问题1：花100亿回购，表明对公司投了赞成票，但是我们对于万科经营很有信心，对于行业我们很担心。

  王石：议案的推出主要是在股市下跌后。在这种情况下，公司保护股东最有利的举措就是回购，我们考虑的是尽最大可能保护股东权益。

  问题2：除了这次100亿回购，万科能否做一个中长期的策略，甚至是否可以考虑发债？

  郁亮：当时礼拜五的晚上要求企业给出方案，所以在匆忙间我们选择了这样一个临时的救市措施。作为临时的措施，回购是可以考虑的。但是作为中长期，希望下次股东大会我们可以再探讨，也希望各位股东多给我们提提意见，万科信用那么好，接下来我们有时间可以制定一些中长期的措施。

  问题3：我是融资买的万科。前海人寿是15.04％已经是第一大股东，但是一致行动人还是万科。但是这个价格已经无法回购到了，今天投票是白投票，另外你们打算怎么用这个100亿？

  员工持股计划，回购对股东是个很大的保护，股东会赞成。但是怎么在长期上，把股东和员工的利益绑在一起？如何让管理层利益和员工更好的实现？我们担心管理层太关注短期利益，忽略长期利益。

  郁亮：确实，我们员工持股计划已经在执行，希望对管理层有更大的约束和激励，我们需要好好的研究如何更好的激发管理层与股东间的利益。

??问题4：行业的前景，购买力与供给矛盾；物业税的推出。

  郁亮：行业属于衣食住行一类，以常做常有的心态去做房地产行业。白银时代，属于贵金属时代，挺好的，挺好的。股票波动大，我们反对暴饮暴食，这玩意很难受，我觉得中国经济还在7%左右的增长。越来越多的同行不想加入这个行业，参与者少了，机会还有。深圳大金牙我们也做下来了，我们有钱，还有实力，做下来了，做复杂项目的能力强了。给万科做，大家放心，所以我们的机会，比以前多了。

  我觉得深圳做房地产，过去太急了，整个行业去库存的压力还在，万科不是所有项目都赚钱，有些是微。做刚需市场我们还是能平衡。

  物业税还是有立法过程，事关百分之九十九的老百姓，对行业的影响肯定有，我相信还是很慎重的推出来。

  问题5：北京万科宣布跟链家合作，进入家装行业，这个业务什么时候进入广东？

  天津的爆炸，万科项目很多业主被玻璃炸伤，是否用的是安全玻璃，像这样的情况，在以后的建造过程中怎么防止这样的情况再发生？

  郁亮：跟链家北京的合作是试水，如果成功则会全国推行。我们在上海试水的是选装业务，目前各业务都在试水阶段。

  我们保证用的材料都是安全的，万科所有的楼盘都有抽查，结果都是合格。

  王石：安全玻璃有十几种，万科小区的问题发生后，我们也对万科所有小区都进行检查，确实这次居民的伤害很多确实都是玻璃造成的。我们收到影响必须撤离的业主占到60％，因为万科的入住率高。我们万科的小区中，有四名业主已经死亡，有两名送医后抢救无效。这一次涉及业主10000多人，但是在网上跟线下从来没有听到过要求万科物业撤离的声音。安全玻璃为什么也出现问题，我到现场后也提出疑问，最大的问题就是消费者阳台封闭自己装玻璃，但是万科也在检讨，接下来，万科新的小区，绝对不能再出现这种情况，或者我们统一装好。天津这次事件后，万科也在积极反思。

  问题6：万科涉足机器人行业，是自己研发还是合作？机器人是否已经形成产业？

  管理层准备分拆上市万科物业，会选择哪个地方？

  王石：今年深圳创客大会上，万科的产品就是无人驾驶汽车。无人驾驶汽车，这个研发项目用了2.5年的时间，万科现在有个食堂，是用机器人在炒菜。很多人不愿意去做，觉得是未来的事，我们万科愿意来试。

  机器人是一个很大的市场，万科是一个很大的用户，但我们希望更好的让机器为人来服务。这是我们的需求，就像我们物业都准备上市了，未来的人力成本如何有效提高。机器人三个层次，部分代替人的思维和运算，另一个代替劳力，还有一种智能机器人。合作方，生产方，一起合作研发。万科不是要进一个新的行业。

  郁亮：物业还没到上市地方选择的问题。还在发展阶段，为上市做准备。我们先要发展好，再考虑上市问题，上市地点的问题。以前在境外比较合适，现在来看选择更多。

  问题7：我做了万科股东10多年，万科发展越来越好，但是从投资人的角度来看，投资回报率不怎么好，从长期投资来讲，怎么吸引投资人，使股票实现长期增长。我觉得两个要做的建议，第一分红要20%的税，回购股票能不能长期进行？；第二回购股票、发债，怎么让公司的市值达到一个比较好的实现？

  郁亮：分红派息政策要改，反而长期持有要收税，确实希望大家呼吁呼吁。临时措施能否长态化，这个会跟董事会好好探讨。关于发债，需要更均衡的策略去做。不是哪个便宜，发哪个。关于回购能不能持续，将会跟董事研究，很快会有回应。

  跟万达合作，因为都是大公司，要谈的很多，目前还在商谈阶段，我相信会是一个项目落地。

  问题8：前海人寿的收购态势很快，很快会到达甚至绝对控股的红线，如果万一前海人寿超过万科管理层一致行动人，怎么应对？

  王石：万科一直是股权高度分散的企业。如果参照国际上比较大的企业，股权结构都是比较分散。对于万科而言，中小股东就是我们的大股东，虽然没有绝对控股，但是有相对控股，万科多年以来，已经适应了这种股权结构，我们对董事会负责，万科的管理层有绝对的发言权。华润在过往时间里的做法基本上是，非但没有一味谋取利益，反而承担很多责任。

  问题9：前海人寿这件事有没有提前沟通？我们这一两年在转型，从0到1，是非常困难的事情。我们在人才培养方面，有什么可以公布计划？

  谭华杰：有提前沟通，买股票是因为对前景看好。前海人寿已经成了重要的股东跟投资者。我们当然有跟他们沟通。他们的表示就是他们是看好万科的经营跟前景进行的财务投资。

  问题10：未来怎么体现万科的大，国际化战略怎么走？

  郁亮：今年准备成立海外事业部，现在渐渐有利润了。我们在纽约做旧改，在海外有很多很好的合作伙伴，同时为融资带来很大的便利，我们的优势被移植到海外，为国内的发展探索一条新的裤子出来。也有一些我们没有考虑到的，例如人民币的变化，我们会利用资产和负债做对冲，减收分险。

  像家装，我们也在做，因为困难我们去做，就是因为难度大，我们去做，别人就学不会。机器人也是提高服务带入到我们的业务服务上。

  问题11：拿地成本高，净利率是否还会降低？公司对未来对杠杆能承受的程度？

  郁亮：净负债率15%接近香港开发商水平，我们接触到越来越多的企业跟我们谈合作。周转问题，是可以提高，例如装修可以穿插进去，同时进行，回报水平问题，会趋于稳定。我们会保留两年左右的土地储备，我们不从土地挣钱，我们从开发项目挣钱。回款率很快，以及物业收费都是能保障的，大家不用担心我们。