本报记者　刘易斯　上海报道

  近期股市持续震荡,直接影响到国内高净值人群和中产阶级在房产和股票的投资。21世纪经济报道记者通过采访发现,多位业内人士均表示,房企害怕短期内产生蝴蝶效应,应及时调整产品结构,在下半年加速项目去化速度。

  但目前来看,下半年伊始,情形不甚理想。综合上海中原地产研究咨询部与德佑链家市场研究部监控数据,7月上海市商品住宅供应量为96.8万平方米,环比上涨14.7%,同比上涨2.3%;成交量为134.6万平方米,环比6月下滑8.9%,但同比上涨92%。

  除上海以外,7月开始一二线重点城市中,73%的城市中高端置业成交环比均为下降,近四成城市环比降幅超过30%,35%的城市同比下滑,成交量不如去年行情调整期。

  楼市或可　配合股市助推去化

  国内高净值人群和中产阶级在资产配置方面青睐房地产和股票投资,股票所得收益或损失对房地产改善和中高端市场的影响十分明显。

  克而瑞研究中心分析师朱一鸣指出,股市对楼市的影响,从7月上半月楼市表现可见一斑,一二线重点城市中高端置业环比开始大幅下降,成交量不如去年行情调整期。

  21世纪经济报道记者获得的一份克而瑞地产研究报告显示,股市与楼市的三种关系:一种是“共振效应”,即股市好,楼市也好,反之亦然;一种是“跷跷板效应”,整体上股市与楼市牛熊同向,但局部上,股市与楼市走势相向;还有一种是“相悖关系”,即整体上股市与楼市牛熊相悖,行情独立。

  研报指出,房企如能踩准股市节奏,加之政策助力,销售就能更上层楼。就当前而言,偏向于中高端豪宅的房企要慎重,应及时调整产品结构。

  除了销售压力,上市房企再融资也将暂缓。如　招商地产　7月1日宣布,取消80亿元的可转换债发行计划,除了其解释的重组原因外,A股震荡也使该计划变得不可行。

  来自境外的经验表明,在股市中位振荡时期,股市与楼市交替呈现“共振效应”或“跷跷板效应”。据此,房企可提前研判“两市”的走势。

  克而瑞研究中心认为,从短期看,A股市场震荡幅度仍较大,股市投资者观望或退出情绪较重,房企应抓住这一时段,吸引股市资金进入楼市。从中短期看,通过研究股市中位盘整期的台湾和香港两地楼市表现,即使股指振荡上行,楼市成交也可能下降。此时,房企借中短期降息降准、贷款放松等政策利好,加快平价走量,才是上上策。

  一名房企营销总监对21世纪经济报道记者说,现在只能乘下半年尽快出货,否则如果明年行情萧条持续,将不堪设想。

  房企下半年应加快转型

  多名业内人士指出,房企更害怕短期内的蝴蝶效应,力求加快去化。

  龚敏指出,近日央行降息意味着进一步降低房企和购房者成本,对促进未来交易是直接利好。但降准后释放的流动性流入房地产恐怕量不会很大。

  首先,根据以往经验,降准对房贷的影响不明显;其次是当前为抵御房价过快上涨带来的风险,许多商业银行已经不约而同提高了二套首付门槛及利率。尽管今年3月住建部和银监会联合发布新规,对二套房实行最低4成首付的规定,但同时也指出了具体首付款比例和利率由银行自主决定。考虑到银行本身向房地产放贷的比例不算小,加之房价在短期内持续上涨面临的金融风险以及银行盈利的要求,此次降息降准对楼市利好恐怕要小于前期。

  多名证券分析师认为,纵观美国、日本、香港等地在股市高位振荡时期的表现,再结合国情,国内楼市需求虽未饱和但已见顶的背景下,房企积极关注楼市需求和政策导向的变化,并据此调整企业土地获取和项目推案策略,防止在楼市成交大幅下滑的情况下,陷入供大于求的危险局面。

  克而瑞研究中心认为,国内房价仍有持续上涨的动力,这对房企而言并不一定是好事。香港、日本等地无一不是因为房价涨幅过快而抑制了楼市消费。

  为此,建议房企有意识控制房价,避免大幅上涨,否则很可能出现类似香港“牛市买不起房”的局面。为防止股市与楼市牛熊相悖的情形,房企最好加快转型步伐。

  此外,面对市值蒸发,房企亦迅速展开紧急应对措施。此前的7月便纷纷宣布回购股份,克而瑞研究认为,此举在客观上有利于管理变革。7月6日,万科宣布股价低于13.7元时,将启动100亿元股票回购计划。此外,　保利地产　、华侨城、泛海控股、　苏宁环球　、鲁能商置、　华夏幸福　等房企先后发布增持提案。(编辑　骆轶琪)