌跌不休”,“差“到统计局都来解释 

  数据显示,今年前8月,全国房地产开发投资61603亿元,同比增长3.5%再创历史新低,增速比1-7月份回落0.8个百分点。如从单月来看,房地产开发投资同比已为-1.1%,这也是近一年首次出现负增长。

  作为国民经济支柱产业,在下半年“稳增长“的”紧箍咒“下却疲态尽显,统计局也破天荒专门发文解释,并表示乐观。根据统计局解释,房地产开发投资下滑有两方面原因,一是各个城市库存较高,特别是一些三、四线城市库存去化压力较大,消化周期长,影响部分房企开发投资意愿;二是房企土地购置面积持续大幅下滑所致。

  

  而我们认为:为了解决行业的供应结构性过剩问题,减少项目盲目上马带来的供应积压风险,短时间内的投资数据下滑是意料之中,并且也是行业成长应当经历的阵痛,但是希望这些“少增”都是那些不应该投资的项目,都是那些应当被砍掉的项目。即企业不要过于恐惧,地方政府也不要因噎废食就好。而且,考虑到去年四季度投资基数比较低,所以今年四季度同比指标不会太难看,有望得到改善。

  土地购置面积低位徘回,新开工面积持续下滑

  正如统计局所解释,土地购面积的确“一减再减”。1-8月份,房地产开发企业土地购置面积14116万平方米,同比下降32.1%,降幅比1-7月份扩大0.1个百分点,其走势从年初开始就一直在低位徘徊。

  并且从单月数据来看, 8月土地成交量、价也出现了明显环比下跌,在我们看来有两方面原因,其一,供应量下降, 7月底至8月初的国内土地供应一般都处于年内较低位置;其二,优质土地减少,本月进入成交环节的土地多位于城市外围,对企业吸引力相对较弱。

  

  因此,本月土地市场成交规模的下探,更多的还是受到指标上的技术性变化所致,对于市场景气转变的担忧还是大可不必。随着政府加快供地节奏以及市场慢慢复苏,土地市场也将呈现向上势头,筑底企稳的趋势为大概率事件。

  另外一个指标新开工面积表现依然十分差,没有好转的迹象。处于持续低迷阶段,8月新开工面积同比增长为-16.7%,虽然较7月已收窄4.6个百分点,但仍为负两位数增长,新开工面积累计同比增长依然维持-16.8%。其主要原因依然是市场上高库存所致、企业开工意愿不强所致。

  

  以上三个指标从数据层面上来看,表现的确不尽如人意,也可以说是一直很差。那统计局口中“市场积极因素仍在积累”到底是否是真的好呢?

  商品房销售量价环比微涨,但住宅销售仍加速下跌

  1-8月份,商品房销售面积69675万平方米,同比增长7.2%,增速比1-7月份提高1.1个百分点,商品房销售额48042亿元,增长15.3%,增速提高1.9个百分点。从统计局累计数据来看,似乎销售表现是没有问题的,这主要也是去年同期销售较为低迷所致。

  但从单月环比数据来看,实际上并没有那么非常“好”。7、8月商品住宅未能延续之前回暖态势,8月商品房量价环比增速都出现了大幅下跌,结束自5月以来的不断增长态势。而去年9、10月份恰好又是成交高峰期,因此同比来看,今年四季度销售数据反而难有亮眼表现。但相对于今年7、8月份来说,在企业的推盘量加大以及央行政策叠加下,将会有一定回升。

  

  “保7“大旗谁扛并不重要,关键不要拖后腿

  上半年经济艰难维持在7%,这与房地产投资持续下滑不无关系。那么,在三季度末这个稳增长的重要时期,房地产投资已经来到需要止跌企稳的“关口”,而9月份市场走势对于四季度乃至全年房地产投资都极为重要。对于9月市场,我们有如下判断:

  一,土地市场热起来。9月大部分城市都将迎来供应高峰,至少比8月份有大幅提高,如若土地市场能够延续6月份的“疯牛“,房地产开发投资企稳将得到有力保证。

  二,关键在销售。从单月来看,大部分城市都没能延续上半年回暖的势头,7、8月份成交大幅回落。但传统的“金九银十“销售旺季已经将到来,随着城市供应的放量,购房者观望情绪转淡,房地产销售如若能再创新高,那对于房地产开发投资属于正向激励,随着企业资金到位,市场行情转暖,开发商拿地热情加大,继续新开工,并最终带动投资企稳。

  三,政策再出手。房地产开发投资增速维稳既是行业任务也是国家经济发展任务,前期政策刺激下的市场回暖效果显著,目前无论是央行或是住建部,政策发挥空间仍在。除了落实之前的政策,例如住房银行,公积金贷款等,如若再给开发企业一些有利的发展政策,或将提高企业投资意愿。

  但事实上,无论下半年或者四季度又怎样的政策出台,或者销售有多快的回暖,限于企业开发趋于理性、政府供地愈发有序等因素,短期来看,房地产开发投资虽有望看到回升,但还是难以出现太大的反转,能保证房地产投资不拖经济的后腿可以算是完成了任务。并且从中央执政态度来看,所期望的“新增长点”也从来不是房地产,而是开发西部、是万众创新、是”中国梦“。所以我们也不必期望过高,千万别把房地产又“逼上梁山”,让企业和地方政府再走到盲目的老路上。

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