“双降”有利于稳定楼市提振市场预期

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  历来降准降息对资金面非常敏感的股市和楼市影响最大,但此次或许有所差别。习近平总书记近期“两只鸟论”的提出,都透露出一个非常重要的信号,那就是实体经济壮大是股市繁荣的根基,而不是倒过来。

  此次“双降”的主旨并非针对股市,完全是为了规避由资金面紧张触发,导致融资成本抬升,进而恶化经济预期而做出的宏观调控决策。而且,即便7月份强力维稳基于控制金融风险,但维稳的直接和间接成本已经显露无疑,且饱受诟病。考虑到6月底-7月初的“去杠杆”,以及近期大幅度回调,杠杆和融资盘已经所剩无几了,股指下跌的金融传导风险很小。

  当然,近期我国股市大幅回调,有过度悲观所致的成分。事实上,人民币贬值预期导致资本外流,我国经济前景悲观(8月PMI初值创2009年以来新低),以及全球经济颓势(由大宗商品价格暴跌引发)叠加在一起,并在“动物精神”的机制下,放大了对中国经济和股市的冲击。从经常项目顺差、外汇储备和资本管制看,影响是可控的。

  再看楼市,上半年楼市可谓“一枝独秀”,全国商品房销售面积从年初下跌16.3%,迅速逆转为1-7月份增长6.1%,在稳增长上功不可没。但进入下半年,一方面,全国商品房销售连续三个季度回升,但并非传导至房企拿地和新开工,这两项先行指标的增速一直处于加速回落的态势中。同时,即便多渠道融资开闸,融资成本普遍降至6%左右,但房企土地购置金额占销售金额的比重普遍在20%左右,而房企在跨界转型和砸钱上却丝毫不吝啬,显示房企整体有“去房地产杠杆”的迹象。另一方面,楼市供求错配严重,供应在三四线城市,而需求在一线和二线重点城市,导致待售库存有增无减,压制楼市回升。

  同时,主要城市楼市火热过后,销售有回落迹象,但前期高地价驱使的房价仍旧在连续上涨,目前已经攀升至较高的水平。此次“双降”后,贷款基准利率创历史新低,对于降低住房购置成本无疑具有重要意义。同时,降准有利于增加银行低成本的可贷资金,缓减房贷收紧的趋势,对于稳定楼市需求(特别是改善型需求)、加速三四线城市楼市的去库存化,夯实全国楼市企稳回升的局面意义非凡。

  近期,害怕资本外流,被认为是制约我国货币政策宽松的“新烦恼”,也是此前机构普遍认为我国降准降息空间有限的理由。但是,从两次金融危机中,新兴国家应对资本流动的教训看,维持较高利率水平并不是留住资本的有力手段。2013年8月,为应对美国QE退出传闻而导致资本外流,印  度也采取资本管制和加息,但卢比贬值并创历史新低,股市也创4年最大跌幅。

  关键的问题是,“双降”要有效降低实体经济融资成本,增强市场对经济回升和汇率稳定的信心。同时,四季度及明年基建投资将真正发力,PPP要顺利推进,地方政府要真金白银地投钱,才能吸引民间资本进入,这些需要经济回升和财政可持续。因此,在目前形势下,也需要降准降息稳定楼市和股市,提振市场预期,彻底消除宽松惠及实体经济的中梗阻。

  (作者单位:深圳市房地产研究中心)

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