8月27日，住建部、商务部等六部门联合发布《住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，对外商投资国内房地产和外国人购买商品房进行一定程度放松。

　　主要“松绑”措施包括：1.外商投资房地产参考中外合资企业的注册资本与投资总额的要求；2.取消外资投资房企办理国内贷款、结汇等对注册资本的要求；3.有资格的境外机构和个人可购买符合实际需要的自用、自住商品房；4.简化外商投资房地产的流程。

　　外国人购房消费影响有限

　　在今年两会上，国务院总理李克强在答记者问环节曾表示欢迎外国人在中国购房。时隔6个月，六部门终于联合发文落实这一政策。从2006年开始，中国实行了严格的“限外令”，境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。

　　对于“限外令”实行的起因，深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉在接据记者采访时表示，“那时候中国房地产价值较低，人民币升值空间较大，一些外资通过房地产进入中国资本市场，当时的政策主要是防止外资炒作中国房地产”。

　　如今国内房价已处高位，且房地产投资增速已经明显放缓，而人民币也处于波段性的贬值周期，并且目前房地产行业的结构性过剩问题也已经成为了大家的共识。因此很多业内人士表示，现在放开对外国人的购买限制恰逢其时。

　　在六部门发布的通知中明确规定，对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。目前，北上广深四个一线城市以及三亚还在执行限购政策。以北京来说，非户籍人口在北京购房需提供5年的社保证明。“外籍人士在中国工作和生活很少缴纳社保，在一线城市来说，对住宅市场的影响应该会很少。”李宇嘉表示。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，除了一线城市，一些外籍人口相对较多的二三线重点城市如杭州、南京、成都、重庆、天津、大连、青岛、珠海、沈阳等，或许能促进一些成交量的提升。

　　有地产国企高层表示，取消境外人士国内买房的限制，实则影响非常有限，因为境外人士购房占比非常小，且国内住宅价格相比十年前可获利的空间也很狭窄。

　　外商投资房地产

　　热情已过

　　外资进入房地产曾经存在着巨大的门槛，中国汇率在2005年实施有管制的浮动后，一直处在升值通道，一方面刺激外资流入，另一方面，催生了资产价格升值，在此背景下，2006年开始通过在渠道上限制外资进入房地产，减少因资金推动带来的房价上涨。

　　华泰证券研究所报告表示，按现状，行业内优秀房企如万科、保利等，净资产收益率在18%~20%，行业平均在12%，假设外商投资选择合作模式，平均收益率在15%。而目前以帕尔迪等国外房企收益率在10%左右计算，人民币贬值不超过5%，那么进入中国房地产市场就是理性选择。

　　但从趋势来看，国内房地产行业净资产收益率在下行，从行业高点15%出现了连续3年的下降，同时由于毛利率的不可逆转，未来净资产收益率也将继续趋势性下降，考虑到汇率也在贬值通道，外资进入吸引力并不强。

　　“外资对资本流动更为敏感，目前人民币贬值，美元升值，外资对人民币资产投资并没有积极性。加之，国内房地产企业都在减少房地产投资，谋求转型空间，外资对于中国房地产投资的前景普遍不看好。”李宇嘉直言。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，取消限外令，对住宅市场影响极小，但取消了外商投资房地产企业办理境内贷款、外汇借款结汇须缴付注册资本金，简化外商投资房地产程序等，对于外资在国内投资物流地产、商业地产、产业地产有一定帮助。