绿城业绩会：中交整合明年进行 一定要做杭州老大
中交入主、融绿劳燕分飞后，绿城中国中期业绩会的味道似乎已从“烈酒”变成了“淡茶”。国企稳重的文化让管理层在回答媒体抛来的问题时都是不疾不徐，略带官方口吻的回答并未荡起太多“涟漪”。
8月31日，朱碧新首次以绿城联席主席的身份出席业绩会，与其一同站台的还有绿城执行董事兼行政总裁曹舟南、执行董事李青岸及首席财务官冯征。
某种程度上来说，业绩会发布会的开始更像是一个“宣示主权”的仪式，朱碧新将时间截点拉回至去年12月24日，并从头至尾回溯了中交上位为绿城最大单一股东以及重组董事会的过程。
朱碧新称，入股绿城是中交的战略性安排，而不是机会主义。收购绿城不仅对进一步完善中交产业链，全面落实中交集团战略有重要意义，同时对促进绿城发展也是重要支撑，很大程度而言，这是双赢，甚至多赢。
“这半年，中交给绿城带来了很大变化，使绿城在治理规范性和效率方面得到很大提升。另外，困扰绿城20年的资金和债务问题也得到了有效解决，过去存在的风险得到了有效控制，目前绿城的境外资金成本也已经从9%左右下降至5.875%。”
在朱碧新看来，资金和债务问题的解决为绿城中国的发展提供了决定性支持，“绿城现在没有任何财务风险”。
曹舟南则指出，中交成为绿城的单一最大股东后，对绿城未来的发展已经有了一个新的价值设想，未来绿城将继续做大做强房地产业务，同时在轻资产代建方面投入更多精力。
曹舟南称，在今年上半年，中交非常及时整合了绿城的轻资产业务，在收购绿城鼎益及绿城时代的基础上组建了绿城代建集团。于未来的发展中，轻资产代建将至少占绿城业务的三分之一。曹舟南强调，未来代建将会成为绿城重要的利润来源。
不过值得注意的，在成立绿城代建集团之前，绿城的代建业务主要归属蓝城，未来两大代建体系将如何安排也成为关注的焦点之一。
对此，曹舟南透露，中交在入主绿城的最初也有商量，总体想法是要整合两大代建体系，但具体细节还在磋商之中，相信在不久之后将会有安排。
走出融绿风波，绿城业绩会的关键词变成了“整合”，同时拥有中房地产和绿城中国两大房地产上市平台，中交将如何完成地产业务的整合也颇有想象空间。
不过，朱碧新表示，中交与绿城的业务重组并不简单，重组在考虑之中，还没有完善的方案，但会加快研究。总的来说，整合明年将进行。
以下是绿城中国控股有限公司2015年中期业绩发布会的现场问答实录：
现场提问：内地央企的房地产业务都在进行整合，中交集团重组进展到什么程度？
朱碧新：中交房地产业务起步相对中粮、保利、招商要晚，中国房地产开发集团是在2011年经过国务院批准并入到中交集团，也是到2011年中交才正式有了房地产业务，并作为战略业务板块。
收购绿城中国是去年年底签的协议，在今年3月27号完成了交割。这半年中，中交做了很多工作，首先自身房地产业务也在发展，另外作为绿城中国大股东，也在积极保持绿城业绩稳健向上的态势。
中交集团房地产业务的进一步重组还在讨论当中，没有特别完善的方案，但是近期可能会进一步加快研究。总的来说，这个整合明年要进行。
随着下一步的整合，将对中交房地产业务实现更大的协同效应。当然，整合也要符合法律法规，满足香港和中国大陆有关上市公司的要求，也要有利于中交房地产业务的发展，有利于绿城中国的发展。
现场提问：怎么看今年内地的楼市，特别是“金九银十”的市况？
曹舟南：作为中国房地产的基本规律，金九银十是一个旺季，中国内地房地产业在近两三年以内的主旋律是去库存，这是基本特征。
如果大家分析过各大城市的存量就清楚，今年上半年内地房地产市场非常稳健。上半年绿城的销售完成了323亿，其中203亿是去库存，也就是说新推的楼盘只有120亿左右。
7月份开始，中国房地产市场开始下行，预计8月份表现还会呈下滑趋势，问题主要是来自于股市的影响，如果股市能够稳定增长，对房地产是最好的支持，如果股市出现动荡，对楼市的影响非常大。
我个人的判断是“金九”有点悬，但“银十”可能会变成“金十”。总的来说，未来两到三年内房地产市场都是以去库存为主，另外在行业逐步分化的情况下，产品要创新，同时还要看品质和性价比，看产品定位是不是吻合客户需求和市场需求。
现场提问：九龙仓集团退出了绿城的董事会，是不是代表会退出绿城？
曹舟南：九龙仓是2012年6月底进入绿城中国，这三年九龙仓作为绿城的重要股东之一，对绿城的稳定和发展起到了重要的作用。当时进来的时候，九龙仓就非常清楚定位为财务投资，和中交不一样，中交定位是战略投资者，会积极地参与。
虽然九龙仓是作为财务投资，但在中国内地房地产市场比较不好的这三年里，九龙仓对绿城中国的发展起到了压舱式的作用。在中交成为绿城中国最大单一股东之后，九龙仓明确提出不参与董事会，会退回到股东层面。
在九龙仓看来，中交集团是央企，依法合规性会比自己做得更好，所以非常放心由中交集团来主导管控绿城中国。但在股东会层面上，九龙仓还要继续发挥积极作用。在项目合作方面，九龙仓和绿城也加大合作，包括在杭州、大连、北京等城市。
我们认为九龙仓从进入绿城中国初始到现在，始终没有改变作为绿城重要股东应有的作用，相信未来九龙仓会发挥更大、更积极的作用。
现场提问：内地放宽房地产外资准入要求，对房地产市场有怎样的影响？
曹舟南：内地放宽外资购房资格后，到底会带来多大的效应还无法确定，但相信一定会有促进作用。促进作用能够有多大，还要取决于中国经济的基本面。
这个政策放宽对绿城中国一定会有促进作用，因为外国人买的房子要求品质比较高，质量比较好。我们也在关注，特别是在下半年外国居民来中国置业的有没有明显增加，到时候再来判断。
现场提问：中交整合了绿城代建业务后成立了绿城代建集团，之前绿城代建业务大部分是由蓝城来做，今后如何处理两个平台之间的关系？
曹舟南：蓝城是2014年6月30号融创进来以后和老股东团队的结合，蓝城主要是做代建业务，也是我本人2010年9月25号组建的，当时叫绿城建设集团，专门做轻资产业代建业务，不过现在蓝城还包括了养老和农业。
绿城中国是蓝城第一大股东，占了35.4%，当时在组建绿城建设的时候就明确了第一大股东永远不会动摇，而绿城代建业务集团是绿城中国的全资子公司。
中交入主绿城中国的时候也在考虑这方面的问题，总体想法是一定要整合，目前还在进一步的磋商过程中。
中交也好，绿城的创始股东也好，对这个问题是非常积极的，我相信在未来一定会把这个问题有效地落实和安排。
现场提问：在杭州大本营，关于前三甲之争有一个说法称万科会取代绿城成为杭州市场的“老大”，您怎么看？
曹舟南：杭州作为绿城中国的大本营，业务体量上还是有竞争性的，中交进来以后大大缓解了绿城的现金流压力，改善了绿城的债务结构。
下一步投资中，绿城进入的城市不会超过北上广深、天津、济南、南京、合肥、杭州、福州、厦门这十一个城市。
杭州是绿城的大本营，尽管这个市场还存在变数，从做大做强的角度来看还有阶段性的压力，但是绿城在杭州的销售或者业务量一定要占第一，这个是不会改变的。
所以我们也在跟进杭州土地市场，只要性价比很高，我们一定会去拿。只有做到第一，在这个地方你才有话语权，才可以去影响地方政府相关的政策。
现场提问：中房和中交地产发展都比绿城慢，未来的整合是不是在项目之间进行合作？三线城市用代建模式经营，中交是不是能够支持？
朱碧新：中交地产和中房地产比绿城的发展要落后这是一个事实，但也不完全准确。中房集团是大陆最早的房地产企业，大概在1982年前后就组建了，是中国大陆的第一家房地产开发公司，对房地产行业的贡献是非常大。到2000年以后，由于方方面面的原因，中房的业绩出现了萎缩下滑。
之前中交集团的主营业务并没有把房地产囊括进来，2010年中房并入到中交集团后，中交才有了地产这个主营业务板块。
中交集团的主营业务板块还有中交股份、中国交建，中房集团并入到中交集团以后，在中交集团下面就增加了一块非中交建的上市房地产业务，我们面临的问题一方面是中房集团的发展问题，另一方面是中房集团很多历史遗留问题。
所以，当时在中交集团下面又新设了一个中交地产，中交地产作为发展平台，注入了一部分中房集团比较好的业务，而中房集团主要是解决遗留问题为主。
现在中交地产加上中房集团的项目大概有60个左右，总的建筑面积是2000万平方米，这四到五年的时间里已经具备了比较大的基础。
现在中交集团下面的房地产业务板块有两家上市公司，一是在大陆上市的中房地产，二是绿城中国。这两个公司对中交集团来说，肯定要考虑发展的合规性。这两家上市公司既要面临大陆上市公司的有关管理规定，同时也面临香港有关上市公司的管理规定。
我们现在有两个安排，第一是对中交集团下面的房地产业务发展要有利的；第二对绿城中国的发展也是要有利。这是个比较复杂的问题，可能在短短半年或者一年内不会很容易形成一个方案，但是未来肯定会有安排。
现场提问：海外发展计划是什么样的？
朱碧新：中交在100多个国家和地区有海外业务，对中交房地产业务走向海外有很大的支撑。下一步会依托中交在海外30多年的经验，寻求一些好的国家和地区开发一些适合的业务。
绿城中国在房地产产品的规划设计、品质管理方面是引领者，中交集团在海外也积累了比较多资源，对海外市场的熟悉程度更深，海外房地产业务会成为中交集团房地产业务一个新的增长点。
现场提问：中交入主后，宋总在绿城的角色是怎样的？
曹舟南：宋总是绿城的创始人，也是绿城中国品牌的组成部分，他不但对绿城中国做出了重大的贡献，也为中国房地产行业做出了重大的贡献。
中交进来之前就表达得非常清楚，希望宋卫平在未来的时间里，在身体状况允许的情况下继续发挥作用，特别是在产品规划设计、产品品质把控、产品服务品质方面。
宋总对这个行业有非常多的体会，有很多经验，也有很多奉献，中交作为绿城中国的战略合作伙伴，也一定希望绿城中国未来传承和发扬绿城的品牌、品质、运营能力和团队建设，所以我认为宋总在未来的时间内还会发挥非常重要的作用。
