激烈的国内地产市场竞争、走低的地产投资回报率，驱使中国房地产企业积极“出海”。在收购一系列成熟物业作为进军海外市场的“敲门砖”后，中国房地产企业开始向海外地产开发(俗称“裸地”开发)的模式转型。

  全球最大的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕9日以美国为例披露数据称，2013年中国资本进行美国地产开发的总金额仅为3.33亿美元，而该数据在2014年时已爆发式增长为9.54亿美元，增幅高达186%。

  近年来，出于分散投资、规避投资风险的考虑，中国投资者开始将投资方向聚焦到海外。随着大量资金涌入海外门户城市，当地优良物业的价格涨幅已经超于预期，未来的上涨空间受到了大幅度的压缩，投资回报率也已较前几年逐步回落。

  此外，海外投资的浪潮也使得优良物业的选择范围开始缩小，直接购买成熟物业的海外投资模式已经开始显现出一定的弊端。在这种背景下，海外“裸地”开发模式走入大众视野。

  仍以美国为例，2014年的美国加州数据显示，购买上加州核心地段成熟商业物业的投资回报率仅为3%到9%，而买地开发商业项目的投资回报率则高达30%。可以预见，高回报率将进一步驱动投资者海外买地开发的热情。

  比如近日引起业界关注的万达海外项目，投资方式已从之前的投资成熟物业转变为旧楼改造、买地开发等方式。

  不过，高回报往往伴随着高风险。世邦魏理仕策略顾问部中国区资深董事王淳认为，房地产开发具有极强的地方性差异，中国房地产企业在筹备海外开发项目前期，应系统考虑地方政策、法律、税收、竞争等方面与中国的差异。

  目前，中国房企进入海外的地产开发模式，多数是在复制国内原有的开发模式及相关经验的基础上进行的。然而现实的情况却是，不同国家的资金要求、开发周期、市场情况及消费者购买习惯都各不相同。

  对此，业界人士表示，成功的海外地产开发模式须得到市场及消费者的认同。因此，在开发前期，应聘请当地有经验的顾问团队全程服务，并随时跟踪区域内竞争项目，找准项目的市场定位，才能提高市场竞争力，降低后期营销压力。深入研究当地市场特征，因地制宜才能使地产开发及销售策略行之有效。(李佳佳)