在过去数年中，中国房地产市场蓬勃发展，在给中国GDP带来高速增长的同时，过热的房地产市场也显示出其脆弱性，价格错位以及过度建设等问题频发。而自2014年起，中国房地产市场出现明显的疲软迹象，政府针对房地产过热的调控措施已初现成效。

  目前，产能过剩依然是国内房地产市场的一大问题，针对此项问题以及解决房地产市场所显现的脆弱性，目前采取的宏观政策调控取向将持续数年。未来维护房地产市场的可持续发展将成为经济政策的核心。

??多个指标体现房地产市场疲软

  中国房地产市场走势趋向缓和，无论是住宅价格还是反映需求指标的销售面积都有所调整。在全国范围内，房地产价格有所下降，其中三四线城市市场表现糟糕，住宅销售面积自2013年中期以来较往年同期有所减少。房屋销售量在2014年底有微弱提升，这主要归功于政府放宽了房屋限购条例以及住房贷款的条件。在供给方面，房屋新建面积在2014年减少14.4%，与2013年11.6%的增长形成鲜明对比。房地产市场的调节同样反映在不动产固定资产投资中，其增长由2013年的20%下降为2014年的9.2%。IMF认为这些数据表明中国政府在处理房地产市场过热、减少房地产投资方面的策略已取得明显进展。

??产能过剩问题依然严重

  全国多处房屋库存过高、供给过剩，是中国政府仍需解决的房地产市场一大问题。房屋库存比率（库存比率=未销售面积/销售面积）是衡量目前房地产市场房屋存量的一个重要指标，代表解决现有库存所需的时间。国家统计局的数据显示全国平均房屋库存比率为四个月，而各地房管局所提供数据均超过两年。这其中的差异极有可能由不同的数据收集方法所造成，虽然库存比率的确切数值依然未知，但其累计方向不言自明。三四线城市的房屋库存比率或高达三年，为一线城市的三倍，显示其供给过剩问题尤为严重。

  在此大背景下，IMF再三强调了房地产市场调控以及不动产投资增速放缓的重要性，并通过对中国房屋市场的需求及供给动态来分析产能过剩的发生机制以及在基准情景下让市场恢复均衡的可能路径。

  供给过剩是由新建面积和销售面积之间的累计缺口来衡量的。IMF根据需求的基本决定因素来预测销售面积并假设它将延续历史需求趋势。在基准情景中，为了减少供给和需求之间的缺口，在需求不变的情况下，新建建筑面积将以线性趋势减少，而供给过剩缺口将会在2020年弥合。需求上的增长会小幅减小供给过剩缺口，但无法完全替代由减少新建面积所带来的效果。

??房地产市场调整

  对GDP产生严重影响

  正如前文所述，中国房地产行业一直是促进经济增长、提振就业市场的重要支柱。在解决供给过度问题的过程中，将不可避免地对GDP增长产生负面影响。数据表明房地产固定资本形成总额（GFCF）的增长率和新建面积增长率呈正相关性，新建面积增速的收缩会导致GFCF的增长率由2014年的3%下降至2015年的-4%~-2%。考虑到房地产固定资本形成总额一般占GDP的9%，这预示着在基准情景中GDP增长率会应声下降0.5个百分点。

  该结果是从房地产与上游或下游部门联系的间接影响推导出来的。在这些部门中，有些同样存在着供给过剩的问题，而建筑活动的放缓会对这些部门带来亏损，从而暴露出更多脆弱性及其风险。

??IMF认为中国房地产调整

  将持续多年

  即使目前中国房地产已呈疲软状态，不动产投资增速有所减缓，但每年新涌入市场的住宅投资依然会加重全国各地产能过剩的情况。根据全国各地不同情况，政府将采取不同措施，针对房地产市场进行有序而持续的调整。

  IMF预计中国房地产固定投资会进一步减速，在2015年至2017年间出现负增长。同时中国政府在2015年3月所颁布的一系列宽松政策，如第二套住房贷款首付比例降至40%、二手房交易营业税免征期限从五年改为两年等，将有助于房地产市场需求的健康增长。种种政策都将有助于缓解国内房地产市场产能过剩的现象，稳定房地产市场的交易价格及数量。

  与此同时，IMF建议政府应谨慎对待宽松措施，以防重蹈房地产市场过热的覆辙。

  与IMF相比，中国政府对房地产市场的未来预期相对乐观，认为目前的结构失衡以及因此所带来的一系列政策调控都只是周期性现象。国内对住宅不动产的需求依然旺盛，而政府也有信心继续维持房地产市场的稳定和发展。（作者刘昕系第一财经研究院研究员）