捡漏与保票 林中业绩会讲述旭辉下半年策略
在旭辉公布2015年中成绩单后，市场对其的反应普遍是担忧，因为与全年目标的距离着实有那么点远。
“随着下半年14个项目的入市，公司对完成全年250亿点销售目标非常有信心。”在8月20日旭辉2015中期业绩发布会上，集团主席兼执行董事林中反复提及旭辉的下半年“雄心”。
或许是有意强调，抑或是受市场回暖的振奋，在林中的话语中，听不出一丝丝“担忧”。据林中介绍，旭辉上半年的合同销售额为105.2亿元，前7个月的合同销售额为118.8亿元，完成全年目标的47%。
对于上半年的业绩表现，林中给出的解释是，“由于上半年市场处于复苏初期，公司采取的策略是去库存，少量推盘，待价而沽。”
为避免歧义，旭辉首席财务官游思嘉补充道：“库存”仅仅是指前些年剩余的尾盘，而不包括公司今年上半年推出的五个新盘。其中，前者上半年贡献了约70亿元，而后者则买了大概30亿。
从上面不难看出，在各大开发商纷纷发布半年捷报的当下，旭辉在上半年的表现确实是不够出彩。而在林中看来，前期的铺垫是为了下半年的“一鸣惊人”。
据悉，今年9-12月，旭辉预计推出约14个新盘，其中上海有5个，北京有2个，苏州有3个，杭州有2个，南京有2个，“主要集中在中国非常有市场的一线城市及最好的二线城市”。
对于上述14个项目，林中表示，目前拿到预售证的项目总货值约140亿元，预计贡献下半年销售收入80多亿元，而这些项目中80%是由旭辉操盘。
14个项目的“集聚效应”，让林中自感完成全年目标就是一个小case；而旭辉今年上半年在土地市场上演的“疯狂”储地战则是其为未来两三年增长买下的“保票”。
旭辉方面表示，今年上半年公司总共在一二线城市收购了12个项目，应占地价约为57亿元。“旭辉在这些项目总权益占比为70%，很多地块是合作拿下的，主要是想花更少的钱买下更多的地。”
考虑到“粮仓”丰腴，对于下半年的土地市场，旭辉更多抱着的是一种“捡漏”的心态。谈及此，林中多次露出“神秘”的微笑，“旭辉已在上半年土地市场低点时购入了大量的地块，下半年土地市场升温后，我们只会选择性买地，或者说是捡漏。
至于旭辉今年的拿地总投入，林中表示，暂时没有一个确定的数字，根据公司总体的负债水平及回款情况来确定。
除了业绩“利器”、充足“粮仓”，让林中在会场多次嘴角上扬的另一“神物’则是公司稳健的财务状况。
对此，林中在会上反复提到，随着下半年国内流动性及融资环境的改善，旭辉下半年的境外债与境内债的分布比例会调整为4：6，当前的比例是5：5。
据悉，旭辉上半年的净负债率为72.5%，手头现金为101亿元，加权平均利息成本降至7.9%.对于今年拟发行的境内公司债，林中补充称，目前证监会正在审核中，预计年内发行首期为15-20亿元，利息成本约为5.5%。
以下为旭辉控股(集团)有限公司2015年中期业绩会现场问答实录：
现场提问：由于北京项目占公司一二线城市收入比重非常大，北京市政府迁移通州会对公司产生哪些影响？
林中：旭辉在北京有五个项目，分别位于通州、顺义、大仙、房山和平谷。从通州的楼盘来看，在北京市政府搬到通州以后，整个区域的销售进度加快，价格也有不同幅度增长。
未来我们还是比较关注通州的地块，但现在政府通州实行了限购，只有通州户口可以买通州的房子。我们对北京整体市场是比较看好的，但不会过分在通州这种热点区域扎堆，在北京的项目还是比较均衡。下半年我们将推出大兴的两个项目，明年在顺义有别的项目会推出。
现场提问：公司上半年大部分项目都是合作拿下的，下半年拿地的金额大概有多少？上半年新开3个楼盘中，旭辉大概占五成权益，那下半年新开的14个楼盘是什么情况？
林中：从土地并购看，我们的合资项目平均起来的权益占到70%，合资方占30%。但在不同的阶段我们的权益比例会不一样，因为上半年我们买地比较多，我们要分散投入，所以所占权益比重就会少一点；但随着买地变少，我们所占权益比重就会大。
因为我们上半年希望少花钱买更多的地，所以就找合作互伙伴来分散我们的投入，以后的比重大概是在7：3。
今年拿下的12宗地块中，10块地是我们操盘的，2块地是合作伙伴操盘，因此80%的合作项目是由旭辉来操盘的，下半年要推出的这些项目权益比重估计会在60%-70%左右。
下半年我们基本上不会大规模拿地，因为从去年下半年到今年上半年已经完成了很重要的土地储备工作，下半年只会选择性拿地。我们内部的策略是谨慎拿地，有好的东西就紧一紧，我们现在的土地储备已经足够未来两三年的发展需求，在土地方面没那么饥渴。
我们全年拿地金额会根据以下两个前提再决定，第一个是控制我们的负债率不会超过70%，第二个是销售回笼的情况。
现场提问：旭辉50%的境外债具体数额是多少？人民币贬值对你们造成的影响有多大？
游思嘉：我们现在总负债中大概50%是境外的货币，50%是境内的人民币，其中非人民币的总额是90多亿。人民币贬值没有造成我们现金上的贬值，对我们经营上没有影响，因为我们也有外币(美元和港币)的存款，汇兑损失要看年底汇率的价格。
从自身考虑，这个损失占我们核心利润的比例不是很大，而且我们还有其它非现金工具可以做对冲，整体对财务中短期影响不大。长远来看，因为现在境内流动性比较好，境内公司债和银行融资比境外好得多，我们现在关注的重点是多增加境内债比重，相对减少境外债。
现场提问：公司在天津的楼盘有没有受到爆炸的影响？
林中：我们有一个项目是在天津滨海和市区之间，其它项目都在天津的市区，最近的项目离爆炸点至少15公里，因此总的来讲是没受到影响。
现场提问：虽然天津项目受爆炸的影响较少，那在经过此次事件后，天津是否还是一个适合居住的城市？公司会不会调整在这个城市的布局策略？
林中：第一个，天津的总销售到年底不会超过我们集团总收入的9%，我们在天津只有五个项目(包括没开盘的)所以总的比重不是很大。
第二个，我觉得天津还是宜居的地方，受影响的只是小部分，天津总人口1000多万，买房的是以本地人为主，不会因为这个事件而影响他们的置业，但是对局部区域有影响。
所以，我们对这个城市的基本面还是非常看好的，因为它毕竟是北方经济的一个重镇，不会因为这个小事情而改变它的经济地位和人口数量，但我们要避开这种区域。未来在买地时，我们会更关注住宅边有没有这方面的影响因素，要对地块周边方圆3公里各种各样不利因素做评估。
另外，我们也相信政府有能力处理和控制好后续的问题。目前来看，我相信天津这个事情是偶发性的灾难事件，会很快得到妥善处理和解决。
现场提问：4月底旭辉在广州拿地未果，未来会不会考虑寻找合适的机会再进入？
林中：广州我们会持续关注，因为旭辉已经完成了长三角的布局，环渤海我们已经进入了三个城市，中西部也布局了三个城市，未来旭辉进入中国25个领先的一二线城市。
所以，未来广州、深圳以及二线领先城市我们都会去，只不过我们会提前观察和研究这个城市的市场，会提前派团队去这个城市考察，我相信只要有合适的机会，我们都会进入我们认为好的城市，广州也是我们未来战略布点的城市。
现场提问：关于跟置地合作的陆家嘴项目，这次的合作方式跟之前与绿地、恒基的方式不同，采用的是双方共同操盘和开发，合作方式转变的原因是什么？
林中：这次与置地合作方式是不一样，因为我们浦东项目有经营性的商业，还有办公楼，引入置地的合作就是为这些持有物业保持增值。
置地在香港中环做过很多商业和办公楼，有很多的经验和客户资源可以协助提升物业价值，所以就引入了置地一起参与商业物业的开发。但住宅部分还是我们自己做，合作一定要发挥各自的强项，优势互补，互利互惠，合作共赢，这一直是我们的原则。
现场提问：刚提到将来物业和商业分拆上市，公司这边是不是有具体的时间表？
林中：物业和商业管理分拆上市是大势所趋，因为随着物业管理和商业管理面积的逐步增加，未来它们的业务收入和利润都会逐步增加，我们计划在国内分拆上市，如果快的话，明年我们就会挂牌新三板。
现场提问：公司要增加的境内发债具体额度是多少？
林中：现在我们申请发行的公司债是40亿人民币，目前上海交易所已经审核完毕，证监会正在审核，我们预计9月份应该会有一个比较明确的审核结束。
我们今年会把40亿发完，首批发债大概是15亿到20亿左右，因为我们不想发太多，目标利息成本会控制在5.5%以内。
这些债券发完后我们会归还国内利息比较高的开发贷款，境内流动性增加以后，我们还会归还境外美元的一些贷款，要削减美元贷款来应对汇率的波动。
现场提问：境内债务占比会提升到多少？
林中：从目前比例看，境内与境外的比重是5：5，相信明年这个比重会调整成4：6。因为境内现在有更多流动性放松，比如说发债、中票以及更低成本的开发贷。
我们今年的利息成本会降到7.5%，明年有机会把利息降到7%，因为明年一些高息债都会提前还。
现场提问：下半年14个新项目货值大概有多少？上半年去库存情况如何？
林中：下半年推出的14个项目中拿到预售证的货量大概在140亿左右，这14个新项目会新增80亿的销售货值。
上半年我们主要是卖存货，今年新推的5个新项目加起来的销售金额大概在30亿，其他70亿是卖去年留下来的货。我们说的存货是剩下20%-30%的尾盘，我们继续把它卖完。
游思嘉：我们所谓的去存货的概念不是已经建成的，而是去年或者前年已经推的盘，这个水平是逐渐降低的，到6月30号大概占50%，已经是相当低的数据。
现场提问：毛利率呢？
林中：下半年均价上涨的情况下，未来两三年我们的毛利率还是会稳中有升。再整个行业未来两三年内毛利率和利润率压力都比较大的情况下，我们做到稳中有升，这在行业内就能够表现得非常好。
但是我们的个别项目毛利率会比较高，比如说我们跟置地合作上海项目毛利率达到35%。不管行业未来价格是不是往下走，我们非常有信心能够将毛利率和净利率分别稳定维持在25%及12%以上。
