从“合作天朗”看融创的三种收购方式

提要:再次看到融创收购的消息,市场并没有感到意外,一个月多以来,融创已经在并购市场发起了多笔收购,包括32亿收编中渝置地成都7个项目,5.7亿元加码浦东东郊项目股权,以及本次设立平台公司和收购天朗项目。总结过去融创的收并购动作,我们发现融创已经形成三种主要的收并购方式。

  在经历市场传言、天朗“澄清”之后,9月2日,融创中国正式发布公告,将与天朗共同出资组建西安合营公司,其中融创持股80%,天朗持股20%。合营公司将收购在建的西安目标项目的股权(1.88亿元收购天朗五珑、天朗曲院庭香两个项目),并以合营公司为主体获取并开发位于西安的待开发项目。未来,合营公司将与天朗合作获取并开发位于西安的储备项目,合营公司持股不低于70%,天朗持股不高于30%。此外,融创还以4.96亿元收购天朗位于济南、南京、成都的6个项目。

  三大收购方式,推进另类扩张

  再次看到融创收购的消息,市场并没有感到意外,一个月多以来,融创已经在并购市场发起了多笔收购,包括32亿收编中渝置地成都7个项目,5.7亿元加码浦东东郊项目股权,以及本次设立平台公司和收购天朗项目。总结过去融创的收并购动作,我们发现融创已经形成三种主要的收并购方式。

  其一,单独项目收购,操作简单易成功。该收购方式的直接目的就是拿地(土地或项目资产),从而获得操盘和并表,今年以来,对于南京佛手湖项目、浦东东郊项目以及本次对于天朗济南、南京、成都项目的收购都属于此类收购,由于目标公司为项目公司和投资公司(类似空壳公司),并没有复杂的人事关系,因此可全购股权债权,也可收购部分股权以达到绝对控股或相对控股,并且收购也相对容易成功。

  

  其二,区域管理平台收购,资产一次性打包。该收购方式的主要目的也是拿地,不过由于所收购的是平台公司,有一定的经营管理基础(人员、架构等),为避免复杂的人事纠葛,融创更倾向于全购。比如,2015年7月底收购成都7项目就是分别通过收购中渝置地(持有目标公司80%股权)和四川国嘉(持有目标公司20%股权)持有的股权和债权,从而实现目标资产的全购。

  其三,合资组建平台公司,借助当地优势。该种收购方式除了拿地外,还有合作的意味,主要用于进入新市场。2012年融创进入上海成立融绿平台,装入绿城上海、苏南多个项目;以及如今融创进入西安合作天朗都属于此类收购。这种收购方式的合作方要求在当地具有一定的市场基础和市场影响力,比如天朗控股在西安市场就有较好的基础,在2015年上半年西安销售额排行榜中以14亿元销售额第四,以19.69万平方米的销售面积排名第二。如此,有助于融创利用合作企业的当地优势,尽快熟悉市场并站稳脚跟。从合作方的角度来看,合作融创也有助于天朗在房地产板块的发展和提升,尤其是缓解开发过程的资金压力。

  

  最后,由于收购两次收购上市公司(绿城中国、佳兆业)失败,融创在上市公司收购上将会更加谨慎,将来收购也更倾向于成功概率更大,效应更高的其它类型收购。

  行业并购整合持续深入,房企可择机收购扩张

  收购不失为土地获取的良策。不管采取何种收购方式,对于房地产开发企业而言,都是为了获取土地和项目资源。在公开土地市场竞争越趋激烈,而不少中小房企经营恶化的双重环境下,并购机会显现。大中型房企根据自身情况,采取快捷、合适的收购手段进行土地资源的获取,不失为避开公开土地市场竞争激烈的良策。

  二线城市优质项目或有发展空间。近年来,越来越多的房企将目光转移到一线城市,不断推高了一线城市地价,一线城市土地获取难度大,并且利润空间不断压缩。比如融创今年就避开了一线过热城市,开始进入二线省会重点城市,包括济南、南京、成都、西安。未来城市格局上,三四线城市去化风险依然较大,一线城市市场有支撑但利润空间压缩,而二线重点相对均衡。大中型房企可适时出手收购一些二线重点城市优质项目。

  合理设定股权,避免管理纠纷。融创经过一系列的收购纠纷,已经在股权比例设置上更加慎重。比如,与过去合作绿城的50:50股权架构不同,本次设立的西安平台公司,融创持有80%,占绝对控股权。未来新获取的储备项目,合营公司持股比例不低于70%,因此融创权益将不低于56%。如此持股比例,将有助于理清双方权责,避免管理纠纷。对于其他房企而言,也应当明确收购目的(财务投资、小股操盘、合作开发、并表等),合理设定收购股权比例,以避免不必要的管理纠纷。

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