有的楼盘热销三个月涨7000元/平方米

  部分楼盘成交受挫或将“以价换量”

  文/广州日报记者蒋幸端

  “金九银十”楼市旺季来了，你准备好买房了吗？最新数据显示，传统楼市淡季8月住宅成交面积、成交套数创下历史同期新高。东莞楼市真的很火，房价很快要上涨了吗？然而，记者发现，除了深圳购房者青睐的部分区域楼盘热销外，以本地购房需求为主的不少楼盘销售较为平淡，在涨价受挫后或将“以价换量”走货。

  本期《地产天下》，让记者带你用第三只眼看楼市，从另一个角度看火热楼市，告诉你如何“淘”到物美价廉的新房。

  成交1

  8月住宅成交刷同期新高，深圳客成“主力军”

  据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，8月东莞住宅成交88.87万平方米，环比上升4.82%，成交7932套，环比上升3.36%，同时，成交量还双双刷历史同期新高。

  不过，8月整体市场火热，主要依靠深圳客大力支撑成交，据分析，今年以来，深圳房价太高迫使深圳客不得不转移到周边城市置业，而东莞凭着价格洼地的优势深受深圳客青睐，同时8月深圳银行信贷收紧也迫使更多深圳客外溢至东莞。从成交数据来看，8月份深圳客除在临深片区置业外，在虎门、沙田、洪梅、清溪等区域的置业比例明显上升，推动这些镇区成交量上涨，深圳客向莞渗透力度明显加大。

  第三只眼看楼市

  几家欢乐几家愁，本地需求已进入调整期

  然而，除了这些受深圳客青睐的区域外，目前依赖东莞本地需求的楼盘成交普遍较差，不少镇区成交量比去年下降。

  东莞中原地产分析认为，由于很多镇区被大开发商进驻后透支了区域内大量的购房需求，加上一些镇区内部需求量有限，令到这些区域市场蛋糕快速变小，从而导致其他中小房企项目销售难度加大。从购房需求量来看，目前本地自发需求已进入调整期。

  建议短期内开发商挖掘外围客户，如借助交通便利开拓深圳市场，或借价格洼地优势吸引邻镇购房者前来购房。

  价格2

  房价走高 6成项目洋房涨价

  据东莞中原研究部监测数据显示，2015年1~8月东莞住宅均价为9551元/平方米，房价持续走高。从8月份洋房（除别墅外住宅）价格环比变化发现，8月份较多项目都出现不同幅度的涨价，其中64.3%的项目洋房价格环比上涨，其中21.4%的项目洋房价格涨幅超过5%。

  据了解，上涨最为明显的是与深圳接壤的凤岗和塘厦，多个项目高调涨价，个别项目单价已经从原来的8000~10000元/平方米逐渐上涨至2万元甚至2万多元/平方米。如凤岗某两项目6月份洋房均价环比5月上涨了1000元，踏入7月后持续涨价，到8月，目前这两个项目单价已近2万元/平方米，在短短的三个月内涨价幅度高达5000~7000元/平方米。

  想跟风涨价？出货困难

  然而，涨价过快的背后，开发商却迎来出货难的压力。据东莞中原研究部监测数据显示，开发商涨价过猛造成项目成交大幅骤降，部分涨价过快的项目成交从7月份开始逐渐转淡，到8月成交量更是成倍缩水。

  虽然房价整体预期向上，但房价会出现局部分化，泛临深片区得到深圳客支撑下成交普遍较好；而东莞中部或北部的一些镇区项目走货比较慢，且挖掘外围客户难度大，“以价换量”将是最有效的成交法宝。

  库存3

  整体库存消化期缩短

  合富辉煌东莞市场研究部数据显示，按照2015年1~8月月均消化速度计算，当前去库存压力最小的10大区域主要为临深片区、松山湖片区及市区；去库存压力最大的区域以莞北片区和水乡片区为主。与7月相比，去库存时间6个月以内的区域增加了3个，达到12个，即36%的区域楼市出现严重的“告急”，供应缺口较大。其中有6个区域去库存时间在3个月以内，分别为长安、洪梅、凤岗、塘厦、黄江和清溪。

  东莞中原地产市场研究部也介绍，8月整体库存消化期已缩短至7个月，创近6年来最低，库存明显告紧，截至2015年8月31日，东莞住宅市场库存量为504.34万平方米，环比7月下降3.20%，同比去年同期上升2.29%。