秋天是收获的季节，楼市也正式步入“金九银十”。

  与往年对9、10月份营销旺季的热情不同，部分接受采访的经理人缺少了对今年“金九银十”的兴奋，看得相对平淡，对于未来多持谨慎乐观的态度。

  中国房地产报调查结果显示，2015年9月中国房地产经理人信心指数(China Real-Estate Manager Confidence Index，简称中房MCI指数)环比微涨3%至88.08。房地产市场在大市波动中由“疯牛”变“慢牛”。

  随着房地产企业两极分化趋势的加剧，大开发商困惑有钱拿不到地，“面粉比面包贵”，中小开发商资金进一步收紧，面临卖项目或是卖股权维生。甚至有经理人认为对于部分中小房企来说“最好的办法就是趁机退出”。

  “大家对‘金九银十’的期盼不那么强了”

  “由于大的市场波动频繁，大家对‘金九银十’的期盼不那么强了。”上海新城控股集团高级副总裁欧阳捷坦言。

  对于传统的“金九”，有近四成的经理人给出了与8月持平的信心判断，甚至有8%的经理人下调了本月的信心评分。

  “如果金融形势不稳定，房地产短期内比较好的形势难以持续。”五矿建设董事总经理何剑波认为，宏观经济、国际经济形势，在这一个月内发生了很大变化。金融危机风险在增加，给未来市场带来很多不明朗的因素。

  中建总公司总经济师鲁贵卿、建业集团副总裁胡冰等多位经理人，没有对本月的信心指数进行调整，主要也是基于对宏观经济仍存在诸多不确定性因素的判断。

  欧阳捷分析认为，“虽然近期国家放宽了外资投资房地产和购房的限制，但对房地产市场影响不大。因为外资在一线城市是受到限制的，三四线城市放开也没用，二线城市外资投资量少不影响大局。”

  “最近股市在动荡，汇率也在动荡。”一位经理人有些担心地表示，今年的“金九银十”会受到很多外部不确定性因素影响。

  地方房企期待需求释放

  不过，在接受调查的房地产职业经理人中，仍有部分项目营销负责人和地方房企经理人看好未来市场。

  在他们看来，毕竟“金九银十”的房地产市场是传统营销旺季，前期房地产持续下行的走势积蓄了很多观望情绪，在近期各种利好政策的促进下，还会有一批购房需求松动。

  “从今年1月份到6月份都是很平稳过渡，没有太明显大起大落，7月份后有回升迹象，8月份成交量持续上升。照这个趋势9月份的销售表现应该也会不错。”相比上述持谨慎态度的受访对象，中交上东国际项目营销总监李楠对今年9、10月份的市场行情表现得更为乐观。

  河南星联置地集团有限公司副总经理李涛也表示，8月末郑州楼市销售掀起一波小高潮，8月末开盘的几个项目销售情况均超出预期。 

  在李涛看来，土地市场的热度，可以从另一方面反映出市场信心和房地产形势。

  8月26日，郑州再出“新地王”，永威置业勇夺龙湖区域单价地王，“新地王”预计未来房价可达3万至4万元/平方米。同一天，保利、碧桂园等大房企也都在郑州获得了最新的土地储备。而整个8月份，郑州的土地市场也一直持续高温。“至少在部分地方楼市，开发商拿地的信心还是很强的。”李涛表示。

  中小房企提前“过冬”

  “中小房企现在面临很多困难。”欧阳捷说，很多中小房企没有新的项目，职业经理人很快流动，银行基本不给中小企业贷款，原有的贷款也在收紧。

  欧阳捷的顾虑也是不少经理人共同的顾虑。对于中小企业来说，是生存的问题，对于大房企来说，是发展的问题。

  “作为发展商来讲，我们感受最深的就是很难抢到地，土地的价格往往是超过或者是接近了房子的价格，也就是我们俗称的‘面粉比面包贵’的阶段。”九龙仓集团有限公司第一副主席周安桥表示。

  融创中国董事长孙宏斌的表达则更直接，“一二线城市地太贵，三四线城市房子不好卖。” 

  虽然仍然看好房地产行业，但孙宏斌认为，“能够像行业前8名企业一样盈利都能超过百亿的房企还是很少，因此融创中国希望在这个行业做深做透，而不会考虑转型”。

  朗诗集团董事长田明则表示，公司进行轻资产战略转型，并取得初步成效。田明认为，在新一轮的洗牌下，一些负债较高、产品没有特点的企业相对比较危险。

  2015年上半年，随着多轮金融信贷政策的出台，房地产市场较去年逐步回暖，一二线重点城市率先出现了成交量的回升。

  宝龙集团总裁许华芳表示，宝龙集团将拓宽融资渠道，调整财务架构并努力降低融资成本。在销售方面将加快去库存，实现全年销售目标，确保销售回款以提高资金流动性。

  何剑波分析，市场波动，加之需求疲弱，会导致一些房地产企业会出现困难，会加速企业间收购重组。“企业要加快销售，尽快回笼现金，谨慎投资，准备好过冬。”

  欧阳捷进一步判断认为，“未来的房地产市场甚至会是在波动中下行。”